Vendaval de la vivienda
Los últimos datos de hipotecas sobre viviendas no dejan lugar a dudas: hay un verdadero vendaval hipotecario. El incremento del 37,4% sobre mayo del 2020 está influido por el efecto del coronavirus en la producción hipotecaria del año pasado pero si comparamos con abril del 2021 el aumento es también importante, del 10,4%. Esta tendencia se podía prever a partir de las cuentas de los bancos, que se están presentando estos días. Las entidades de crédito ya mostraron en el primer trimestre un aumento del saldo vivo de crédito hipotecario para adquisición de vivienda, siendo el primer incremento después de 10 años de caída sistemática que ha cercenado un 22,4% del total. Los motivos de este acelerón hipotecario son varios. El primero es el deseo de muchas familias de cambiar de vivienda buscando algo más de espacio, terrazas y ventanas aunque sea en zonas alejadas de los centros urbanos. La experiencia de los meses de confinamiento y el teletrabajo tienen mucho que ver con esta tendencia. En segundo lugar los tipos de interés marcaron mínimos en mayo (2,31%). En tercer lugar las familias han acumulado una gran cantidad de ahorro y muchas han decidido aumentar su consumo en vivienda frente a otros bienes.
En cuarto lugar los precios de la vivienda están estabilizados, e incluso tienen pequeñas caídas en grandes ciudades como Barcelona o Madrid. Finalmente, los pequeños inversores han reducido su actividad, de manera especialmente significativa en Barcelona donde han caído 10 puntos en 6 meses. Esto significa que los compradores por mejora dominan, pues la situación del mercado laboral y el estricto control de riesgo de las entidades crediticias hacen difícil el acceso a primeros compradores o jóvenes. A diferencia de los inversores, que en gran proporción utilizan fondos propios, estos compradores por mejora precisan hipotecas.
En el futuro hay varias tendencias que afectaran a la evolución de las hipotecas. Los precios de la vivienda nueva, a diferencia de lo observado en mitad de la pandemia que subían rápido (6%-8%) se ha corregido completamente hasta estabilizarse. Esto demuestra que, como siempre, lo que sucede en la vivienda nueva suele ser resultado de decisiones que se tomaron con muchos meses de antelación. Además, el BCE ha confirmado que los tipos de interés se mantendrán muy bajos hasta el 2024, aunque es posible que los tipos hipotecarios suban (ya lo están haciendo en las últimas semanas) por la presión sobre los márgenes de los bancos. Otro efecto interesante es la divergencia entre los precios de la vivienda, estabilizados, y los alquileres que, en los grandes mercados (Madrid y Barcelona) están cayendo al 10%. Esto significa que la rentabilidad para los inversores está cayendo, aunque seguirá siendo mayor que los tipos de muchas inversiones alternativas.
La firma de hipotecas va al alza, impulsada por los efectos del
coronavirus