Invertir en inmuebles

ESPACIO DEL ASESOR

¿Persona física o sociedad?

La opción de tenencia de inmuebles por una persona física tiene ventajas e inconvenientes en comparación con la utilización de sociedades, así que lo recomendable será analizar caso por caso.

Si se pretenden proteger los inmuebles por una posible responsabilidad

Las sociedades limitan la responsabilidad a la aportación de los socios a la sociedad. Salvo casos concretos donde el acreedor podría derivar la responsabilidad.

Regímenes fiscales especiales Las sociedades pueden aplicar los regímenes especiales del impuesto de sociedades en especial, el de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (con un mínimo de 8 viviendas para poder acceder), con una inferior tributación. Pero en general debemos estar ejerciendo una actividad económica, es decir, que se cuente al menos con una persona por cuenta ajena a jornada completa. Pero que se demuestre que hay dedicación suficiente que justifique la necesidad de esa contratación.

En caso de estar ante una actividad económica de arrendamiento, podríamos acceder a la exención de las participaciones de la sociedad en el impuesto sobre el patrimonio y a la actual bonificación en la CV del 95% en caso de herencia, si además, la gerencia de la misma recae sobre un miembro de la familia

Impuesto de sociedades Vs IRPF Cuando una persona física obtiene rendimientos por el arrendamiento de inmuebles, tributa en su IRPF como rendimientos del capital inmobiliario en la base imponible general obteniendo, exclusivamente en caso de arrendamiento de viviendas, una bonificación del 60% sobre el rendimiento, mientras que dicha bonificación no existe en el caso del impuesto sobre sociedades. En todo caso, y para cualquier tipo de inmuebles, siendo que el tipo del impuesto de sociedades es un 25%, y la escala de IRPF puede llegar al 54% en la CV, y que aparentemente esto puede ser un hándicap a favor del ISS, debemos tener en cuenta que cuando se reparte el beneficio de la sociedad al socio, en su IRPF debe tributarlo a la escala de ahorro que va del 19% al 23% adicionalmente a ese 25% ya abonado anteriormente.

Inversión en inmueble para uso propio

Por ejemplo, la vivienda habitual o una segunda residencia; por fiscalidad, en la mayoría de los casos será más recomendable comprar a título personal, ya que la normativa relativa a las operaciones vinculadas, que nos requiere que todas las operaciones entre socio y sociedad se lleven a valor de mercado, nos requerirá el pago de un alquiler a la sociedad por el uso personal que le daremos a la vivienda.

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