La inmologística se enfrenta a un 2021 desafiante
Los cambios en los hábitos de consumo en el último año han obligado a los operadores a introducir modificaciones en su cadena de suministro y a buscar nuevas soluciones inmobiliarias para ofrecer el servicio adecuadamente. Los promotores siguen interesados en el elevado retorno que podría ofrecer la inmologística, con una inversión acumulada de 1.250 millones de euros en 2020.
El sector logístico ha sido uno de los grandes protagonistas durante 2020 en cuanto a inversión inmobiliaria se refiere. En cifras, la inversión acumulada se sitúa en torno a los 1.250 millones de euros y, a pesar de que está un 27% por debajo de la cifra alcanzada en 2019, esto se debe principalmente a la escasez de oferta, según datos de la consultora inmobiliaria CBRE. A destacar el volumen de inversión alcanzado en la Zona Centro, el más alto desde 2003.
Además, el retail ha tenido, a pesar de la pandemia, una evolución positiva con un aumento del 48% en inversión captada respecto al año anterior y se prevé que el ejercicio cierre con un volumen cercano a los 2.300 millones de euros.
Por otra parte, se estima que el mercado de alquiler de superficie logística superará este año los niveles de la media histórica de la Zona Centro, pudiendo alcanzar alrededor de 850.000 m2, haciendo de 2020 el tercer mejor año en contratación logística desde 2011. La mayor parte de las transacciones están relacionadas con todo tipo de sectores, si bien destaca el e-commerce, apuntan en CBRE. En cuanto a Cataluña, la cifra estimada para 2020 se encuentra entre 450.000 – 480.000 m2, un nivel acorde a la media histórica.
Estos datos positivos del sector inmobiliario entroncan perfectamente con la opinión del presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), Juan Antonio Gómez-Pintado, quien durante su participación VI Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (EFIMAD) señaló que “nos encontramos en una situación completamente diferente en sus fundamentos económicos con respecto a la anterior crisis de 2008. Por eso, creemos que la actividad inmobiliaria será uno de los pilares de la economía española para la recuperación”.
Y es que el logístico se ha convertido en un ‘asset class’ para los inversores, interesados en el elevado retorno que ofrece este segmento en comparación con otras áreas del inmobiliario. En este sentido, un reciente estudio de Savills Aguirre Newman dado a conocer durante la Sesión de Savills Talks Young
Talent #6 de esta consultora muestra que la inversión en el sector industrial-logístico ha marcado récord al representar el 20% del volumen total de inversión mundial en ‘real estate’ en el primer semestre de 2020.
Los ponentes invitados por Savills Aguirre Newman a la Sesión de Savills Talks Young Talent #6 coinciden en que España se encuentra en una posición privilegiada para fortalecer e impulsar este segmento, “no solo por su buena red de comunicaciones e infraestructuras, sino también por su localización estratégica en el sur de Europa, lo que facilita el acceso a los mercados en crecimiento del oeste de África”. Por este motivo, España, señalan, “tiene todas las capacidades para convertirse en un hub logístico a nivel europeo”.
ESPACIOS ADAPTADOS A LOS NUEVOS TIEMPOS
En la actualidad, según los expertos invitados por Savills Aguirre Newman a su foro de debate, son tres las principales variantes que definen las nuevas estrategias del sector: la distribución capilar, la inmediatez que reclama el consumidor y la demanda estacional por picos como pueden ser los períodos de rebajas o de promociones como el Black Friday. En consecuencia, los operadores están mostrando interés por combinar locales de tamaño medio en la última milla, muchas veces ocupados por múltiples inquilinos, con naves de almacenaje más grandes a las afueras para abastecer a las plataformas. Además, estos activos deben adaptarse a las necesidades y especificidades concretas de cada inquilino. Por ello, crece el interés de los operadores por proyectos llave en mano que se ajusten a sus requerimientos, como contar con mayor espacio de campa, disponer de activos con certificaciones energéticas o incluir una cadena de montaje, entre otros. Otro punto a tener en cuenta a la hora de adaptar los espacios logísticos a los nuevos tiempos es que “España cuenta con un parque obsoleto que necesita renovación”, según opinan en Savills Aguirre Newman. En muchas ocasiones la opción más eficiente es comprar suelo y construir nuevos inmuebles desde cero, pero también es necesario conseguir que los propietarios actuales apuesten por la rehabilitación de sus activos, aunque para ello sea necesario convencerles de que deben rebajar las expectativas en cuanto al precio de las rentas.
PRINCIPALES OPERACIONES EN BARCELONA
En cuanto a las operaciones más destacadas, se encuentra la de Thor Equities, que ha iniciado la comercialización de dos naves logísticas en la primera corona de Barcelona, y que suman una superficie conjunta de 15.400 m2.
La nave de mayor metraje, con una superficie de 10.500 m2 se ubica en Argentona (Barcelona), en concreto en el Polígono Industrial Nord. Las instalaciones cuentan con unas potentes comunicaciones a través de la C-60, que conecta la comarca del Maresme con el Vallés Oriental, la AP-7 y C-32, que comunican con Barcelona. Se trata de un inmueble con amplios patios para maniobra y con 15 muelles de carga. Dispone de oficinas y comedor, entre otras facilidades. Cuenta, además, con un silo con estanterías para 16.900 palés.
La otra nave se localiza en el Polígono Industrial Llobregat, en Castellbisbal y dispone de una superficie de 4.900 m2. Este inmueble está siendo objeto de unas obras de adecuación y de actualización de los espacios. Cuenta con excelentes accesos y conexión con la AP-7 y A-2 y con Barcelona ciudad, el puerto y el aeropuerto. Respecto a las instalaciones, dispone de amplios patios para maniobrar, y cuenta con 5 muelles de carga, oficinas y comedor, así como con solera ventilada que permite la adecuación del inmueble para actividades de frio.
MOVIMIENTOS EN ARAGÓN, VALENCIA Y ANDALUCÍA
Por su parte, el promotor inmobiliario logístico-industrial Panattoni ha anunciado que está desarrollando tres nuevos proyectos logísticos en nuestro país, continuando con su política de crecimiento en la geografía española. Uno de ellos, situado en el polígono industrial de Plaza, Zaragoza, otro en la zona Industrial de Picassent (Valencia) y el último lo hará en el polígono de las Salinas, en el Puerto de Santa María (Cádiz).
El proyecto logístico localizado en Zaragoza será llave en mano y estará situado en el polígono industrial de Plaza. El desarrollo se está haciendo sobre una parcela de 47.200 m2 con 9.200 m2 de superficie bruta alquilable que Panattoni adquirió el pasado mes de noviembre. El inmueble va a estar distribuido en dos plantas, albergando en la inferior un edificio de 6.600 m2 y, en la superior, unas oficinas que ocuparán 2.500 m2. La fecha de entrega prevista está marcada para octubre de 2021. En el caso del proyecto valenciano, aparecen involucrados BNP Paribas Real Estate y CBRE, que comercializarán dos plataformas logísticas de nueva construcción, una de ellas modulable de 12.916 m2 con 14 muelles y la otra de 5.832 m2 con 5 muelles.
EL SECTOR RETAIL, A PESAR DE LA PANDEMIA, HA TENIDO UNA EVOLUCIÓN POSITIVA CON UN AUMENTO DEL 48% EN INVERSIÓN CAPTADA RESPECTO AL AÑO ANTERIOR
Este proyecto de Panattoni Spain se denominará Panattoni Park Valencia Sur y estará ubicado en la zona industrial de Picassent. Panattoni ha confirmado la construcción de dos edificios de última generación diseñados para reforzar la oferta de calidad y dar respuesta a la alta demanda de empresas de distribución y última milla en el sur de Valencia.
“Con este nuevo desarrollo, Panattoni sigue ampliando su portfolio en España, posicionándonos en un mercado clave como el de Valencia. A pesar del contexto actual, diferentes indicadores señalan el incremento del negocio logístico en este mercado. Nuestro objetivo es responder a dicha demanda logística con edificios y desarrollos a medida de la más alta calidad” afirma Gustavo Cardozo, managing director Spain & Portugal de Panattoni. Picassent alberga una zona industrial consolidada donde se pueden encontrar empresas de gran renombre, del sector del mueble y la logística. El parque logístico está situado a 18 kilómetros de la capital Valenciana, junto al nudo de comunicación formado por la pista de silla y la A7 y ofrece conexiones directas con las autopistas A7 y A3, así como con el puerto y el aeropuerto de Valencia, y las terminales de carga y estación ferroviaria. El desarrollador inmobiliario también ha comenzado las obras de su nuevo proyecto logístico llave en mano en el polígono de las Salinas, en el Puerto de Santa María, Cádiz. La compañía está edificando sobre una parcela de 41.500 m2 con 9.000 m2 de superficie bruta alquilable. El edificio logístico contará con una nave de 6.600 m2, así como con un complejo de oficinas de 2.300 m2. Este primer proyecto de Panattoni en Andalucía tiene prevista su entrega en septiembre de 2021. La ubicación estratégica del complejo en el polígono de las Salinas, en el Puerto de Santa María, será de gran utilidad para su futuro inquilino debido a que funciona como centro posicional para la distribución a la provincia de Cádiz. Además, el polígono cuenta con muy buenas conexiones directas a Sevilla, Málaga y al Puerto de Algeciras.
Y sin movernos de Andalucía, Sevilla albergará el primer big box logístico sostenible en Andalucía, de la mano de Sevilla Green Logistics Park de Aquila Capital. Este proyecto supone una de las operaciones logísticas más importantes que se han llevado a cabo en la región y será el mayor desarrollo logístico de toda Andalucía de este formato de gran capacidad con una superficie total de aproximadamente 100.000 m2 de GLA en tres cajas de gran tamaño. El centro logístico dará respuesta a la demanda insatisfecha de naves de calidad en Sevilla, donde no se han realizado promociones logísticas de gran tamaño desde hace al menos una década.
Sevilla Green Logistics Park permitirá albergar todo tipo de operativas desde un punto logístico estratégico para la ciudad y la región, ubicado en un sector con una gran demanda latente de producto logístico y una baja disponibilidad de producto de calidad y de nuevos desarrollos. Se encuentra a 10 km del centro de la capital, en Alcalá de Guadaíra, con conexión directa con la A 92, eje vertebrador de Andalucía, rápido acceso a la SE 30 y SE 40, las rondas de circunvalación de la capital, a la A 4 a su llegada desde Madrid y salida a Cádiz, y los municipios más poblados de Sevilla (Dos Hermanas, Alcalá de Guadaíra, Utrera, Carmona y La Rinconada).
INMOLOGÍSTICA EN MADRID
Madrid también muestra alguna novedad en el mercado inmobiliario, siendo una de las más importantes la entrega llave en mano, por parte de Merlin Properties, de una de las naves logísticas más grandes de España a Carrefour con una superficie de 98.757 m2 y ubicada en el municipio de Azuqueca de Henares (Guadalajara), uno de los epicentros logísticos de la península ibérica, gracias a las buenas conexiones que tiene.
De este modo, Carrefour instalará en Azuqueca su plataforma logística nacional para productos de baja rotación, gran electrodoméstico y textil para servir al resto de plataformas de su red logística y a sus más de 1.200 tiendas en España.
La nave ha sido construida por GSE España y entre sus particularidades destaca, aparte de su tamaño, el alto grado de respeto medioambiental que se ha alcanzado, llegando a convertirse en un caso de éxito por su modelo único en sostenibilidad. Gracias a esta apuesta, este proyecto se ha convertido en el único en Europa en obtener la certificación LEEDv4 Platinum, el mayor nivel que se puede dar a un activo y que atestigua el respeto medioambiental de las nuevas construcciones. “Se trata de uno de los mayores proyectos llave en mano del mercado en la actualidad, que refuerza la apuesta clara de la compañía por un sector con un gran potencial de crecimiento en nuestro país. Además, tal y como refrenda la certificación LEED que le ha sido otorgada, es un referente en cuanto a sostenibilidad. Con todo ello, demostramos nuestra capacidad para desarrollar grandes proyectos, cumplir con las necesidades de nuestros clientes y servir las mejores calidades posibles dentro del mercado logístico a los futuros usuarios”, manifiesta Luis Lázaro, managing director de la consultora Savills Aguirre Newman.
EL LOGÍSTICO SE HA CONVERTIDO EN UN ‘ASSET CLASS’ PARA LOS INVERSORES, INTERESADOS EN EL ELEVADO RETORNO QUE OFRECE ESTE SEGMENTO