Las inversiones se desplazan a ciudades y playas de segunda línea
Los altos precios de Madrid y Barcelona enfrían el interés de los inversores
La inversión hotelera se desplazará este año a las ciudades secundarias españolas (Zaragoza, Alicante, Córdoba, Granada...) y a las zonas de costa menos consolidadas internacionalmente (Almería, Cádiz, Alicante…) ante las subidas de precios que han registrado los hoteles en las dos grandes capitales españolas, Madrid y Barcelona, y en los destinos turísticos más internacionales, como las islas y la Costa del Sol, según el informe Marketbeat hospitality, presentado ayer por la consultora Cushman & Wakefield.
Albert Grau y Bruno Halle, responsables de hoteles de la consultora, recordaron que el mercado hotelero ha vivido unos años de bonanza del negocio, por las dificultades que han tenido otros destinos mediterráneos competidores, y por la gran entrada de inversores internacionales, a través de socimis como Hispania o directamente como Blackstone, que adquirió el año pasado a esta última.
La subida de los precios, que no se prevé que continúe ya al mismo ritmo, hace menos probable que se produzcan este año ese tipo de operaciones, aseguraron. En cambio, explicó Grau, los nuevos propietarios realizarán ventas puntuales de edificios que por su ubicación o su tamaño consideren no estratégicos. La mayoría de hoteleros nacionales ya ha hecho esas desinversiones y sólo el 4% de los empresarios encuestados por la consultora prevé poner en venta un hotel, aseguró.
Grau explicó que el aluvión de inversión internacional que propició la crisis inmobiliaria ha permitido acometer una renovación en profundidad de la planta hotelera, e incluso reposicionar algunos destinos entre unos visitantes de mayor nivel económico y como turismo de familia, más estable y sostenible. “Muchos grupos compraron habitaciones a 40.000 y 60.000 euros, en lo más duro de la crisis, y con una inversión de unos 40.000 euros por habitación han reconvertido sus hoteles, hasta cuatro estrellas plus”, señaló. A su juicio, “hubo un gran desarrollo hotelero en las décadas de 1970 y 1980, pero luego las inversiones se pararon. Muchos hoteles fueron a trabajar a volumen, a 20 euros todo incluido. Ahora se han convertido en establecimientos completamente nuevos. Y, con la colaboración pública en algunas zonas, como Mallorca, se ha podido reposicionar todo el destino”.
El estudio de C &W destaca que algunos hoteleros han aprovechado los beneficios obtenidos en los últimos años para comprar hoteles, en lugar de alquilarlos, de forma que ahora el 37% de los hoteles de los grandes grupos están en inmuebles de su propiedad. Los compradores de hoteles pagan un precio medio de entre 120.000 y 150.000 euros por habitación, con precios mucho más altos en Madrid y Barcelona: el precio llegó a 1,4 millones de euros por habitación en la operación estrella del 2018, la venta del hotel Villa Magna de Madrid al grupo BK Partners por 210 millones de euros. “Los empresarios buscan
Los compradores de hoteles pagan un precio medio de entre 120.000 y 150.000 euros por habitación
ahora nuevas oportunidades de compra fuera de España, en otros países como Grecia, Turquía, Portugal o Albania, donde los precios son mucho más bajos”, reconoció Hallé.
Oriol Barrachina, consejero delegado de la consultora en España, destacó que los hoteleros, han vuelto a promover, sobre todo en zonas de Canarias donde aún es posible encontrar solares en primera línea de mar, y valoran otras opciones, como cambios de uso de algunos inmuebles en las ciudades donde no existen moratorias.
El informe de Cushman & Wakefield destacó como la salida de la crisis y el perfil financiero de los nuevos propietarios ha cambiado también cómo se gestionan los hoteles. “Gana peso el alquiler, aunque en muchos casos es una fórmula mixta, con una garantía de ingresos mínimos y un componente variable ligado a la evolución de los ingresos o del beneficio”, señaló Grau. Los modelos típicos anglosajones, en que el propietario del inmueble asume el riesgo operativo del negocio y retribuye al operador con un contrato de gestión o con una franquicia se han reducido.