”Ett slags Google maps för fastighetsägaren”
Building information modeling, Bim, sägs vara vägen in i den digitala eran för den traditionstunga byggbranschen. En snabbt växande aktör är Göteborgsföretaget Zynka Bim, som med Petter Bengtsson i spetsen vill hjälpa fastighetsägare att rusta sig inför konjunktursvängningar. Hur skulle du definiera Bim?
– Bim är ett luddigt begrepp, för det är rätt misshandlat. Om du går in och frågar de som jobbar här får du 40 olika svar på vad Bim är. Det blev ett buzz word för några år sedan som användes till lite allt möjligt. En del snävar in det till att vara en digital 3D-modell av en byggnad, men det är för smalt. Vi jobbar med en bred definition. Enkelt uttryckt är det en informationsmodell som hanterar all data om en byggnads hela livscykel. Om en hyresgäst i en lokal vill felanmäla något, anser jag att det är Bim. Det är data som rör byggnaden. Och hur omsätter man det i praktiken?
– Steg ett är att hjälpa fastighetsägaren att ta fram underlag för vad man ska bygga och vad som krävs för att kostnadskalkylen ska hålla. Det innebär att vi tittar på marken där man vill bygga och modellerar upp saker som vilka ledningar som går där, vilka föroreningar som finns i marken, vilka byggnader som finns runtomkring, och hur många kvadratmeter som kan gå till kontor respektive bostäder för att hela affären ska bli lönsam för fastighetsägaren. Det är steg ett. Gör man allt detta ordentligt kan man sedan enkelt följa hur byggprocessen utvecklas. I den här branschen är det annars svårt att få en överblick, eftersom det är många aktörer inblandade. Vad beror det på?
– Oftast har man bra koll i det första stadiet, men sedan kan det gå ett år innan man projekterar och får nästa kontroll. Då kan man ha haft en arkitekttävling under tiden, och där händer det ofta att tävlingsbidragen överskattar hur mycket yta man får ut. När det väl kommer in ett designteam som ska projektera bygget åker den uppskattningen ner i källaren. Med vårt verktyg kan man väga alla förslag mot modelleringen, och se om kalkylen håller. Okej, och vad är steg två?
– Projekteringsstadiet. Där är vi en del av projektorganisationen, tillsammans med arkitekter, konstruktörer, VVS:are och så vidare. Vi blir en typ av digital projektledare, som ska se till att alla är samstämmiga. Steg tre är att jobba med själva byggarbetsplatsen, med allt från arbetsplatslogistik till kommunikationen mellan designteamet och byggarna. Sista och fjärde fasen är fastighetsförvaltning, och det är där vi lägger mest krut nu. Hur då?
– Säg att en byggnad ska förvaltas i femtio eller hundra år, då behöver man en bra grund för att hantera all information. Det är enkelt att ha koll på en byggnad dagen den står klar, men redan samma eftermiddag kan saker förändras. Man byter ut något, energieffektiviserar, lagar något, får en ny hyresgäst. Det vi gör är att bygga ett slags Google maps-funktion för fastighetsägaren. Få du ett driftstopp kan du använda den här funktionen för att hitta exakt var i byggnaden något hänt. Du kan på förhand se hur det ser ut inne i byggnaden, vad man har för takhöjd, vad man behöver ha med sig, vilka
produkter stoppet gäller, vilket larm det är kopplat till, vilka nycklar man behöver för att ta sig dit… Det sparar enormt mycket tid. Väl ute på plats kan du hitta felet direkt. I stället för att störa hyresgästerna genom att lyfta på varenda takplatta i ett rum tills man hittar felet kan du ha en exakt avbild av undertaket som direkt visar vart du ska gå. Det låter som en dröm för fastighetsskötare. Men allt det här med att bygga modeller och samla information innan man bygger – det har väl byggnadsingenjörer alltid gjort. Varför är Bim ett bättre arbetssätt?
– Vår roll i projekt är att samordna, hantera och kommunicera data. Det är traditionellt projektledarens roll, men det som hänt är att vi har otroligt mycket större informationsmängder i dag. Det krävs också ett flexibelt arbetssätt, för mycket handlar om att implementera nya system som hanterar informationen på bättre sätt. Det har traditionellt inte legat någon i byggbranschen nära att vara IT-inriktad, så som det gjort i till exempel bilindustrin. Byggbranschens processer är förvisso svårare att mäta – det är alltid en ny projektorganisation och en ny plats. Men det går att göra mycket bättre. Om vi simulerar huset utförligt innan det byggs, tro fan att vi kommer få mindre problem när vi är på byggplatsen. Är byggbranschen konservativ?
– Hade du frågat för tre eller fyra år sedan hade jag sagt att branschen är förbannat konservativ, men det har hänt otroligt mycket på de här senaste åren. Folk i branschen börjar bli öppna för att förändras. Det beror nog på att vi haft en högkonjunktur. Det finns pengar att satsa, samtidigt som företagen börjar rusta för när konjunkturen vänder. Finns inte risken att ni spelat ut er roll som konsulter när fler bolag fattar grejen och gör det själva?
– O ja, så kommer det att bli. Det är därför vi inte bara fortsätter göra samma sak. Affären ser helt annorlunda ut i dag än för tre år sedan, och om bara ett halvår kommer den att ha förändrats igen.