L’écart se creuse entre propriétaires et locataires

Les taux d’intérêt très bas rendent l’accession à la propriété bien plus avantageuse que la location. Le calcul de l’écart se fait aussi plus précis

En Suisse, un locataire paie 2000 francs par mois en moyenne pour se loger, tandis qu’un propriétaire débourse environ 1500 francs seulement. Soit, sur un an, une différence de 6000 francs. Une étude du site comparatif MoneyPark permet, sans doute pour la première fois, d’évaluer de manière précise le surcoût que doivent endurer les locataires. La différence est la plus nette dans le segment des maisons individuelles. Les locataires d’une villa paient presque 2300 francs par mois, tandis que les propriétaires déboursent en moyenne 1450 francs. Et la fiscalité plus lourde qui pèse sur les propriétaires ne compense absolument pas la différence entre les deux catégories. Dans le canton de Vaud, le propriétaire d’un quatre pièces et demie paie 700 francs de moins qu’un locataire – et seulement 70 francs d’impôts supplémentaires par mois, selon le bureau de conseil financier VZ.

Le principal problème, pour les Suisses, est de trouver les fonds nécessaires pour acheter leur logement. Les banques sont devenues plus strictes dans leurs prêts, et l’utilisation du deuxième pilier pour acheter un logement est plus difficile. A gauche, on pousse pour une solution politique au problème: l’initiative «Davantage de logements abordables» a récolté plus de 120 000 signatures, ont annoncé les initiants lundi. Le texte lancé par l’Asloca demande que 10% des nouveaux logements soient déclarés d’utilité publique.

Dans le canton de Vaud, le propriétaire d’un 4,5 pièces paie 700 francs de moins qu’un locataire

L’accession à la propriété n’est pas seulement un rêve. C’est aussi un calcul froid et raisonnable. Surtout depuis qu’il est possible d’emprunter à un taux d’environ 1% pendant dix ans.

Un locataire suisse paie aujourd’hui en moyenne 2000 francs par mois, contre environ 1500 pour un propriétaire. Soit, sur un an, une différence de 6000 francs, selon les estimations publiées lundi du site comparatif MoneyPark qui, en collaboration avec le réseau de courtiers AlaCasa, a sondé un peu plus de 900 personnes.

La différence est encore plus nette pour les maisons individuelles. Les locataires d’une villa paient presque 2300 francs par mois, tandis que ceux qui en sont propriétaires déboursent en moyenne 1450 francs. Pas étonnant, du coup, que sept fois plus de personnes vivent dans leur propre maison plutôt que dans une maison de location, réagit Roman Bolliger, le patron d’AlaCasa.ch, cité dans l’étude.

Louer ou acheter? Depuis que les taux hypothécaires percent des planchers, la question est récurrente au sein des ménages suisse qui ont assez de moyens pour y songer. Si l’étude est l’une des premières à y répondre précisément, elle comprend quelques lacunes, notamment sur les considérations fiscales.

En effet, un propriétaire voit son revenu imposable augmenter, via le mécanisme de la valeur locative – qui calcule combien ce dernier pourrait gagner en louant son logement. A l’inverse, il peut simultanément déduire la charge de ses intérêts hypothécaires.

En mars dernier, un calcul plus précis, réalisé avec l’aide du bureau de conseil financier VZ, avait permis d’établir que, pour un 4,5 pièces dans le canton de Vaud, la différence se montait à environ 700 francs – en faveur du propriétaire. Même si ce dernier paierait environ 70 francs d’impôts de plus par mois qu’un locataire.

Malgré ces avantages, avec 38% de propriétaires, la Suisse affiche l’un des taux les plus bas en Europe. En Allemagne, la proportion de propriétaires dépasse 50%, tandis qu’elle atteint 64% en France ou 73% en Italie.

L’accès à la propriété reste plus compliqué qu’ailleurs en raison des prix et, plus récemment, des restrictions sur l’apport de fonds propres provenant du 2e pilier. Une grande majorité des professionnels de l’immobilier nous l’ont confirmé ces derniers mois: le frein principal n’est pas la charge d’intérêts, mais la mise de départ.

L’offre locative s’étoffe

Aux locataires qui n’ont pas fait le pas, ou n’ont pas pu le faire, l’OFS a livré une bonne nouvelle lundi. L’écart avec les propriétaires pourrait se réduire car la détente du marché locatif se confirme. Le nombre de logements vacants à louer a augmenté de 13% en une année, à plus de 49000 unités. Du jamais-vu depuis 1999.

L’augmentation continue des disponibilités pourrait mettre fin à la hausse des loyers, en progression de 30% depuis 2005. Si ce n’est pas déjà le cas: selon Wüest & Partner, «pour la première fois depuis le début du siècle, les loyers de l’offre n’ont plus augmenté» en 2015.