MÄKLARFRÅGAN
FRÅGA:
Vad är den väsentligaste skillnaden mellan en äkta och en oäkta bostadsrättsförening?
SVAR:
Äkta och oäkta föreningar lyder båda under bostadsrättslagen, har likadana stadgar och boendevillkor. Den väsentligaste skillnaden mellan en äkta och en oäkta bostadsrättsförening är beskattningen. För att en bostadsrättsförening ska var äkta måste minst 60 procent av intäkterna avse bostadsrätter ägda av privatpersoner. Egentligen är det dock taxeringsvärdets fördelning på bruksvärdeshyror och marknadshyror som avgör om föreningen är äkta eller oäkta. Om föreningens intäkter till mer än 40 procent kommer från lokaler, hyresrätter och juridiska personer finns det risk för att föreningen klassas som oäkta.
En typisk oäkta bostadsrättsförening har centralt läge, stora kontors-, och affärslokaler och eller ett stort antal hyreslägenheter. De stora intäkterna från uthyrning gör att medlemmarnas hyror subventioneras och att månadsavgifterna kan hållas låga. Samtidigt kan outhyrd yta också slå hårt mot föreningen eftersom den är beroende av dessa intäkter.
Om hyran är låg kan den också betraktas som en förmån som ska beskattas. Det innebär att du kan bli förmånsbeskattad för skillnaden mellan faktisk månadsavgift och tänkt normalhyra (dv s bostadens hyresvärde och årsavgiften till förening- en). Förmånen och utdelning från bostadsföretaget beskattas med 30 procent på 5/6.
Kapitaltillskott till företaget eller utgifter för reparationer och underhåll i den marknadsmässiga hyran får inte dras av. Om du köper en bostadsrätt i en oäkta förening har du inte har rätt att tillämpa uppskovsreglerna vid byte av bostad, vilket innebär att du måste skatta för vinsten vid en försäljning av din bostadsrätt direkt.