El ‘coworking’ triplica la contratación y lidera el mercado de oficinas en el 2018
Los grandes operadores alquilaron 90.000 m2 de espacios en Madrid y Barcelona
Los operadores de coworking han liderado la contratación de oficinas este año en Barcelona y Madrid, con cerca de 90.000 m2, y han triplicado su actividad respecto al 2017, cuando alquilaron apenas 30.000 m2, según los datos de la consultora Cushman & Wakefield.
Javier Bernades, socio director del mercado de oficinas de la consultora, explicó que el mercado ha estado liderado por dos grandes grupos internacionales, WeWork y Spaces, pero que está aún lejos de la situación de las grandes capitales europeas, especialmente Londres, o de Estados Unidos. Así, los coworkings han alquilado el 10% de las oficinas en Barcelona este año, y el 9% en Madrid, pero en Londres alquilaron el año pasado el 21% del espacio de oficinas, de forma que ya tienen alquilado el 5% del espacio de oficinas de la ciudad, cuando en Barcelona solo apenas llegan al 1% y en Madrid al 0,5%. En Londres, según la consultora, WeWork es el mayor inquilino privado de la ciudad, solo por detrás del propio gobierno británico. “Aquí aún nos queda mucho recorrido de crecimiento”, señaló Bernades.
Cushman, que es socio inmobiliario de Proworkspaces, la asociación española de operadores de espacios de trabajo flexibles, destaca que el coworking está lejos de ser una fórmula solo para autónomos y pymes: las grandes empresas estadounidenses, como Microsoft, tienen cerca del 5% de su plantilla en centros de coworking y apuestan por elevar este porcentaje y situarlo entre el 20% y 30%. “El coworking no es la mejor opción para todas las empresas, ni para los trabajadores de todas las áreas, pero sí para equipos que necesiten entornos creativos, abiertos y flexibles”, señala Bernades.
Las grandes compañías valoran el coworking por la flexibilidad para crecer o reducir su espacio en función de la evolución del negocio y de la plantilla, pero aún les pesa la pérdida de imagen corporativa y los problemas de seguridad cibernética que puede conllevar estar en un entorno de trabajo compartido. Sin embargo, empresas como WeWork o Spaces comercializan ya una fórmula mixta, de oficinas privadas en edificios de coworking, que permiten a las empresas mantener su privacidad y gozar de las zonas comunes (usualmente entre el 10% y el 20% del espacio del inmueble), la interacción social y los servicios del coworking. Estas firmas ofrecen también contratos de medio plazo (de 1 a 3 años), junto a las fórmulas habituales que sólo comprometen al inquilino por un mes. El coworking, además, puede tener un impacto favorable en la contabilidad de las empresas, al no obligarles a contabilizar como pasivo el valor del alquiler de las oficinas por la duración del contrato que queda pendiente.
El auge del coworking ha llevado a una proliferación de espacios híbridos en las zonas más de moda de las grandes capitales: en Londres y Nueva York, librerías, pubs, cafés e incluso tiendas habilitan zonas de coworking, e incluso una firma Space Haven, transforma restaurantes y bares de copas de Londres en coworkings durante el día. Estas fórmulas acentúan la atomización de estas oficinas compartidas (en Madrid y Barcelona más de las mitad de los centros tienen menos de 500 m2 de superficie) y elevan la competencia en el sector.
Sin embargo, el tamaño influye mucho en la rentabilidad. Según el estudio de Cushman, de los centros que tienen menos de 9 inquilinos apenas un 10% tienen beneficios, y otro 30% empata, porcentajes que suben y rondan el 20% y 40% en los centros que tienen entre 10 y 24 miembros. En el otro extremo, más del 70% de los centros más grandes gana dinero. Bernades explica que es un negocio con economías de escala, donde los servicios adicionales (comida y bebida, pagos por actividades como clases, eventos, gimnasios, etc.) pueden aportar entre el 20% y el 25% de los ingresos y son clave para que un centro sea rentable.
La presión por la rentabilidad y la alta demanda están llevando a las empresas de coworking a reducir los metros por cada usuario (de 10 m2 hace pocos años a apenas 6 m2 ahora) y a subir los precios: ahora, en los mejores centros de Barcelona oscilan entre los 250 euros/ mes para una “mesa caliente” (el inquilino se sienta donde hay una silla libre)y los 500 euros para una mesa en una oficina privada.
GRANDES INQUILINOS
Las multinacionales prevén tener hasta el 30% de su plantilla en estos centros abiertos
MÁS COMPETENCIA
Crecen los híbridos: cafés, pubs, librerías... que buscan rentabilizar el espacio que no usan