HI­PO­TE­CAS CON CUO­TA CRE­CIEN­TE

La Voz de Galicia (A Coruña) - Mercados - - EMPRESAS -

Du­ran­te los úl­ti­mos años han sur­gi­do dis­tin­tas pro­ble­má­ti­cas re­la­cio­na­das con los prés­ta­mos hi­po­te­ca­rios, en­tre otras, la de los prés­ta­mos con sis­te­ma de amor­ti­za­ción de cuo­ta cre­cien­te, los cua­les no se ri­gen por el sis­te­ma de amor­ti­za­ción co­mún (fran­cés, o de cuo­ta cons­tan­te).

Es­te sis­te­ma im­pli­ca que las cuo­tas no se cal­cu­lan con­for­me al ti­po de in­te­rés apli­ca­ble, ni se man­ten­drán cons­tan­tes a lo lar­go de la vi­da del prés­ta­mo, sino que cre­ce­rán a ra­zón de un por­cen­ta­je fi­jo —por ejem­plo, si las 12 pri­me­ras cuo­tas son fi­jas y tie­nen un im­por­te de 420 eu­ros, y la cuo­ta cre­ce a ra­zón de un 2,5 % anual, el pa­go pa­ra el si­guien­te pe­río­do de 12 me­ses as­cen­de­rá a 430 eu­ros men­sua­les, y así su­ce­si­va­men­te en los pos­te­rio­res pe­río­dos—. En el año 2008, con­tra­té un prés­ta­mo hi­po­te­ca­rio por im­por­te de 100.000 eu­ros, cu­yas con­di­cio­nes eran una cuo­ta fi­ja de 420 eu­ros men­sua­les, un ti­po de in­te­rés mix­to (10 años al 5 % y el pla­zo res­tan­te al eu­rí­bor+0,75 %), y sis­te­ma de amor­ti­za­ción de cuo­ta cre­cien­te. Pa­sa­dos 10 años, ape­nas he amor­ti­za­do ca­pi­tal y la cuo­ta del prés­ta­mo con­ti­núa in­cre­men­tán­do­se anual­men­te, ¿a qué se de­be la au­sen­cia de amor­ti­za­ción?

Ade­más, co­mo el im­por­te de la cuo­ta es in­de­pen­dien­te del ti­po de in­te­rés, el cálcu­lo de la par­te del abono men­sual que se des­ti­na al pa­go de in­tere­ses y a amor­ti­za­ción de ca­pi­tal, se ob­tie­ne por la di­fe­ren­cia en­tre el im­por­te to­tal de la cuo­ta (que es fi­jo) y los in­tere­ses co­rres­pon­dien­tes.

Es­te sis­te­ma pue­de aca­rrear gra­ves per­jui­cios eco­nó­mi­cos a los pres­ta­ta­rios —cuo­tas que no im­pli­quen pa­go de ca­pi­tal, au­men­to del ca­pi­tal pen­dien­te, es­ca­sa

amor­ti­za­ción del mis­mo y au­men­to de la can­ti­dad pa­ga­da en con­cep­to de in­tere­ses—, pues al no dis­mi­nuir ape­nas el ca­pi­tal pen­dien­te, los in­tere­ses si­guen cal­cu­lán­do­se du­ran­te un ex­ten­so pe­río­do so­bre un im­por­te prác­ti­ca­men­te igual al ini­cial.

Así, pac­ta­do un pe­río­do de in­te­rés fi­jo ele­va­do (5 %) du­ran­te los 10 pri­me­ros años, sien­do la cuo­ta fi­ja de 420 eu­ros, y el ca­pi­tal pres­ta­do 100.000 eu­ros, el re­sul­ta­do es que se des­ti­na­rá a amor­ti­zar úni­ca­men­te 3,33 eu­ros, y el res­to (416,66) al pa­go de los in­tere­ses. Por tan­to, a pe­sar de que la cuo­ta men­sual au­men­te anual­men­te, ape­nas se amor­ti­za ca­pi­tal, y al ca­bo de los diez pri­me­ros años los im­por­tes amor­ti­za­dos de ca­pi­tal son in­sig­ni­fi­can­tes.

IN­TER­VEN­CIÓN JU­DI­CIAL

Los juz­ga­dos han co­men­za­do a de­cla­rar abu­si­vas es­te ti­po de cláu­su­las por la fal­ta de in­for­ma­ción al pres­ta­ta­rio-con­su­mi­dor so­bre la car­ga eco­nó­mi­ca real del con­tra­to, si bien to­da­vía se tra­ta de una cues­tión con­tro­ver­ti­da en la ju­ris­pru­den­cia.

CARUNCHO, TO­MÉ & JUDEL. Abo­ga­dos y ase­so­res fis­ca­les. Miem­bro de HISPAJURIS.

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