La Razón (Madrid) - Tú Economía
La alta gama se muda a Madrid
Hoteles, viviendas y tiendas de lujo abrirán en los próximos años en la capital, que cada vez es más atractiva para las rentas altas. Así, la ciudad ha adelantado a Barcelona en este sector, y competirá con París o Londres
Londres y París han sido, históricamente, las capitales del lujo en Europa. Pero Madrid está tomando impulso para entrar en ese selecto grupo. La capital española se ha convertido en una ciudad atractiva para los inversores más adinerados y las empresas de la alta gama, que en los últimos meses han anunciado sus proyectos en la ciudad. El sector hotelero, el comercial, y el retail son los que centran la nueva oleada de «kilates» que está llegando a Madrid, donde se ha abierto un debate: ¿Y si este fenómeno provoca que suba el precio de los servicios o, aún más, el de la vivienda y los locales?
Se ha especulado incluso con que todos los hoteles podrían aumentar su coste hasta ser prohibitivos para los bolsillos más austeros. No obstante, desde la Asociación Empresarial Hotelera de Madrid (AEHM) lo desmienten, pues consideran que la capital siempre contará con una amplia variedad para recibir a todos los visitantes: «Madrid es una ciudad con una oferta hotelera de calidad muy bien valorada y que siempre ha destacado por sus precios competitivos respecto a otras capitales europeas. Gracias a ello, los viajeros pueden encontrar diferentes opciones donde alojarse en función de sus preferencia, tarifas y servicios que ofrecen», afirman.
El abanico del alto «standing» se abrió hace poco con la inauguración del Hotel Pestana Plaza Mayor, aunque la apertura más esperada se producirá a finales de año con el Four Seasons Canalejas (con 200 habitaciones), el primero de esta famosa marca que aterriza en la capital española. Igualmente, frente al edificio Canalejas el grupo Marriot subirá el telón de su primer hotel de la cadena W (la más lujosa) en la capital, un inmueble para cuyo diseño se han inspirado en «El jardín de las delicias» de El Bosco, el cuadro que más furor causa entre los visitantes al Museo del Prado.
Además, el Teatro Albéniz se convertirá en un hotel Iberostar; en la Plaza de las Descalzas KKH Property Investors compró un edificio para transformarlo en un hotel de lujo; el Edificio Plaza España será un hotel Riu y una compañía de turismo de alta gama como Hyatt está expandiendo su presencia en la capital. En definitiva, Madrid duplicará su oferta (en número de habitaciones) de hoteles de lujo, según calcula la consultora Knight Frank en un informe de este mismo año.
Una gran noticia, como apuntan desde la AEHM: «El sector está de enhorabuena, ya que los esfuerzos que hemos realizado para potenciar la imagen de nuestro destino han conseguido captar la atención de grandes empresas que han visto en nuestra ciudad un lugar perfecto donde desarrollar proyectos hoteleros de categoría superior. Estos establecimientos continuarán impulsando la llegada de turistas de calidad con elevado poder adquisitivo que, sin duda, contribuirán a dinamizar la economía de Madrid».
Esa gente con los bolsillos más llenos antes no encontraba hoteles en el centro, donde los alojamientos turísticos de lujo escaseaban y ahora abundarán. Así, las tiendas de la zona tendrán más oportunidades de vender y, como consecuencia, los locales comerciales se encarecerán. «En algunas ciudades europeas, como París, se ha observado cómo una serie de aperturas de hoteles de gran calidad han contribuido a elevar el nivel de los ‘‘retailers’’ en la zona, incrementando las rentas de los locales comerciales de las calles cercanas a ellos», sostiene Knight Frank en su estudio.
De hecho, Savills Aguirre Newman manifiesta en un informe que en 2018 los precios de los alquileres de locales de lujo en Madrid fueron los terceros que más crecieron en todo el mundo, solo después de París (donde el incremento alcanzó el 20%) y Londres.
El retail era el principal sector del lujo en el centro de la capital, concentrado, sobre todo, en el barrio de Salamanca. Las calles Serrano, Ortega y Gasset, Velázquez, Lagasca, Ayala y Claudio Coello conforman la llamada «Milla de Oro» de Madrid, donde se encuentran las firmas de alta gama de nivel internacional como Bulgari, Gucci, Chanel, Hermes o Manolo Blahnik. Claro que estás marcas abren donde están las rentas altas. Se espera que el aumento de los turistas con alta capacidad de gasto en la capital gracias a los nuevos hoteles haga que las firmas de lujo también abran más establecimientos en la ciudad, principalmente en las zonas donde abran sus puertas. Es decir, alrededor de la Gran Vía, que podría convertirse en una extensión de la «Milla de oro».
De momento, las marcas se mantienen cautas, pues en 2018 Madrid se encontró bastante lejos de la cabeza de la lista de las ciudades donde más firmas de alta gama abrieron tiendas. De las registradas en todo el mundo, Londres concentró un 9,6% del total; Bangkok, un 6,7 %, Hong Kong y Dubái, un 6,4 %; París, un 4,7% y Nueva York, un 4,4 %, según los datos de la consultora Savills Aguirre Newman.
Una de las medidas con las que España ha intentado atraer a turistas que gasten más es el tax free. En definitiva, que no paguen impuestos por sus compras, así que cuanto más elevado sea el precio el tributo que se libera también será mayor. Por lo tanto, el lujo se convierte en una opción preferente para los visitantes con un alto poder adquisitivo.
A día de hoy, los que más dinero gastan son los chinos. Por eso, están en el punto de mira de todas las ciudades. España aún no se encuentra entre los países que más turistas del gigante asiático recibe, pero los que vienen aprovechan las ventajas económicas que nuestro país les ofrece. Lo que se demuestra en los datos recogidos por Global Blue respecto al tax free. En 2013, entre el 25% y el 30% de todos los turistas que se acogían a este incentivo eran chinos, y el resto de otras nacionalidades. En 2017, ya más de la mitad procedían del gigante asiático; el incremento fue de un 25% en tan solo cuatro años.
Los nuevos hoteles de lujo, casi con total seguridad, fomentarán la llegada de más visitantes de este país. El aumento del gasto turístico, como hemos dicho, incentivaría la apertura de tiendas de nuevas marcas de lujo... El resultado, calculan en Círculo Fortuny, será que en 2025 el sector de alta gama en España ingrese 21.000 millones de euros, frente a los 9.200 millones registrados en 2017.
RESIDENCIAL
Pero además del hotelero y el comercial, el sector inmobiliario también está experimentando un fuerte desarrollo en torno al lujo en Madrid. El director de Residencial de Knight Frank, Carlos Zamora, admite que el segmento «prime», «ha crecido, la percepción es que la demanda está potente y se siguen cerrando operaciones. Sin duda, se encuentra en un buen momento».
En estos últimos años, casi de forma inconsciente, Madrid ha ido acumulando atractivos que han explotado en una oferta abundante de viviendas de lujo. La capital, afirma Zamora, «ha evolucionado mucho últimamente. Los proyectos son de mayor calidad, con firmas de aquitectos de renombre y cuentan con servicios como zona de spa, piscina cubierta, sala de cine, sala gastronómica... cada vez se ha ido diferenciando más de la competencia».
De esta manera, han surgido proyectos como el de Canalejas que, aparte de hotel y zona comercial, tendrá viviendas; el de Lagasca 99, firmado por un arquitecto de reconocimiento internacional como Rafael de la Hoz, o el de Montalbán 11, donde se une la arquitectura con el arte. Estas viviendas serán bastante particulares dentro de este rango, buscando satisfacer a un cliente más sofisticado que antes, explica Zamora.
El «prime» en Madrid solía estar reservado, en su mayoría, a clientes nacionales. Sin embargo, la demanda internacional ha crecido, sobre todo por parte de los latinoamericanos. Ésta circunstancia ha aumentado la exigencia porque «es gente que conoce muy bien el mercado mundial y, por tanto, sabe muy bien lo que quiere».
En estos momentos, añade Zamora, «la mayor parte de los clientes compran el inmueble para usarlo como primera residencia, otros para rentabilizarlo como vivienda en alquiler, otros lo compran como herencia para sus hijos, para que se vengan a estudiar a España, otros para tener un apartamento para cortas estancias porque lo prefieren al hotel, y luego hay un 4% que lo adquiere para especular. Pero es un porcentaje bastante bajo y es positivo que se mantenga así porque quiere decir que no hay riesgos para los precios».
La especulación haría estallar la burbuja de este tipo de residencial en Madrid, una ciudad en la que el coste de las viviendas de lujo es bastante moderado comparado con el resto de capitales europeas. En la capital española, el metro cuadrado sale de media a 8.500 euros, mientras en París alcanza los 19.000 euros y en Londres los 30.000 euros.
No obstante, de las tres ciudades en Madrid es donde más subió el precio el año pasado, concretamente un 8,10%. En París sólo lo hizo un 5,3% y en Londres decayó un 4,4%. Pero en las ciudades donde el coste más creció fueron Edimburgo, con un 10,6%, Berlín, con un 10,5%, y Münich con un 10%. En cuanto a otras zonas de España, en Barcelona aumentó un 6,5%, en Marbella un 3% y en Mallorca cayó este porcentaje, según los datos de Knigt Frank.
Carlos Zamora señala que el aumento de los precios en este segmento no debería afectar a los costes de la compraventa en el resto del sector. Las viviendas de lujo y las demás «están unidas en los número macro, en los que afecta a la economía del país, pero en los micro, cada una tiene su mercado. Por eso, no creo que el incremento de la oferta de alta gama afecte al coste del resto de inmuebles».
Knight Frank pronostica que en este 2019 Madrid será la ciudad donde mejor se comporte el residencial «prime». Crecerá un 6%, como Berlín, París y Cape Town, y justo por detrás de este grupo de cabeza están Miami con un 5%, Mónaco con un 4% y Vancouver con un 2%. En los próximos años se espera que la capital española continúe entre los líderes por proyectos como el que preparan Azora y CBRE Global Investment Partners (CBRE GIP) en los terrenos del Vicente Calderón. Ahí, levantarán 340 viviendas de lujo, una piscina exterior, jardines, garaje, gimnasio, pistas de pádel, trasteros...
Éste y muchos más son los proyectos por los que la publicación británica The Telegraph ha publicado recientemente que «Madrid le arrebata la corona del lujo a Barcelona». Zamora cree que así es. «La capital está centralizando los proyectos más emblemáticos, va un paso por delante», comenta. Ambas ciudades concentran el 80% de este mercado en nuestro país.
Pero Madrid gana terreno, sobre todo, en la hostelería. En 2017, apuntan datos del Círculo Fortuny, los hoteles del lujo en Barcelona suponía 300 millones de euros frente a los 200 millones de la capital. Sin embargo, como hemos citado al comienzo, la oferta de este tipo de establecimientos en Madrid se duplicará en los próximos años, por lo que sobrepasará a la Ciudad Condal. En definitiva, tenemos un nuevo rey de la alta gama en España.