Ovanligt att kommersiella hyrestvister avgörs i domstol
Hyrestvister mellan kommersiella verksamheter och bostadsrättsföreningar brukar sällan gå hela vägen till domstolsförhandlingar. Avden uppfattningenäradvokaten Niklas Tollarts på Hallqvists Advokatbyrå Bostadsjuristerna. – Kostnadsrisken överstiger ofta beloppetman tvistar om och därför brukar parterna oftast hittaen egen lösning, säger han.
Två serveringar i Linnéstaden planerar att stämma bostadsrättsföreningen de hyr sina lokaler av. Bakgrunden är ett urdraget fasadarbete och ombyggnationer av fastighetens balkonger.
Medan verksamheterna menar att de har rätt till ersättning, menar föreningen att det handlar om sedvanligt underhållsarbete.
Niklas Tollart arbetar som advokat på Hallqvists Advokatbyrå Bostadsjuristerna i Stockholm som specialiserat sig på bostads- och fastighetsjuridik.
Advokaten uttalar sig på ett generellt plan när det handlar om tvister mellan kommersiella verksamheter och bostadsrättsföreningar.
– Huvudregeln är att en hyresgäst har rätt till reducering av hyran för den tid under vilken lokalen inte kan nyttjas på grund av hyresvärdens arbeten. Enligt hyreslagen finns dock en möjlighet att genom avtal begränsa denna rätt till ersättning, säger Niklas Tollart.
Hans erfarenhet är dock att bostadsrättsföreningar i ”nio av tio fall” använder sig av standardavtal, vilket innebär att enbart sedvanligt underhåll är det som hyresgästen förväntas att tåla utan ersättning.
– Någon ytterligare reglering görs normalt inte. Vad som kan räknas som sedvanligt underhåll samt vilka ekonomiska konsekvenser detta medför är ofta det som parterna tvistar om.
Niklas Tollart berättar att sedvanligt underhållsarbete normalt sett handlar om att se till att en fastighet inte förfaller och minskar i värde – det vill säga underhåll som normalt krävs under en byggnads livslängd för att bibehålla dess skick och funktion.
– Hyresvärden har en underhållsskyldighet gentemot sina hyresgäster. I detta ligger att se till att lokalerna kan användas för sitt avsedda ändamål. För att kunna fullgöra denna skyldighet avtalar parterna därför normalt om att hyresvärden skall ha rätt att genomföra nödvändiga underhållsarbeten utan att riskera en ersättningsskyldighet.
Sedvanligt underhåll får dock inte ta hur lång tid som helst och tidsaspekten är också en fråga som ofta ligger till grund till en tvist.
Tar arbetet onödigt lång tid, eller är alltför omfattande och därmed i allt för stor grad påverkar en verksamhet, så kan en hyresvärd anses vara skyldig att betala ersättning Niklas Tollart
– Tar arbetet onödigt lång tid, eller är alltför omfattande och därmed i allt för stor grad påverkar en verksamhet, så kan en hyresvärd anses vara skyldig att betala ersättning, även om det skulle röra sig om sedvanligt underhållsarbete, säger advokaten.
Niklas Tollarts uppfattning är att tvistande parter normalt brukar hitta någon form av förlikning – antingen via ombud, eller på egen hand.
Att tvisterna avgöras av en domstol menar advokaten är ovanligt.
– Kostnadsrisken överstiger ofta beloppen det tvistas om och därför brukar parterna hitta en egen lösning. Det är sällan ett självändamål att driva dessa ärenden till domstol. Oavsett hur goda grunder en part anser sig ha finns det då alltid ett visst mått av osäkerhet.
Hur kan en sådan förlikning se ut?
– Det handlar oftast om att man kommer överens om en reducering av hyran under en viss period. Man försöker helt enkelt hitta en lösning så att alla blir mer eller mindre nöjda, eller missnöjda, beroende hur man ser på det. Den vägen är troligen den bästa om båda parter vill ha en lång och lycklig hyresrelation, säger Niklas Tollart.