Six ren­tiers sur dix sont mis en dan­ger par leur hy­po­thèque

IM­MO­BI­LIER Se­lon un son­dage de la so­cié­té de conseil VZ Vermö­gens­zen­trum, la chute de re­ve­nus entre la vie ac­tive et la re­traite, ain­si que la baisse des primes posent pro­blème aux pro­prié­taires âgés.

Le Matin Dimanche - - ECONOMIE - ÉLI­SA­BETH ECKERT eli­sa­beth.eckert @le­ma­tin­di­manche.ch

À force d’en­tendre qu’il est temps d’ache­ter et de de­ve­nir pro­prié­taire grâce à des taux hy­po­thé­caires au plan­cher, on en ou­blie presque le cô­té face de la chose: «Même sans la baisse des rentes qui frappent dé­jà les jeunes re­trai­tés, le re­ve­nu d’un Suisse chute en moyenne de 40% entre sa vie ac­tive et la re­traite», af­firme Cor­ne­lia Nes­tic, spé­cia­liste en hy­po­thèques chez VZ Vermö­gens­zen­trum, une so­cié­té en conseils fi­nan­ciers pré­sente dans toute la Suisse. Ré­sul­tat des courses: la ca­pa­ci­té fi­nan­cière d’un ren­tier n’est plus suf­fi­sante pour ré­pondre au cri­tère fixé par les banques, se­lon le­quel le coût d’un lo­ge­ment ne doit ex­cé­der le tiers du re­ve­nu. Or, se­lon les règles de pru­dence dé­sor­mais im­po­sées, un éta­blis­se­ment de cré­dits ne cal­cule pas la ca­pa­ci­té fi­nan­cière d’un dé­bi­teur se­lon le taux hy­po­thé­caire réel­le­ment ap­pli­qué (au­tour de 2% ac­tuel­le­ment), mais au taux his­to­rique et moyen de 5%.

Pour faire simple: un pro­prié­taire de­vra prou­ver qu’il peut po­ten­tiel­le­ment s’ac­quit­ter de 32 500 francs d’in­té­rêts par an, aux­quels s’ajoutent 10 000 francs d’amor­tis­se­ment obli­ga­toire, soit 42 500 francs, s’il dé­tient un bien d’une va­leur de 1 mil­lion de francs et d’une hy­po­thèque de 650 000 francs. Pour sa­tis­faire à la règle d’or d’une charge im­mo­bi- lière sup­por­table de 33%, il fau­dra donc que le pro­prié­taire dis­pose d’un re­ve­nu an­nuel de 127 500 francs, quel que soit son sta­tut, pour être dans les clous.

Les ventes for­cées aug­mentent

De plus en plus in­ter­pel­lée par des in­ca­pa­ci­tés de paie­ment ou des ré­si­lia­tions ban­caires, la so­cié­té VZ s’est ré­cem­ment prê­tée à un coup de sonde au­près de 500 de ses clients, dé­ten­teurs d’un em­prunt hy­po­thé­caire et âgés en moyenne de 58 ans. Le ré­sul­tat est stu­pé­fiant: il s’avère ain­si que seuls 42% des fu­turs re­trai­tés pour­ront sans pro­blème ho­no­rer le ser­vice de leur dette. Par contre, 39% de­vront pio­cher dans leur épargne pri­vée, ré­duire leur train de vie ou ap­pe­ler leurs en­fants à la res­cousse; et 19%, car­ré­ment, ne pour­ront plus faire face et de­vront – sans aide ex­té­rieure – se sé­pa­rer de leur home sweet home. En clair, six pro­prié­taires sur dix sont ou se­ront confron­tés à des dif­fi­cul­tés fi­nan­cières pour payer le coût de leur lo­ge­ment. «Et ce pour­cen­tage va en­core aug­men­ter face à la di­mi­nu­tion en cours du taux de conver­sion du 2e pi­lier de 6,8 à 6%», nous af­firme Cor­ne­lia Nes­tic.

Or il ne faut pas croire que l’on évoque là une mu­sique d’ave­nir. Avec l’ar­ri­vée à la re­traite des ba­by boo­mers des an­nées 60, des di­zaines de mil­liers de Suisses se­ront confron­tées à cette si­tua­tion. Se­lon VZ, les cas de non-re­con­duc­tion d’une hy­po­thèque ar­ri­vée à échéance, voire d’une ré­si­lia­tion pure et simple de cette der­nière par la banque se mul­ti­plient dé­jà. Cor­ne­lia Nes­tic té­moigne ain­si d’un cas em­blé­ma­tique: «J’ai eu à connaître l’exemple d’un couple de re­trai­tés qui de­vait ur­gem­ment re­faire le toit de sa mai­son. Ce der­nier de­mande alors une aug­men­ta­tion de son hy­po­thèque au­près de son éta­blis­se­ment ban­caire pour fi­nan­cer ces tra­vaux.» Et là, mau­vaise, très mau­vaise sur­prise. La banque dé­couvre que, de­puis leur re­traite, ce couple n’of­frait plus la ca­pa­ci­té suf­fi­sante (au taux vir­tuel, donc, de 5%) et que non seule­ment il ne sau­rait être ques­tion d’une ral­longe de prêt, mais que, bien au contraire, elle exi­geait le rem­bour­se­ment du tout, contrai­gnant ce couple à vendre sa mai­son. «Les rentes moyennes en Suisse – AVS et 2e pi­lier – pour ceux qui entrent main­te­nant en âge de re­traite s’alignent au­jourd’hui sur le ni­veau d’un bas sa­laire dans le monde ac­tif», soit quelque 4300 francs par mois, dé­nonce ain­si dans le «Tages-an­zei­ger» Re­né Raths, membre du conseil d’ad­mi­nis­tra­tion de la so­cié­té de fonds de pla­ce­ments Swiss­can­to, qui vient de réa­li­ser une étude sur la si­tua­tion fi­nan­cière des jeunes re­trai­tés.

«Nous ren­con­trons de plus en plus de per­sonnes qui doivent se sé­pa­rer de ce qu’ils ont de plus cher», en tête des­quelles leur mai­son ou leur ap­par­te­ment, confirme Xa­ver Witt­wer chez Pro Se­nec­tute. Pour évi­ter ce­la, ne reste plus dès lors qu’à s’y prendre suf­fi­sam­ment tôt, au­tour des 55 ans, lorsque des pro­jec­tions de re­ve­nus à la re­traite sont réa­li­sables, pour prendre toutes les me­sures pos­sibles et ima­gi­nables. De­man­der aux en­fants ou des proches de se porter cau­tion so­li­daire de l’em­prunt ou de vous consen­tir un prêt; mettre en gage son épargne per­son­nelle (li­quide ou titres); louer une pièce à un étu­diant qui ai­de­ra éga­le­ment au jar­din, re­non­cer à la voi­ture et aux voyages, etc. Conclu­sion: le riche ren­tier hel­vé­tique est de­ve­nu une es­pèce en voie de dis­pa­ri­tion.

«Ce pour­cen­tage de pro­prié­taires en dif­fi­cul­té est même ap­pe­lé à croître» Cor­ne­lia Nes­tic, spé­cia­liste en hy­po­thèques chez VZ Vermö­gens­zen­trum

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En de­ve­nant pro­prié­taire, on se pen­sait à l’abri pour ses vieux jours. Or, la baisse des rentes me­nace, à leur re­traite, de plus en plus de Suisses.

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