Im Stock­werk­ei­gen­tum gel­ten be­son­de­re Re­geln

Be­sit­zer ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung kön­nen an­ders als Haus­be­sit­zer nicht al­lein über die Ent­wick­lung ih­rer Im­mo­bi­lie ent­schei­den.

Finanz und Wirtschaft - - MÄRKTE - WOLF­GANG GAM­MA

End­lich im ei­ge­nen Heim – die­sen Wunsch ha­ben sich in den letz­ten Jah­ren in der Schweiz vie­le Men­schen er­füllt. Ins­ge­samt wohn­ten 2017 fast 40% der Be­völ­ke­rung in den ei­ge­nen vier Wän­den. Im Jahr 2000 wa­ren es erst 31% ge­we­sen. Man­che fan­den da­bei ihr Zu­hau­se in ei­nem Haus, man­che in ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung. Wo­bei der An­teil der Woh­nun­gen zu­ge­nom­men hat: Pro Jahr wer­den in der Schweiz et­wa 14 000 neue Ein­hei­ten ge­baut – fast dop­pelt so vie­le wie Ein­fa­mi­li­en­häu­ser. Vor fünf­zehn Jah­ren war das Ver­hält­nis fast aus­ge­gli­chen (vgl. Gra­fik).

Im Un­ter­schied zum Häus­le­bau­er er­wer­ben Stock­werk­ei­gen­tü­mer nicht das gan­ze Grund­stück, son­dern nur ei­nen An­teil da­ran, und die Nut­zung der Woh­nung un­ter­liegt Spiel­re­geln. Bei­des hat Kon­se­quen­zen für das Mit­ein­an­der in der Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, zu der je­der Woh­nungs­be­sit­zer durch den Kauf ge­hört.

Son­der­recht

Ein Woh­nungs­be­sit­zer ver­fügt in der Nut­zung über ein Son­der­recht, das ihm freie Hand lässt, was die Rau­mein­tei­lung und die In­nen­aus­stat­tung der Woh­nung be­trifft, so­weit kei­ne ge­mein­schaft­li­chen Bau­tei­le be­ein­träch­tigt wer­den. Das Son­der­recht ist auf die Woh­nung selbst und Ne­ben­räu­me wie Kel­ler­ab­tei­le, Estri­che oder Ba­s­tel­räu­me be­schränkt. Be­reits bei den Fens­tern und den Son­nensto­ren auf den Bal­ko­nen en­det die Frei­heit meis­tens. Ob­wohl sie nicht zu den All­ge­mein­tei­len des Ge­bäu­des zäh­len, dür­fen sie nicht ein­fach aus­ge­tauscht oder ab­ge­än­dert wer­den, weil dies das Er­schei­nungs­bild der Fas­sa­de be­ein­träch­tigt. In die­sel­be Ka­te­go­rie fal­len der Ein­bau ei­nes Dach­fens­ters in der Dach­woh­nung oder das An­brin­gen ei­ner Sa­tel­li­ten­TV­An­ten­ne an der Bal­kon­brüs­tung. Die Ein­wil­li­gung der Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist in die­sen Fäl­len un­ab­ding­bar.

Auch für den Gar­ten­sitz­platz, den Gar­ten­an­teil oder die Dach­ter­ras­se gel­ten se­pa­ra­te Be­stim­mun­gen, bei­spiels­wei­se kön­nen Bäu­me nicht oh­ne Ge­neh­mi­gung ge­pflanzt wer­den. Der Sitz­platz vor der Woh­nung et­wa ge­hört in stren­gem Sin­ne der gan­zen Ge­mein­schaft, ist durch das Nut­zungs­recht aber ei­ner be­stimm­ten Woh­nung zu­ge­wie­sen. Auch mit Ga­ra­gen­plät­zen und Au­to­ab­stell­plät­zen wird so ver­fah­ren. Um Miss­bräu­chen vor­zu­beu­gen, wird die Zu­wei­sung im Grund­buch fest­ge­hal­ten.

Wert­quo­ten

Als ge­mein­schaft­li­che Bau­tei­le sind et­wa Dach, Fas­sa­de, Trep­pen­haus und Per­so­nen­auf­zug de­fi­niert. Das hat auch zur Fol­ge, dass Trep­pen­ haus und Ein­gangs­be­reich nicht als zu­sätz­li­che Ab­stell­flä­chen ver­wen­det wer­den dür­fen. Am Un­ter­halt der ge­mein­schaft­li­chen Bau­tei­le hat sich die gan­ze Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft fi­nan­zi­ell zu be­tei­li­gen. Der Kos­ten­an­teil er­rech­net sich an­hand der Wert­quo­te. Die­se wie­der­um be­ruht auf dem An­teil am Grund­stück, den der Woh­nungs­be­sit­zer ge­mäss dem Grund­buch­ein­trag er­wor­ben hat.

DieWert­quo­te be­stimmt auch den An­teil, den die Ei­gen­tü­mer an den Be­triebs­kos­ten zu über­neh­men ha­ben, so­fern das Re­gle­ment der Stock­werk­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht ei­ne an­ders­ lau­ten­de Re­ge­lung ent­hält. So wer­den Heiz­kos­ten, Was­ser­kos­ten, Haus­war­tung und Gar­ten­pfle­ge ent­spre­chend der Wert­quo­te fest­ge­legt.

Teil ei­ner Ge­mein­schaft

Durch den Er­werb ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung wird der Käu­fer Teil ei­ner Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Sie be­fin­det über Bud­get und Rech­nung für Un­ter­halt, Haus­war­tung etc. Sie be­stellt auch die Ver­wal­tung. Bau­li­che Mass­nah­men an ge­mein­schaft­li­chen Bau­tei­len dür­fen nur mit Ein­wil­li­gung der Ge­mein­schaft rea­li­siert wer­den.

Der Käu­fer ei­ner Woh­nung ist an das be­ste­hen­de Re­gle­ment und an die Be­schlüs­se der Ge­mein­schaft ge­bun­den. Stösst et­wa ein Käu­fer zu ei­ner Ge­mein­schaft, die be­reits ei­ne Dach­sa­nie­rung be­wil­ligt hat, ist er an die­sen Be­schluss ge­bun­den und muss sei­nen Kos­ten­an­teil über­neh­men. Es emp­fiehlt sich so­mit, sich vor dem Kauf auch über das Re­gle­ment und die Pro­to­kol­le der letz­ten Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lun­gen zu ori­en­tie­ren. Ein be­son­de­res Au­gen­merk ist auf den Er­neue­rungs­fonds zu rich­ten, aus dem Sa­nie­rungs­ar­bei­ten fi­nan­ziert wer­den. Ist er aus­rei­chend do­tiert, oder dro­hen Nach­schuss­zah­lun­gen, wenn die Fas­sa­de oder das Dach zu re­no­vie­ren sind? Die­se Pro­ble­ma­tik zählt zu den häu­figs­ten Kon­flikt­fäl­len in ei­ner Stock­werk­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (vgl. www.fuw.ch/050119­4).

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