El alza de precios de la vivienda en Barcelona y Madrid toca techo
Tecnocasa y UPF advierten que los precios y las ventas no suben ya en los grandes mercados
Un estudio de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra revela un cambio de ciclo inmobiliario. El alza de precios en Barcelona y Madrid llega a su fin y entra en una fase de estabilización. Incluso podrían bajar si se cumplen los augurios negativos sobre la economía. Según el estudio, se ha estancado el importe de la hipoteca media, que ahora en Barcelona se sitúa en casi 155.000 euros y en Madrid en 127.000.
Barcelona y Madrid viven el final del ciclo alcista en el mercado de la vivienda, según los datos recogidos en el informe sobre el mercado residencial que elaboran el grupo Tecnocasa y la UPF. “Estamos en un momento de cambio de mercado como no se veía desde el 2011 y el 2006”, señaló Paolo Boarini, consejero delegado de la inmobiliaria en España. “Es un final de ciclo y Barcelona y Madrid, las ciudades en las que empezó antes la mejora, lo viven antes”. La inmobiliaria apuesta por que el mercado entre ahora en una fase de estabilización de los precios.
Según los datos de la firma, que tiene una red de 640 oficinas en España y ha intermediado 5.644 compraventas en el primer semestre, en el conjunto de España los precios han subido un 7,05% en el semestre respecto a la primera mitad del año pasado, pero en Barcelona la subida ha sido de sólo el 1,37%. En Madrid ha sido del 8,5% (frente al 16% del semestre anterior), pero respecto al tercer trimestre del 2018 los precios están estabilizados. “En nuestro próximo informe seguramente ya presentaremos una subida cero”, explicó Lázaro Cubero, director del departamento de análisis de la inmobiliaria.
A su juicio el parón del mercado se refleja también en que se ha estabilizado el importe de la hipoteca media, que ahora es de 154.903 euros en la ciudad de Barcelona y 127.794 en la de Madrid, y también el valor de tasación de las viviendas, que para los inmuebles vendidos por la firma es de 1.961 euros/m2, el mismo que hace un año.
Cubero recordó que algunos datos oficiales ya muestran el cambio de ciclo en Barcelona, la ciudad que anticipó las subidas y ahora lidera el enfriamiento. Así, los datos de ventas de los notarios muestran una caída de las ventas del 10,5% el año pasado, que fue mayor en los distritos con más peso de los inversores y donde los precios habían subido más, de manera que las transacciones bajaron un 26% en Ciutat Vella y un 19,5% en el Eixample. En el 2019 han vuelto a subir las transacciones, pero siguen por debajo de los niveles del 2017.
A su juicio el mercado se ve ahora frenado por la dificultad de los agentes económicos para asumir el nuevo escenario y adaptarse a él. “Hay una percepción alcista que es difícil de cambiar, de manera que ahora las expectativas de los propietarios, cuando van a vender un piso, están de media un 19% por encima del precio de mercado”, aseguró. En Barcelona, la sobrevaloración es del 18%. Un porcentaje que dificilmente se rebaja en la negociación final, donde el descuento al comprador no suele superar el 5%.
La inmobiliaria destacó que el mercado sigue subiendo en la periferia de las grandes capitales y en ciudades medianas, donde no habían subido tanto los precios. Así,
explicó Boarini, en Málaga los precios han subido un 16% en el primer semestre respecto al año anterior, mientras en València han subido un 13,6%, en Móstoles un 12,5%, o en Alcalá de Henares un 12,7%.
Las subidas en estas zonas vienen marcadas por las compras por inversores, que buscan una rentabilidad que ya no pueden lograr en las grandes ciudades, donde los precios del alquiler llevan más de un año estabilizados porque han alcanzado los máximos que pueden pagar las familias. Así, el 37% de las compras en l’hospitalet de Llobregat o el 36% en València las realizan los inversores, mientras que en Barcelona este porcentaje ha bajado al 24%, frente al 39% que suponían en el 2016.
En el conjunto de España, el precio medio de los inmuebles intermediados por Tecnocasa es de 2.366 euros/m2 y está aún a nivel del 2009. Barcelona es la ciudad más cara (3.190 euros/m2), seguida de Madrid (2.720 euros/m2), pero Cubero recordó que esta segunda ciudad es más amplia e incluye más barrios populares que Barcelona. “Los precios se han parado lejos de los niveles del 2016”, señaló Boarini, que a su juicio sólo se alcanzaron por la laxitud de la financiación bancaria, que ahora no se da.
Las expectativas de los vendedores están un 19% por encima del precio de mercado
En las grandes capitales ya no suben, pero en el resto sí, con un alza media del 7,05%
En el 2018 bajaron un 10,5%, con caídas del 19,5% en el Eixample y del 26% en Ciutat Vella
En Barcelona las compras de inversores bajan al 24%, pero son el 39% en l’hospitalet