Los promotores asumen que habrán de vender los pisos a inversores
La crisis acelera la falta de particulares con capacidad para comprar vivienda
La crisis económica provocada por el coronavirus acelerará una tendencia que ha frenado el mercado inmobiliario en los últimos meses: la escasez de compradores particulares para los pisos de obra nueva, por la imposibilidad de que accedan a una hipoteca. Según los datos de la consultora CBRE, esta situación va a obligar a los promotores a construir para inversores, en proyectos pensados íntegramente para alquilar o build to rent.
Samuel Población, director de Residencial y Suelo de CBRE, aseguró que ya antes de esta crisis subía el alquiler, una forma de vida del 23,9% de los hogares (en Europa es más de un tercio), que se preveía que llegara al 26,3% en el 2024.
Con la crisis y el previsible aumento del desempleo, esta tendencia se acelerará, porque los bancos han endurecido los requisitos para conceder créditos. Población explicó que muchos hogares tendrán más dificultades para acceder a una hipoteca por la tasa de esfuerzo que supondrá sobre su nivel de renta o porque no podrán conseguir los ahorros necesarios para pagar la entrada, mientras que a otros la incertidumbre les llevará a preferir el alquiler como opción vital.
La venta en bloque de promociones a inversores para destinarlas a alquiler ya fue importante el año pasado: según CBRE alcanzaron los 674 millones de euros y solo en el primer trimestre de este año han sido de 332 millones, y según la consultora seguirán subiendo. “Estas operaciones se concentran en Madrid y Barcelona, donde se concentra la demanda de alquiler en España y también el interés inversor”, señaló. “Muchas promociones en proyecto se reorientarán para venderlas a inversores”, auguró. La venta a un inversor de toda la promoción obliga al promotor a reducir el precio de venta, en general entre el 5% y el 10%, “aunque en zonas muy prime prácticamente no se reducen los precios”, explicó.
Anna Esteban, directora de la oficina de CBRE Barcelona, recordó que el promotor elimina el riesgo comercial, porque vende toda la promoción antes de acabar las obras, de manera que adelanta el cobro de unos ingresos que vendiendo piso a piso podría tener en tres o cuatro años, por lo que “desde el punto de vista financiero, la TIR o rentabilidad de su negocio puede ser igual aunque baje el precio de venta por metro cuadrado”.
Para los inversores, comprar viviendas y alquilarlas sigue siendo rentable: son muy demandadas, puesto que la mayoría de las viviendas en alquiler en España son de antes de 1980, y dan una rentabilidad cercana al 3,8%, frente al 0,46% que ofrecen hoy los bonos del Estado a 10 años.
“No todos las promociones pueden adaptarse para build to rent”, advierte Población: “Se necesitan unas superficies y unas calidades ajustadas, por lo que los proyectos que tengan ya licencia igual no pueden reconvertirse”.
La consultora prevé que la pandemia tenga poco impacto en el precio de la vivienda. A su juicio, el confinamiento puede reducir las ventas este año entre un 20% y un 25% en España, hasta situarse en unas 425.000 o 450.000 viviendas, y los precios un 7% en la vivienda de segunda mano y un ligero 2-4% en la vivienda nueva.
Los promotores bajan los precios entre un 5% y un 10% al vender en bloque, pero reducen el riesgo y cobran antes