Fastighetskung varnar för överhettning

De generella värdeökningstiderna på fastigheter är borta, enligt fastighetskungen Hans Wallenstam.

Det finns tveklöst en hel del varningstecken kring den heta fastighetsmarknaden.

Ien intervju i onsdagens Dagens industri säger Hans Wallenstam, en av de absolut tyngsta aktörerna på svensk och göteborgsk fastighetsmarknad, att de generella värdeökningarna på fastigheter kanske håller ytterligare något kvartal. Det kommer att ställas betydligt högre krav framöver för att få höjda värden.

Allt fler experter höjer nu ett varningens finger för överhettning på fastighetsmarknaden. Även om en del kommersiella fastigheter kanske löper störst risk för en krasch, där det exempelvis sker en närmast ohämmad expansion av köpcentrum runt om i landet, så är inte heller bostadsfastigheter ett säkert kort.

Det finns visserligen en obalans på många orter i form av bostadsbrist, men priserna har i många år stigit dramatiskt. Delar av Stockholm har nått prisnivåer som utmärker sig även i en jämförelse med internationella metropoler. DET BYGGS FÖR många dyra bostadsrätter och för få hyresrätter med hyror som mer än ett fåtal kan betala. Samtidigt kan den höga byggtakten på många håll göra att kvaliteten kommer i andra hand. Det riskerar att bli en dyrköpt läxa om några år för många köpare.

En del entreprenörer bygger snabbt, säljer snabbt och dyrt medan allt fortfarande ser fint ut, och är sedan borta.

Hushållens skuldsättning har också fortsatt att öka. De ingrepp som nu görs för att bromsa den utvecklingen, som amorteringskrav och bolånetak, väntas visserligen leda till ännu en tillfällig rusning efter lägenheter, men sedan kan det ta slut.

I GÖTEBORG FINNS gigantiska projekt för stadsförnyelse som onekligen kittlar, och kommer att betyda mycket för stadens utveckling. Men man får inte blunda för riskerna att det kan bli för mycket av det goda på en gång.

GP:s ekonomikrönikör Per Lindvall jämförde i en analys i vintras just Wallenstam och Balder med kommunala Poseidon.

Det var uppenbart att de tre redovisade väldigt olika, där de båda noterade bolagen på papperet gjorde betydligt bättre resultat, men skillnaden sjönk ihop fullständigt om man granskade siffrorna närmare. Poseidon var betydligt mer konservativt. Ett bolag som Wallenstam är också klart mer känsligt för om priserna slutar stiga och fastighetsvärdena inte kan skrivas upp i resultaträkningen.

NU ÄR WALLENSTAM dock ett stort och solitt bolag med lång historik. De riktigt stora riskerna återfinns främst i mindre fastighetsutvecklare som saknar ordentlig historik, finansiell styrka och är beroende av ett fåtal fastigheter och projekt.

Flera mindre noterade fastighetsbolag har också varit väldigt kreativa när det gäller användningen av olika finansiella instrument, något som kan straffa sig om det blir stökigt på marknaden samtidigt som räntor och finansieringskostnader stiger.

Det riskerar att bli en dyrköpt läxa om några år för många köpare