Los inquilinos son ahora el motor de compra de vivienda nueva
Las familias jóvenes toman el relevo a inversores y a la compra de reposición
Los inquilinos que acceden a la propiedad se han convertido en el nuevo motor del mercado de vivienda, sustituyendo a los inversores y a las compras por reposición que habían dominado las transacciones en los años anteriores, según el informe del primer semestre presentado ayer por Amat Immobiliaris.
Guifré Homedes, director general de la firma, asegura que el comprador tipo son ahora familias de unos 40 años, que vivían de alquiler en zonas céntricas, por ejemplo en Barcelona en el Eixample y que han optado por comprar en la periferia de la ciudad. Así, explica, el 85% de las ventas se realizan con hipoteca, cuando hace unos años apenas eran la mitad. La llamada compra de reposición (quienes pasan a una vivienda mejor) prácticamente se ha agotado tras cinco años de recuperación del mercado mientras que los inversores, señala Homedes, no encuentran ya rentabilidades atractivas. “El comprador actual es muy sensible al precio: si el promotor lo sube las ventas se paralizan”, explica Homedes, que lo atribuye a la necesidad de ahorro previo para dar el 30% de entrada, ya que la cuota hipotecaria en general es inferior a la renta de su alquiler.
Amat señala que los precios han tocado techo en Barcelona, o podrían incluso bajar ya que están bajando las transacciones, y tienen poco recorrido en otras zonas, especialmente en vivienda nueva, “que está saliendo en la franja alta de lo que los compradores potenciales pueden pagar”.
Igualmente han tocado techo a su juicio los alquileres, con las rentas en una media de 1.200 euros/mes en los barrios de clase media de Barcelona. “Antes un piso se alquilaba en uno o dos meses y ahora de media tardamos cuatro” . Esto está produciendo también un aumento de las renuncias a los contratos de alquiler: los inquilinos, sobre todo jóvenes, se reagrupan y vuelven vivir con sus padres o van a pisos compartidos. “Las rentas han tocado techo, porque cada vez menos gente puede pagarlas”, explica.
Sin embargo, la demanda de alquiler sigue siendo muy superior a la oferta disponible, explica Homedes, por lo que los pisos cuyos inquilinos desocupan “se alquilan sin problemas si el precio es adecuado y el mercado podría absorber muchos más”.
Amat considera que uno de los factores que impiden bajar las rentas es que hay cientos de inquilinos que han comprado sobre plano y que no puede ir a sus nuevas viviendas porque los promotores no consiguen el alta de la luz y eso retrasa la firma de la escritura y la entrega de llaves. “Hemos visto promociones, de venta y de alquiler, cerradas durante cuatro meses”, asegura.
Homedes considera que también se ha frenado la oferta nueva de vivienda en alquiler por la inseguridad jurídica que rodea el sector, que retrae a los grandes fondos pero también a los pequeños inversores familiares. “Entre real decretos, decretos aprobados y no ratificados, y anunciados y no presentados, en total hemos tenido siete cambios de escenario en poco más de seis meses”. Esto, asegura, refleja que los políticos desconocen como funciona el mercado del alquiler, y lo utilizan con fines partidistas en una visión de corto plazo. “A la larga esto no da ninguna solución efectiva al problema de acceso a la vivienda que tenemos”.
La renta media sube a 1.200 euros/mes y se dobla, hasta los cuatro meses, el plazo para lograr alquilar un piso