Immobili dopo il bagno della BNS
Esitando tra il profitto e la perdita / in questo breve transito dove i sogni s’incrociano / anche se non desidero desiderare tali cose / questo è il luogo dove i sogni s’incrociano.
Ancora troppo presto per vedere cosa succederà dopo il profondo mutamento di politica monetaria della Banca nazionale svizzera che da una settimana all’altra ha lasciato apprezzarsi il franco svizzero, dopo essersi riempita per anni i forzieri di dollari, euro e sterline ora “annacquati”. Da cui l’emorragia agghiacciante di oltre 90 miliardi di franchi comunicata al mercato come fosse un temporale estivo che abbia distrutto i raccolti della prossima vendemmia, mentre tutti sanno che se la vigna non è protetta contro la grandine, l’assicurazione non paga. Forse questo modo di pilotare non è indipendenza, ma guida sconsiderata. Che se qualcuno rimproverasse le perdite sull’export, si sentirebbe rispondere di valutare sempre i rischi di cambio e mantenere posizioni tra attivo e passivo equilibrate, in modo da uscirne sani in ogni evenienza. Cosa di cui la BNS non pare abbia tenuto conto. Ma quando i vertici preferiscono rilasciare interviste ai corrispondenti dei grandi media nazionali e internazionali, mentre i piccoli corrispondenti che fan richiesta devono aspettare diciamo pure anni, perdono nel frattempo il contatto con quanto chiede modestamente il fornaio di Viganello o la casalinga di Morcote. Dopo questa doverosa tiritera, uno degli interrogativi che rimane aperto è cosa accadrà per i mutui ipotecari e per il mercato immobiliare. L’ultimo studio di UBS sulla situazione dipinge esattamente come una fotografia lo stato delle cose. Nel secondo trimestre 2022 l’indice UBS Swiss Real Estate Bubble è lievemente aumentato, passando da 1,57 a 1,58 punti. Lo scarto sempre più pronunciato tra il prezzo degli alloggi e i redditi delle famiglie, come la quota più elevata destinata alle domande di credito per la locazione, hanno contribuito all’aumento del valore dell’indice. I prezzi reali degli alloggi sono rimasti stagnanti a motivo del risveglio dell’inflazione e dell’incremento dei redditi di lavoro, ciò che ha frenato il rialzo dell’indicatore. Nel secondo trimestre i prezzi sono infatti cresciuti dell’1,5%, così come i redditi delle famiglie, mentre il volume delle ipoteche è aumentato del 3% su 12 mesi. Gli affitti richiesti sono superiori dello 0,5% rispetto a quanto era chiesto un anno addietro. Il rialzo dei tassi a lungo termine ha frenato lievemente la domanda di acquisto pur se la scarsità dell’offerta non depone certo in favore di una diminuzione dei prezzi. Da segnalare comunque l’incremento dei prezzi di costruzione che ha raggiunto il picco di quasi 7000 franchi al mq. Infine, l’analisi regionale analizza il prezzo degli alloggi negli ultimi cinque anni. Nei vari colori sono evidenti i prezzi delle regioni in cui vi sia stato un incremento superiore alle media, dove sono dunque possibili correzioni al ribasso magari in forza di una speculazione. Sono anche indicate le regioni in cui negli ultimi tre anni la popolazione è in declino. Il ribasso della popolazione rappresenta un rischio supplementare. Ora su questo scenario improvvisamente piomba il cambio di politica della BNS. Tassi d’interesse a medio e lungo termine sotto osservazione. Ipoteche di primo e secondo grado altrettanto. Evoluzione del PIL e dei redditi di imprese e famiglie e lavoro, non lo sono di meno.