El Banco de España pide vivienda pública para frenar el alquiler
El supervisor avisa que el virus agravará la situación del mercado inmobiliario
El Banco de España cree que el mercado de alquiler de vivienda ha dejado de ser asequible para amplios segmentos de la población. Y que ese estado de cosas se agravará con la crisis del coronavirus.
Para atajar esa situación, el regulador pide políticas públicas activas que ayuden a controlar los precios, como la promoción de un parque de viviendas públicas.
El acceso a la vivienda se complica cada vez más para los jóvenes y las familias con recursos escasos. Por ello, el Banco de España defiende que las administraciones públicas intervengan para paliar esta situación y apuesten, entre otras medidas, por incrementar el parque social dedicado al alquiler como instrumento para combatir la subida de los precios. Eso sí, el informe recuerda que los recursos públicos son limitados y deben dirigirse a atender a los colectivos más perjudicados. “El incremento estable de la oferta de vivienda en alquiler es la fórmula más apropiada para atacar de manera persistente las causas que explican el incremento excesivo de los precios y es más efectiva cuando se concentra en aquellos segmentos del mercado con una mayor insuficiencia relativa de vivienda a precios asequibles”, remarca.
Más pisos del parque público para arrendar y una regulación que favorezca que los propietarios privados se decanten por el alquiler de vivienda habitual. Por ello, apunta que “este tipo de políticas suelen instrumentarse a través de una combinación de estímulos al sector privado para que este facilite un incremento progresivo y sostenido de la oferta y de provisión pública de vivienda de alquiler”. Asimismo, son necesarias decisiones que “recalibren” los aspectos de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en determinadas áreas.
Aunque el análisis se centra en la evolución del mercado inmobiliario entre el 2014 y el 2019, el supervisor admite que la situación se va a complicar con la contracción de las rentas y la actividad causada por la lucha contra la pandemia. “El sustancial impacto macroeconómico que tendrá la crisis sanitaria de la Covid19 podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario”, alerta el Banco de España, aunque niega que hasta ahora el sector estuviera sobredimensionado o, en general, sobrevalorado.
El organismo que dirige Pablo Hernández de Cos ha aprovechado para insistir en que medidas como la limitación del precio de los alquileres en determinadas zonas –de la que han hecho bandera en el Gobierno los miembros de Podemos– tiene “efectos adversos potencialmente significativos, especialmente cuando los controles de precios se mantienen durante períodos prolongados”. Así, opinan que “los controles de precios no atajan la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda” y pueden acabar generando
El organismo reclama centrar las políticas en los jóvenes y las familias de bajos ingresos
Si se prolongan las medidas del Gobierno, puede reducirse la oferta de pisos, advierte
una reducción adicional de la oferta de vivienda en alquiler en las áreas reguladas, además de aumentar a medio plazo precio de arrendar un piso en el resto de las zonas. Además, el informe indica que desde el año pasado, España se halla entre las economías de la OCDE con una mayor duración mínima de los contratos –cinco años si el arrendador es un particular y siete años si se trata de personas jurídicas– y está en vigor un incremento máximo de las rentas del alquiler durante la duración de los contratos, ligado al IPC.
¿Qué ha pasado en el sector inmobiliario desde que se inició la recuperación, tras la Gran Recesión? El supervisor concluye que el acceso a la vivienda se ha hecho más cuesta arriba aún en los últimos años, en especial para los jóvenes y las familias con rentas bajas, sobre todo en zonas como las grandes áreas metropolitanas. Con los consiguientes problemas sociales y económicos que comporta, advierte. Para muchos, el endurecimiento de las condiciones hipotecarias y los bajos sueldos han cerrado prácticamente la vía de la propiedad, mientras el precio del alquiler ha subido considerablemente por “un fuerte repunte de la demanda”. Entre el 2011 y el 2017, la proporción de hogares menores de 35 años que dedicaba más del 30% de su renta al alquiler ha pasado del 6% al 14%. Mientras, los inquilinos españoles con rentas inferiores a la mediana dedican por lo general un mayor porcentaje de su renta al alquiler que los de Alemania, Francia o Italia.
En cuanto a la crisis de la Covid-19, el Banco de España cree que un sector inmobiliario más equilibrado que en la anterior recesión mitigará el impacto al que se enfrenta el ladrillo. A renglón seguido, hace referencia a las medidas de cobertura social aprobadas en las últimas semanas por el Gobierno “para aliviar la presión financiera de los segmentos más vulnerables”, y concluye que pueden tener un efecto positivo a corto plazo. Pero reconoce “mayor incertidumbre” al juzgar la eficacia en un horizonte temporal más prolongado, y previene contra el peligro de que se generen distorsiones en el mercado del alquiler “que acaben mermando su seguridad jurídica”. En ese caso, destaca la posibilidad de desincentivar un incremento de la oferta, considerado clave por el organismo supervisor a lo largo de todo su análisis.
Sobre el riesgo crediticio en el sistema bancario, el informe reconoce que la contracción económica por las medidas para atajar el virus incidirán “sin duda” en los balances. Sin embargo, el Banco de España espera que precisamente la reducción en los últimos años de hipotecas concedidas a clientes con una solvencia cuestionable ayude a limitar “los posibles efectos amplificadores de esta perturbación sobre el sistema financiero y la economía en su conjunto”. A finales del 2019, remarca, el riesgo crediticio era la mitad del registrado en el 2004 y diez veces inferior al del pico del 2007.