Alquiler de una vivienda vacacional
Los pisos/apartamentos/casas que se alquilan por temporadas, generan unos ingresos muy perseguidos por la AEAT para que no se nos olvide de imputarlos en nuestro IRPF. Llegado ese punto se hace conveniente informarse sobre su fiscalidad, para tomar decisiones.
En todo momento hablamos de alquiler de inmuebles que para el arrendatario no constituye su vivienda habitual, es decir, no reside ni piensa hacerlo, por un periodo superior a 3 años.
Lo primero a distinguir es si estamos ante un alquiler simple o ante una actividad de hostelería. Este segundo caso se da cuando con la renta cobrada entran servicios distintos a los de entregar el apartamento limpio y aseado, es decir, entra algo más como la limpieza diaria, servicio de desayuno u organización de excursiones, por ejemplo. Estaríamos ante el ejercicio de una actividad económica y empresarial, con sus consecuentes obligaciones de alta de IAE, declaraciones trimestrales, cobro de IVA, etc.
Pero el alquiler simple también tiene su aquel. A los efectos de la declaración en renta de los rendimientos obtenidos -de los que no podremos aplicar la reducción del 60% porque sólo tienen derecho a ella quienes alquilan viviendas habituales- debemos calcularlos por la diferencia entre los ingresos y los gastos. Pero así sólo en los periodos en que ha estado alquilado. Por los días en que no ha estado alquilado debemos imputarnos (ingreso ficticio) como rendimiento el 1,1% del valor catastral (o del 50% del valor de compra si no hay VC), si ha sido revisado en el municipio en los últimos 10 años, o el 2% en caso contrario, multiplicado por los días no alquilado y dividido por 365 días.
Por el resto de los días, es decir, los que ha estado alquilado, a la renta cobrada le deduciremos todos los gastos en que se ha incurrido durante esos días (comunidad, reparaciones, intereses…) y la parte proporcional de los que cubran el año completo, como es el IBI, la prima de seguro, etc, así como el gasto de amortización, desgaste por obsolescencia de la construcción, nunca del suelo, y que se calcula a razón del 3% del valor de adquisición tanto onerosa como lucrativa, gastos e impuestos incluidos, y deducido el valor del suelo.
Y todo esto sin olvidar cumplir con la normativa autonómica de su obtención de licencia turística si se pretende ofertarla en plataformas de alquiler tipo Booking o Airbnb. Y ahora decide. Alquiler de temporada o para vivienda permanente. Let’s GO.