Lokaler – en utmaning i växande stad
Förtätningen bär ett löfte om att fler invånare ger fler krogar och butiker. Men lokaler är trots det en riskabel investering som helst avstås. Bygger vi just nu en stad eller ett bostadsområde?
” Man ska nog inte tro att det går att skapa centrum runt omkring stadskärnan. Patrik Westin, fastighetschef Derome Förvaltning
I förtätningen av staden ligger ett löfte om att fler bostäder ger underlag för fler butiker, kaféer och restauranger. Men nya butikslokaler kan vara en riskabel investering för den som bygger ett hus. Så får vi i det växande Varberg en vimlande stad eller ett enda stort bostadsområde?
Varberg behöver enligt kommunen planera för 700 nya bostäder om året. Byggen pågår just nu på Sörse, i hörnet Malmgatan, Fredsgatan och i hörnet Östra Vallgatan, Borgmästaregatan. Men vad är det för stad som byggs?
Den som vill flanera i en urban stadsmiljö i Varberg väljer fördelaktigast att promenera längs gatorna närmast kyrkan. Här finns butiker med skyltfönster, kaféer och restauranger. Fina dagar efter löning och under somriga semesterdagar bjuder miljön ett levande stadsliv med kommers och folkliv.
Men det räcker att komma några få kvarter längre bort för att staden ska förändras och helt domineras av bostadshus. En del av dem omgärdas av trädgårdar. Andra löper tätt intill trottoaren, ibland med ett köksfönster i ”titta in-höjd”. Andra bostadshus möter flanören med en hög sockel – en stängd vägg av tegel eller betong.
Att skapa en stad med liv är en av arkitekturens stora utmaningar. Kommunen ser gärna att nya hus i centrumnära lägen innehåller lokaler för kontor, butiker, frisersalonger och kaféer. Därför petar man in sådana i detaljplanerna.
Men att en detaljplan eller skiss föreslår något betyder inte alltid att den som ska bygga vill bygga just så. I kvarteret Mästaren vid Östra Långgatan, där Möbellagret och Bois loppis låg tidigare, säger den nya detaljplanen att nybygget gärna får innehålla verksamhetslokaler i bottenplan.
Men när Skanska sökte bygglov ville man bygga bostäder i hela huset – från bottenplan till högsta våningen. Förklaringen är att det är större efterfrågan på bostäder än på verksamhetslokaler. Att bygga en butikslokal innebär en större ekonomisk risk än att bygga en bostad.
Så hur ska det bli? Vad händer med det där löftet som förtätningen bär – att alla nya bostäder ska resultera i fler butiker, krogar och tätare busstrafik? Om den som bor i den nya lägenheten på fjärde våning inte har någon kvarterskrog eller närbutik att springa ner till – har vi då byggt en stad eller ett bostadsområde?
Vi beger oss till en av stans tomma butikslokaler, den i hörnet Östra Långgatan, Borgmästaregatan. Huset som lokalen ligger i ägs av Derome Förvaltning, där Patrik Westin är fastighetschef.
Hur resonerar han om det här med lokaler och bostäder? Var i Varberg finns det en marknad för nya lokaler för butiker, gym, restauranger och kontor? Kan stadsmiljön växa eller är bostadsområdeshusen en självklarhet så snart man kliver utanför vallgatorna? Vi går in. Det ekar tomt i lokalen. – Den här lokalen lämpar sig för mycket. Men det måste komma någon med idéer – rätt idéer här. Vi hyr ut till en frisör här bredvid, då kan vi inte gärna hyra ut till en frisör här också. Affärerna måste hjälpa varandra, säger Patrik Westin.
– Att få en hyresgäst till en lokal innebär nästan alltid att man behöver göra anpassningar i lokalen. Det innebär en investering för oss.
För Derome Förvaltning och andra hyresvärdar gäller det att hitta hyresgäster med fungerande verksamheter. Går affärerna dåligt blir det svårt att betala hyran och då står lokalen snart tom igen.
– Jag tror att man behöver centrera utbudet för att få bra flöden i stan. Det handlar om att hitta sådant som får folk att stanna länge inne i centrum. Det vet ju till exempel Gekås, med sin sportbar och allt annat de har inne i varuhuset.
– Man åker in till stan för att man
vill att det ska hända någonting. Handla mat och kläder kan man göra på så olika sätt – inne i stan eller i en amerikansk nätbutik. Men att dricka en kopp kaffe, titta på folk och ta en öl i goda vänners lag – det kan man inte göra på nätet. Upplevelsen i staden är och kommer att vara viktig.
Deromekoncernen äger fastigheter längs Norra vägen som är föremål för planarbete. Området kommer att ligga nära den nya järnvägsstationen. Potential för stadsstråk?
– Vi är ju med och bygger staden så butiker – ja, det är ju det vi vill ha i stan. Men att varje kvarter ska ha lokaler för en pub och butiker, det tror jag inte på.
– Allt måste inte in till torget, men man ska nog inte tro att det går att skapa centrum runt omkring stadskärnan. Och om kommunen skulle göra detaljplaner som tvingar fram butikslokaler i bottenplan?
– Risken är att man då får tomma lokaler och att de andra hyresgästerna får betala det – att det blir dyrare bostäder. Någon måste bära den kostnaden.
– Stadsbyggnadskontoret kan ju inte bestämma att det ska finnas en pizzeria. Det behovet måste komma underifrån, från en efterfrågan, säger Patrik Westin.
Vi lämnar stadskärnan och via kringelikrokar krånglar vi oss ut på Birger Svenssons väg. Vi ska träffa Mats Rydholm och Annette Wenklo som bygger och förvaltar såväl bostäder som lokaler. De har sitt kontor i Ventilohuset.
Att vi träffas just i Ventilohuset på Birger Svenssons väg har sina poänger. Dels är huset i sig – kontorshotellet – ett exempel på en ny typ av användningsområde för lokaler. Dels håller Birger Svenssons väg på att förvandlas från en väg kantad av industrier till en stadsgata.
Mats Rydholm är entusiastisk och visar skisser över hur det kommer att se ut med en blandning av Hsb-bostäder, hyresrätter och kontor. Och ett kafé eller en restaurang.
– Risken är mycket större att bygga en kafé- och restauranglokal än ett kontor. Men vi vill bygga den ändå eftersom vi vill skapa en helhet. Det blir mer attraktivt att bo här om det finns ett kafé, säger Mats Rydholm.
– Det blir ett flöde av människor. Precis det man vill ha, säger Annette Wenklo.
– Att bygga lägenheter är säkrast av allt. Men allt beror på vilken målsättning man har. Vi vill bygga om Birger Svenssons väg från industriområde till stad, säger Mats Rydholm.
Men staden med lokaler ska byggas på rätt ställen. Flera satellitcentrum tror de inte på. Om kommunen krävt lokaler i bottenplan på gamla Stures Bröd-tomten i Lilla Träslöv, där Rydholm med flera nyligen byggt 63 hyreslägenheter, säger han att han förmodligen hade avstått från att delta i markanvisningstävlingen där.
Stadsbyggnadskontorets planavdelning leds av Claus Pedersen. Jag pratar med honom och planarkitekt Linnéa Enochsson, som dessutom är förtroendevald inom fackförbundet Sveriges Arkitekter. Fackförbundet har i flera år försökt få politikernas gehör för att kommunens bostadsmål ska ackompanjeras av ett kvalitetsmål, en linje som facket har stöd för även från medlemmen Claus Pedersen.
– Fokus har legat väldigt mycket på bostäder. Samtidigt har det varit attraktivt för marknaden att ta sig an centrala tomter och utveckla dem. I det sammanhanget ser vi att det är dags att också börja prata om vad det är för livsmiljö som vi skapar. Boendet är så klart en del. Men vad finns i bottenvåningen, hur ser vi på gator, torg och parker? De här miljöerna sammantaget ska ju serva morgondagens invånare i Varberg, säger Claus Pedersen.
– Politikerna är våra arbetsgivare. Det är deras krav och mål vi arbetar utifrån. Ju bättre mål de sätter ju mer har vi att luta oss mot när vi ställer krav på dem som ska bygga, säger Linnéa Enochsson.
Linnéa Enochsson konstaterar att framtiden för med sig nya behov:
– Vi kommer nog att bo på mindre ytor och därmed behöva utrymmen för sådant som små verkstäder och andra utrymmen som vi delar med våra grannar. Och de lokalerna behöver ju finnas någonstans.
– Man måste verkligen se hela staden framför sig när man planerar. Jag tror inte heller att det går att ha handel överallt eller på vilken gata som helst. Det gäller att se vilka stråk som kan vara relevanta.
Enligt Claus Pedersen är Västerport och stråket mellan centrum och nya stationen, via bland annat Norra vägen, två platser med potential för lokaler och stadsliv inom en inte alltför avlägsen framtid.
– Men det förutsätter att alla jobbar mot samma mål. Det är viktigt att exploatörerna också ser potentialen. Men i övrigt är Varberg en ganska liten stad och vi måste värna det centrum vi har.
Arkitekten kan bidra till en stadsmässig miljö på fler sätt än att planera för butiker, påminner Claus Pedersen och Linnéa Enochsson. Det handlar om grönska, trottoarbeläggning och fasader som genom fönster och materialval kommunicerar med gatan utanför – sådana där ess som arkitekter har rockärmarna fulla av. Men till syvende och sist:
– Så länge vi medborgare inte bjuder till och använder de offentliga rummen med butiker och restauranger är det svårt att ge förutsättningar för att det ska växa, konstaterar Claus Pedersen.
” Det blir mer attraktivt att bo här om det finns ett kafé. Mats Rydholm, fastighetsägare
” Det är dags att också börja prata om vad det är för livsmiljö som vi skapar. Claus Pedersen, planchef Varbergs kommun