Ri­si­ko­fak­tor Häu­ser­markt

Der Im­mo­bi­li­en­sek­tor war bis­her ei­ner der kräf­tigs­ten An­triebs­mo­to­ren der ame­ri­ka­ni­schen Wirt­schaft. Doch jetzt brin­gen ihn die stei­gen­den Zin­sen ins Stot­tern.

Finanz und Wirtschaft - - VORDERSEITE - CHRIS­TOPH GISIGER,

Der Im­mo­bi­li­en­sek­tor war bis­her ei­ne der wich­tigs­ten Stüt­zen der US-Wirt­schaft. Vor al­lem an der West­küs­te hat die Bran­che ei­nen kräf­ti­gen Auf­schwung er­lebt. Lan­des­weit sind die Häu­ser­prei­se in­zwi­schen über die Best­mar­ke aus dem Boom der Jah­re 2003 bis 2006 ge­stie­gen. Doch jetzt knackt es er­neut im Ge­bälk. Die Ak­ti­vi­tät im Bau­sek­tor schwächt sich alar­mie­rend ab, und die Wert­ent­wick­lung ver­liert an Auf­trieb.

Die Ab­küh­lung hat zwei Grün­de: Die Häu­ser­prei­se sind seit dem En­de der Re­zes­si­on viel schnel­ler ge­stie­gen als die Ein­kom­men. Zu­dem stei­gen die Hy­po­the­kar­zin­sen. Bei­de Fak­to­ren ver­schlech­tern die Be­zahl­bar­keit von Wohn­ei­gen­tum. «Der Häu­ser­markt ist nicht mehr län­ger ei­ne Trieb­kraft für die Wirt­schaft», warnt des­halb Mi­chel­le Mey­er, Öko­no­min bei Bank of Ame­ri­ca.

Mit ei­nem De­sas­ter wie beim Plat­zen der letz­ten Im­mo­bi­li­en­bla­se ist nicht zu rech­nen. Setzt sich die Ab­küh­lung aber fort, wird das die Kon­junk­tur gra­vie­rend be­las­ten, macht der Sek­tor doch ein Fünf­tel des Brut­to­in­land­pro­dukts aus. An der Bör­se ge­hen Warn­lich­ter an. Ti­tel von Häu­ser­bau­ern wie Len­nar und DR Hor­ton sind seit dem Hoch von An­fang Jahr rund 30% ein­ge­bro­chen.

Kaum ei­ne an­de­re Re­gi­on Ame­ri­kas er­lebt die Zy­klen in der Im­mo­bi­li­en­bran­che so in­ten­siv wie Süd­ka­li­for­ni­en. Spe­zi­ell in ur­ba­nen Zen­tren wie Los An­ge­les und San Die­go ha­ben die Prei­se in den ver­gan­ge­nen Jah­ren ra­sant an­ge­zo­gen und sind längst über den Ze­nit des letz­ten Booms ge­stie­gen.

Doch nun zei­gen sich er­neut Ris­se im Fun­da­ment. Im Sep­tem­ber, dem Mo­nat mit den ak­tu­ells­ten Da­ten, ist die Zahl der ver­kauf­ten Ei­gen­hei­me in Süd­ka­li­for­ni­en im Vor­jah­res­ver­gleich fast 20% ge­sun­ken. Das ist der gröss­te Rück­gang seit an­nä­hernd acht Jah­ren, mel­de­te der Re­se­arch­dienst Co­reLo­gic letz­te Wo­che. An Dy­na­mik ver­lo­ren hat eben­so die Wert­ent­wick­lung. Kos­te­te ein ty­pi­sches Haus im Au­gust die Re­kord­sum­me von 540 000 $, sind es in­zwi­schen noch 520 000 $.

Was sich an der West­küs­te ab­spielt, lässt sich über­all in den USA be­ob­ach­ten. «Der Häu­ser­markt ist nicht mehr län­ger ei­ne Trieb­kraft für die Wirt­schaft», kon­sta­tiert Mi­chel­le Mey­er, Öko­no­min bei Bank of Ame­ri­ca. «Für das nächs­te Jahr rech­nen wir da­mit, dass sich der An­stieg der Häu­ser­prei­se wei­ter ver­lang­sa­men wird.»

Ak­ti­vi­tät im Bau lässt nach

Dass der Schwung nach­lässt, si­gna­li­siert auch der Bau­be­ginn von Ein­fa­mi­li­en­häu­sern – ei­ner der zu­ver­läs­sigs­ten In­di­ka­to­ren für die Stim­mung in der Bran­che. An­nua­li­siert ha­ben sich die Bau­be­gin­ne ge­mäss dem US-Wirt­schafts­de­par­te­ment auf 870 000 Ein­hei­ten re­du­ziert, nach­dem sie im ver­gan­ge­nen Herbst mit knapp 950 000 auf den höchs­ten Stand seit dem En­de der Re­zes­si­on ge­klet­tert wa­ren.

Die Ab­küh­lung hat mit zwei Fak­to­ren zu tun. Ers­tens ha­ben sich die Im­mo­bi­li­en­prei­se seit dem Mons­ter­crash von 2007/08 mehr als er­holt, wo­ge­gen die Ein­kom­men der Haus­hal­te nur zö­ger­lich ge­wach­sen sind. Ei­ne wich­ti­ge Rol­le spielt da­bei das ge­rin­ge In­ven­tar. Der Mak­ler­ver­band NAR schätzt, dass in den Jah­ren 2000 bis 2015 in den USA rund 7,3 Mio. Häu­ser zu we­nig ge­baut wor­den sind, wo- bei die Lü­cke in den Bun­des­staa­ten Ka­li­for­ni­en, Ne­va­da und Ari­zo­na am gröss­ten ist. Hin­zu kommt, dass das Schat­ten­in­ven­tar aus der Kri­se weit­ge­hend ab­ge­baut ist. So ist die lan­des­wei­te Zahl an Häu­sern, die sich im Pro­zess der Ent­eig­nung be­fin­den, ge­mäss dem Da­ten­dienst At­tom auf den tiefs­ten Stand seit En­de 2005 ge­fal­len.

Der zwei­te – und neue­re – Fak­tor hängt mit den Zin­sen zu­sam­men. Be­lief sich die Ren­di­te auf ei­ne stan­dar­di­sier­te Fes­t­hy­po­thek mit ei­ner Lauf­zeit von dreis­sig Jah­ren im Som­mer 2016 auf le­dig­lich 3,4%, sind es heu­te 4,8%. Das ist das höchs­te Ni­veau seit dem Früh­jahr 2011. Ent­spre­chend teu­rer wird es, den Kauf ei­nes Hau­ses zu fi­nan­zie­ren. Nicht über­ra­schen wür­de, wenn die­ser Trend sich fort­setzt, zu­mal die US-No­ten­bank die Geld­po­li­tik wei­ter straf­fen will.

«Die Hy­po­the­kar­zin­sen stei­gen, das In­ven­tar nimmt ab, und die Be­zahl­bar­keit von Ei­gen­hei­men ver­schlech­tert sich», meint da­zu das Re­se­arch­team der Bank Bar­clays. «Das schränkt die Ak­ti­vi­tät am Häu­ser­markt für den Rest des Jah­res ein und trübt den Aus­blick dar­über hin­aus.»

Was das für die US-Wirt­schaft be­deu­tet, ist um­strit­ten. Sti­mu­liert von Steu­er­kür­zun­gen und hö­he­ren Staats­aus­ga­ben läuft die Kon­junk­tur der­zeit auf Hoch­tou­ren. Auch ver­hal­ten sich die Ban­ken we­sent­lich um­sich­ti­ger als in der letz­ten Im­mo­bi­li­en­hausse. Kre­di­te an Hy­po­the­kar­schuld­ner mit min­der­wer­ti­ger Bo­ni­tät gibt es da­her we­ni­ger, und wenn, dann wer­den sie vor­ab von klei­ne­ren, we­ni­ger re­gu­lier­ten Fi­nanz­in­sti­tu­ten ge­spro­chen.

«Die Un­gleich­ge­wich­te im Im­mo­bi­li­en­sek­tor sind viel ge­rin­ger als auf dem Ze­nit des Booms im Jahr 2006», er­klärt Tors­ten Slok, Öko­nom bei der Deut­schen Bank. An­ders als in der Sub­pri­me-Kri­se sei das Po­ten­zi­al ei­ner schar­fen Kor­rek­tur im Häu­ser­markt mit gra­vie­ren­den Fol­gen für die Ge­samt­wirt­schaft des­halb li­mi­tiert.

Be­las­tung für die Kon­junk­tur

Den­noch be­steht die Ge­fahr, dass die Ab­küh­lung des Im­mo­bi­li­en­sek­tors zur Be­las­tung für die US-Kon­junk­tur wird. Ins­ge­samt kommt der Häu­ser­markt für an­nä­hernd ein Fünf­tel der Wirt­schafts­leis­tung auf. Das, weil beim Kauf ei­nes Hau­ses nicht nur di­rek­te Kos­ten, son­dern meist zahl­rei­che wei­te­re Aus­ga­ben für Ein­rich­tung und Di­enst­leis­tun­gen an­fal­len. Das Ei­gen­heim macht zu­dem den mit Ab­stand gröss­ten Ver­mö­gens­teil ei­nes ty­pi­schen US-Haus­halts aus.

Schwä­chen sich die Im­mo­bi­li­en­prei­se ab, kann das in der Fol­ge an­de­re Wirt­schafts­seg­men­te wie den Kon­sum brem­sen. «Der Häu­ser- wie auch der Ak­ti­en­markt sind Vor­lau­fin­di­ka­to­ren für län­ger­fris­ti­ge Trends in der Wirt­schaft», meint da­zu Jo­seph LaVorgna von der fran­zö­si­schen In­vest­ment­bank Na­ti­xis.

An der Bör­se blin­ken ers­te Warn­lich­ter auf. Va­lo­ren von Häu­ser­bau­ern wie Len­nar, D.R. Hor­ton, NVR, Pul­teGroup oder Toll Bro­thers ha­ben seit dem Hoch von An­fang Jahr be­reits rund 30% an Wert ver­lo­ren und hin­ken dem Ge­samt­markt weit hin­te­rer. Die Bran­che hat in den ver­gan­ge­nen Jah­ren zu den gröss­ten Pro­fi­teu­ren der re­kord­tie­fen Zin­sen ge­zählt. Jetzt wird das Um­feld zu­se­hends an­spruchs­vol­ler, was für Zu­rück­hal­tung bei Ak­ti­en­en­ga­ge­ments spricht.

In Los An­ge­les und in an­de­ren Me­tro­po­len Ka­li­for­ni­ens sind die Häu­ser­prei­se wäh­rend der letz­ten Jah­re be­son­ders kräf­tig ge­stie­gen.

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