La operación Chamartín, el reto del BBVA
Hacer caja, cumplir con el BCE y abrir negocio financiero
Lunes, 29 de julio del 2019, el pleno del Ayuntamiento de Madrid toma una decisión histórica. Tras 26 años de estancamiento, da luz verde al mayor desarrollo urbanístico de Europa: la histórica operación Chamartín, ahora denominada Madrid Nuevo Norte.
La noticia recorre como la pólvora por el mundillo inmobiliario de todo el planeta. Es un pistoletazo de salida para bancos, fondos de inversión, inmobiliarias de todo el mundo que ven en España el momento y lugar para invertir con el rugido de fondo de la recesión mundial. “El apetito por entrar es inmenso. Es el mayor desarrollo de Europa. Además, está en uno de los países que, de momento, mejor se están defendiendo de la recesión que acecha.y, sobre todo, es un proyecto muy a largo plazo”, confirman fuentes financieras que tienen contacto con algunos de esos inversores interesados.
No es para menos. Madrid Nuevo Norte es un diamante en bruto de 3,29 millones de metros cuadrados de terreno edificable dentro de la ciudad, muy próximos a otras zonas de negocio ya operativas. El distrito financiero proyectado consta de 348 oficinas y también contempla la construcción de 10.500 viviendas.
Durante el verano se multiplican los contactos. Comienzan los rumores. Algunas informaciones hablan del interés de fondos internacionales, con el fondo soberano de Qatar y el canadiense Brookfield detrás, que ya se han puesto en contacto con BBVA para entrar en el proyecto. Otras fuentes ponen sobre la mesa la intención de los poderes fácticos del país de mantener la españolidad del proyecto, colocando en el centro del interés comprador a la socimi Merlín, aunque el BBVA comunicó a la CNMV que habían dado por finalizadas las negociaciones.
Al banco presidido por Carlos Torres le sobran los motivos para querer vender su participación en Madrid Nuevo Norte.
Es propietario, desde hace más de un cuarto de siglo, de los derechos de compra sobre más de la mitad de los 3,29 millones de metros cuadros que todavía son propiedad de Adif. Es ahora, cuando comienza a ver la luz de hacer negocio. Aunque tiene que ir con tiento. Todavía está pendiente que la Comunidad de Madrid dé la aprobación definitiva al proyecto, antes de final de año. Después se tiene que ejecutar la opción de compra sobre los terrenos. “Podría vender los derechos, pero el precio sería mucho más bajo ya que el comprador asumiría el riesgo de que, por cualquier cosa, se volviera a bloquear. Ya ocurrió una vez con los atentados del 11-M. Es un riesgo que va en el precio”, explican fuentes financieras.
En caso de mantener la propiedad de los terrenos, el siguiente paso sería arrancar las obras, para lo que se necesita una inversión de unos 7.000 millones de euros. Esta operación perjudicaría mucho su balance, tanto por el desembolso como por la penalización que el BCE aplica a la tenencia de activos inmobiliarios en propiedad.
Además, ser propietario y promotor inmobiliario no es el negocio central del banco y, lo que es peor, entra en conflicto con su negocio principal. Es decir, al ser propietario no puede financiar el desarrollo de los proyectos. Si vende, hace caja, cumple con los requerimientos del supervisor y, además, deja la vía libre para seguir haciendo negocio en la Operación Chamartín entrando en los posibles proyectos sindicados que se formen para financiar el desarrollo de Madrid Nuevo Norte.
Pero para que esto ocurra hay que salvar el gran escollo con el que se están topando las distintas negociaciones que se han mantenido: acordar un precio que interese a ambas partes.
Es el mayor proyecto inmobiliario de Europa con 3,3 millones de metros cuadrados edificables