La inversión logística en España
El volumen de inversión logística aumentó en España durante 2019 un 7,5% respecto al año anterior y superó los 1.680 millones de euros, el segundo mejor dato desde 2003. De cara a 2020, se esperaba un volumen de inversión similar pero es de prever que, como sucede en numerosos sectores, las cifras caigan visiblemente.
La inversión en el sector logístico en España se elevó en 2019 hasta los 1.684 millones de euros, lo que supone un aumento del 7,5% respecto al año anterior, y la segunda mejor cifra para el sector desde el año 2003, según cifras de CBRE, compañía internacional en consultoría y servicios inmobiliarios. El dato posiciona al logístico como el cuarto sector en cuanto a volumen de inversión captado en 2019, al representar el 14% de los 12.133 millones de euros registrados por el conjunto del inmobiliario español en el anterior ejercicio.
La Zona Centro siguió siendo la receptora del grueso de la inversión en el sector logístico, acumulando el 43% del volumen total con más de 675 millones de euros. La cifra supone un descenso respecto a los casi 850 millones de euros que captó en 2018. Cataluña se consolidó como otro gran polo de atracción de inversiones logísticas al recibir el 24% (382 millones de euros) del volumen total, situándose ligeramente por encima de los niveles del ejercicio anterior.
Andalucía y Aragón protagonizaron los dos mayores incrementos de la inversión logística el año pasado. Andalucía irrumpió como tercer actor destacado, atrayendo el 15% (235 millones de euros) de la inversión total a nivel nacional, y Aragón acumuló más de 160 millones de euros en inversión logística (10% del total) desde los 26 millones de euros del año anterior.
EVOLUCIÓN POR ZONAS
El análisis de CBRE destaca además que el 36% del total invertido en el ejercicio pasado corresponde a portfolios, y que el 8,5% se ha invertido en proyectos que están todavía en curso. Además, dentro del propio ámbito de la logística, el 97% de la inversión ha ido a parar a proyectos netamente logísticos y, solo el 3% restante ha recalado en proyectos relacionados con el light industrial.
El ímpetu en la irrupción del e-commerce en nuestro país se encontraría detrás de la preferencia que los inversores han mostrado por el sector de la logística. “La pujanza del e-commerce seguirá animando el mercado de inversión, tanto por el lado de portfolios que saldrán a la venta como por el de las plataformas last mile”, comenta Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial & Logística de CBRE.
“En cualquier caso, los datos también reflejan una reducción de las operaciones directamente relacionadas con el comercio electrónico en Madrid, pasando de un 21% en 2018 a tan sólo el 6% el año pasado; y Barcelona, donde las operaciones han pasado de suponer el 19%, a representar el 9% del total de inversión. Esta situación apuntaría a que ha llegado el momento de ampliar a otras ciudades la red logística necesaria para que el e-commerce pueda llegar dar servicio a cualquier consumidor, esté donde esté”, añade el responsable de CBRE.
PROTAGONISMO INVERSOR ESTADOUNIDENSE El dato que no ha cambiado sustancialmente es el origen de esa inversión, manteniéndose Estados Unidos como el principal inversor en logística en nuestro país, incrementando sus cifras desde el 40% al 45% en el último año. También aumenta el protagonismo de Reino Unido en nuestro mercado, elevando el nivel de su inversión hasta el 24% y relegando al inversor español al tercer puesto, con un porcentaje en paulatina reducción que ha pasado del 32% de 2018, al 13% del ejercicio pasado.
RENTABILIDADES ATRACTIVAS La rentabilidad de los activos logísticos se situó en el cuarto trimestre de 2019 en el 5,10%, en consonancia con países de nuestro entorno como Italia (5,2%) o Irlanda (5,1%) y con tendencia a una mayor compresión en 2020, incluso hasta situarse por debajo del 5%, para acercarnos paulatinamente a países con un sector más maduro como Francia (4,0%), Alemania (3,6%) o Reino Unido (4,5%). En este sentido, Madrid y Barcelona (5,1%) se sitúan en rentabilidades por encima de París (4,0%) y Berlín (3,6%), pero con diferencias más ajustadas con Roma y Milán (5,50%) o Lisboa (6,25%).
Sin embargo, los datos recabados por CBRE también señalan la posibilidad de conseguir mejores rentabilidades en el ámbito de las MidCaps, un mercado que se ha posicionado por encima de la media alcanzando precios de entre un 6% y un 8,5% de rentabilidad. Esto ha provocado que este subsector se haya posicionado en el centro del foco de los inversores acaparando en 2019 un volumen total de 203 millones de euros, lo que supone el 12% del total invertido y un crecimiento de este ámbito concreto de la logística de un 18%, respecto al ejercicio anterior.
AL CIERRE DE 2019 SE ENCONTRABAN EN FUNCIONAMIENTO 170 PARQUE LOGÍSTICOS, QUE CONTABAN CON UNA SUPERFICIE TOTAL DE 60 MILLONES DE METROS CUADRADOS
TENDENCIAS 2020
Los expertos de CBRE esperan que el interés por el sector logístico e industrial seguirá al alza en 2020 y, según sus previsiones, fomentará el trasvase de inversores provenientes de otros sectores del inmobiliario, lo que propiciará la creación de joint ventures, un mayor interés por productos de last mile, y un enfoque ampliado a otras ciudades y no sólo a Madrid y Barcelona.
“Existe una elevada liquidez en el mercado que animará a seguir invirtiendo en toda España en 2020, con lo que estimamos se podría alcanzar este año un volumen de inversión similar al registrado en 2019. La seguridad y estabilidad que ofrece la inversión en el sector logístico se está traduciendo en que nuevos inversores centren su atención en el mismo”, señala Larrazábal respecto al actual ejercicio. También se espera que el e-commerce siga actuando como catalizador del sector logístico en todas las ciudades y que, ante la escasez de oferta de suelo logístico en algunas zonas de interés como Cataluña, País Vasco y Málaga, se dará una mayor importancia a la reforma y reconversión de edificios. Por último, CBRE prevé el auge de la automatización, una cada vez mayor importancia en la sostenibilidad, el aumento de las plataformas con entreplantas y multinivel y el ascenso en la actividad tanto portuaria como aérea.
PARQUES LOGÍSTICOS
Al cierre de 2019 se encontraban en funcionamiento 170 parque logísticos, que contaban con una superficie total de 60 millones de metros cuadrados, mientras que la superficie edificable era de 29 millones de metros cuadrados.
En el bienio 2018-2019 se llevó a cabo la inauguración de una decena de instalaciones (tres en 2018 y siete en 2019), contabilizándose 170 al final del período, según el Observatorio Sectorial DBK de Informa. El crecimiento fue más moderado en términos de
superficie, debido al menor tamaño medio de los nuevos parques inaugurados. La superficie total alcanzó los 60,3 millones de metros cuadrados, edificable en aproximadamente un 48%, con un total de 29,06 millones de metros cuadrados. El dinamismo de la demanda de servicios logísticos, vinculado al fuerte crecimiento del comercio electrónico, y la necesidad de contar con instalaciones adecuadas, modernas y adaptadas a los requerimientos de este tipo de servicios, se encuentran entre los motivos que explican la puesta en marcha de nuevos parques.
Madrid es la región con mayor crecimiento de superficie edificable en 2019, cifrado en el 4,4%, lo que le permitió alcanzar los 2,35 millones de metros cuadrados. A continuación se situaron la Comunidad Valenciana y Cataluña, con crecimientos de entre el 1% y el 2%.
La superficie media mantuvo la tendencia descendente de los dos años anteriores, situándose ligeramente por debajo de los 355.000 metros cuadrados. La superficie edificable media, por su parte, disminuyó hasta el entorno de los 171.000 metros cuadrados. Los parques logísticos existentes son gestionados por alrededor de 90 entidades, el 80% de las cuales se dedican a la explotación de un único centro. Por su parte, seis entidades cuentan con una red de al menos cinco parques.
El sector presenta una notable concentración, ya que las cinco principales entidades, en función del tamaño de los parques gestionados, reunían en 2019 el 42,6% de la superficie edificable total, mientras que las diez primeras alcanzaron una cuota conjunta cercana al 60%.
Actualmente se identifican numerosos proyectos de construcción o ampliación de parques logísticos, de los que en torno a una decena previsiblemente lograrán ponerse en marcha en el bienio 2020-2021.
LOS EFECTOS DEL COVID-19 EN LOS ALQUILERES La Organización Empresarial de Transporte y Logística UNO ha lanzado la petición a los grandes fondos inmologísticos que operan en España para que asuman la situación de crisis en la que se encuentran las empresas del sector y faciliten descuentos en los alquileres en base a la caída de actividad.
Según los datos de UNO, la actividad general del sector ha caído a la mitad, lo cual significa que hay muchas empresas que están en una situación de asfixia que les impide mantener los gatos fijos del alquiler de la nave mientras asiste a un dramático desplome de su facturación. “Estamos en una situación extraordinaria que debería ser coyuntural, para lo cual es muy importante reducir ahora todos los gastos posibles para evitar reventar a las empresas y que mantengan músculo productivo para cuando pase esta terrible situación”, ha indicado el presidente de UNO, Francisco Aranda.
“El último Real Decreto Ley de 31 de marzo deja en un completo desamparo a las empresas que tienen sus negocios en inmuebles alquilados, frente a quienes los tienen en propiedad porque para estos últimos recoge la posibilidad de aplazar los créditos o las hipotecas destinadas a inmuebles afectos a la actividad económica”, dice Aranda.
El máximo representante de la patronal de logística alega también a un principio existente en derecho llamado rebussicstantibus que se aplica en aquellos supuestos en que se producen efectos que atentan contra “la equivalencia de las prestaciones establecidas originariamente en el momento de celebración del contrato, como consecuencia de una extraordinaria alteración de las circunstancias atinentes al contrato, no previstas por las partes”. Pero es una cláusula que tiene que presentarse judicialmente “y las empresas no estamos ahora para perder tiempo
SE ESPERA QUE EL E-COMMERCE SIGA ACTUANDO COMO CATALIZADOR DEL SECTOR LOGÍSTICO EN TODAS LAS CIUDADES
en los tribunales. A nuestro juicio, lo ideal sería que estos grandes propietarios llegaran a un acuerdo de buena fe con sus arrendatarios que tuviera en cuenta la terrible situación de asfixia por la que estamos atravesando y que queremos que sea lo más coyuntural posible”, apunta Francisco Aranda.
De hecho, según informan desde UNO, ya se está dando algún caso de pacto entre propietario y arrendatario para bajar la renta de marzo, pero aún son aislados y “lo importante es que se generalicen estos acuerdos lo antes posible para que no perdamos tejido productivo”. El negocio inmobiliario ligado a la logística -señala el presidente de UNOvolverá a recuperarse en cuanto el sector retome la senda de crecimiento perdida por culpa de esta catástrofe, así que “parece razonable que ahora se adapten solidariamente con sus clientes a esta situación coyuntural”.
RIESGO DE INCENDIOS
La posibilidad de daños por incendio o falta de mantenimiento puede incrementarse en las instalaciones productivas y plantas industriales inactivas o paralizadas. Las empresas que se vean obligadas a cerrar temporalmente sus instalaciones por causa de la pandemia deberían centrarse en reducir el riesgo de incendio, almacenar de forma segura líquidos y materiales inflamables y aplicar normas contrastadas de seguridad y mantenimiento de inmuebles.
Son muchas las empresas que, con escasa antelación, han tenido que cerrar temporalmente sus instalaciones por causa de la pandemia de COVID-19. Según los consultores de riesgos de Allianz Global Corporate & Specialty (AGCS), la ausencia de medidas adecuadas y la negligencia al cerrar inmuebles e instalaciones productivas genera riesgos para las empresas. Las fábricas y oficinas cerradas no están en modo alguno protegidas contra incendios y otros riesgos; de hecho, estos riesgos pueden verse exacerbados cuando las instalaciones están inactivas o prácticamente desocupadas.
En un documento, Coronavirus: consejos para las empresas obligadas a cerrar temporalmente sus instalaciones, los expertos de AGCS ofrecen un resumen de las medidas generales de seguridad y prevención para contribuir a evitar daños patrimoniales como, por ejemplo, la comprobación periódica de los sistemas contra incendios y el almacenamiento seguro de líquidos y materiales inflamables cuando haya que cerrar las instalaciones. Como respuesta a esta situación, AGCS está incrementando la oferta de asesoramiento en materia de seguridad mediante tecnologías de supervisión remota que permiten visualizar digitalmente inmuebles y elementos de seguridad mediante fotografías y grabaciones de vídeo, sin que sea necesaria la presencia física de muchas personas.
“Ya hemos observado que numerosos siniestros se producen durante las vacaciones o los fines de semana, cuando la mayoría de los empleados están fuera de las instalaciones”, afirma Nicolas Lochet, consultor de riesgos para la Región Mediterránea en AGCS: “Los cierres productivos y operativos actualmente provocados por la pandemia de coronavirus también pueden incrementar el riesgo para las empresas”.
Los consultores de riesgos de AGCS se centran en cuatro grandes grupos de medidas para la prevención de siniestros: reducción del riesgo de incendios, almacenamiento seguro de líquidos y materiales inflamables, cumplimiento de las directrices de suministros y servicios y aplicación de las mejores prácticas en materia de seguridad y mantenimiento de instalaciones.
En concreto, se recomienda, por ejemplo, que las empresas sigan comprobando periódicamente los sistemas automáticos de detección de incendios, los sistemas de rociadores y bombas contraincendios, así como otros sistemas contraincendios con los que cuenten, incluso aunque esto resulte difícil en las presentes circunstancias.
Debe reducirse, tanto como sea posible, la presencia de materiales altamente inflamables, como materias primas y productos acabados, embalajes, palés, residuos y líquidos inflamables en las instalaciones cerradas. Cuando no sea posible, debe mantenerse una distancia mínima de seguridad de 1,5 metros entre los equipos eléctricos y los demás materiales. Otra medida que cabe considerar es que las empresas desmantelen todos los procesos y equipos peligrosos, incluidas las conducciones de líquidos y gases inflamables. También debería cerrarse el suministro eléctrico de las instalaciones, excepto cuando sea necesario para el funcionamiento de alarmas y sistemas contraincendios y otros sistemas de seguridad. Las puertas de entrada y salida deberían estar protegidas con sistemas de cierre de gran calidad y la iluminación interior y exterior debería reducirse al mínimo necesario para inspecciones, patrullas de seguridad y acceso.