Genève veut construire des logements de qualité
Le canton s’est fixé comme but d’améliorer la qualité des logements dont il contrôle les prix. Il mise sur une organisation qui donne une place prépondérante à l’architecte. Exemple à La Chapelle, dans la lumière d’un été caniculaire
Genève, on le sait, doit construire plus. Le canton ne parvient pas à faire naître les 2500 appartements annuels nécessaires pour loger ses propres citoyens, sans compter ceux qui viennent y travailler. En plus du nombre, les autorités ont ajouté un nouveau paramètre à cette équation: la qualité. Le canton s’est fixé comme but d’améliorer le confort des habitations dont il contrôle les prix. En misant sur une organisation qui donne une place prépondérante à l’architecte.
Genève, on le sait, doit construire plus. Le canton ne parvient pas à faire naître les 2500 logements annuels dont il a besoin pour loger ses propres citoyens ainsi que ceux qui viennent y gagner leur vie. En plus du nombre, les autorités ont ajouté un nouveau paramètre à cette équation: la qualité. Depuis plusieurs mois, le Département du territoire mène une action auprès des professionnels de l’immobilier et modifie ses règlements afin de construire «plus beau» sur les parcelles où les prix sont soumis à un contrôle public.
A La Chapelle, sur la commune de Lancy, une visite d’immeubles livrés récemment permet de comprendre un des moyens de parvenir à relever cette gageure. La société Kaedis, de l’architecte Patrick Devanthéry, y a construit trois immeubles en propriété par étages pour le compte de la Fondation Berthe Bonna-Rapin.
Lumière «ultrablanche»
Montons au dernier étage de l’immeuble se situant au plus haut de la parcelle. En cette aprèsmidi d’été caniculaire, le soleil inonde la grande pièce à vivre. La «blancheur» de la lumière qui transperce les grandes baies vitrées ne s’explique pas uniquement par l’étage élevé où nous nous trouvons. Des économies réalisées durant le chantier ont permis d’utiliser des vitrages «ultrawhite», explique l’architecte. Un saut de qualité par rapport au standard habituel: des vitres légèrement teintées de vert.
Dans le même esprit, l’architecte a pu installer sur toutes les portes de l’appartement des gonds invisibles. Plus onéreux, mais plus élégant. De nouvelles règles concernant les façades ont permis de dégager du volume supplémentaire.
Dans les immeubles du bas de la parcelle, le sol des parties communes est pavé de basaltina, une pierre à la texture granuleuse, les sonnettes apparaissent sur un métal brossé et les cadres des portes d’entrée sont faits de trois larges pièces de bois. «Chaque économie a été discutée avec la Fondation Berthe Bonna-Rapin et réinvestie dans la qualité de ce que nous livrons», détaille Patrick Devanthéry.
Visions d’architecte
Cette organisation a un nom: la gestion à «livre ouvert». Le promoteur mandate un architecte, qui fait des soumissions et suit le coût de l’ouvrage en garantissant coûts et délais en toute transparence avec le promoteur. Elle diffère du mandat octroyé à une entreprise générale de construction. Dans cette deuxième hypothèse, les parties peuvent se mettre d’accord sur un contrat «forfaitaire» (le prix payé par le promoteur ne bougera plus) ou un «prix plafond garanti» avec un partage des éventuelles économies entre les parties. Patrick Devanthéry, qui présente Kaedis comme une «entreprise globale», voit dans le «livre ouvert», «mais totalement ouvert», ajoute-t-il, un gage de transparence et surtout le moyen de garantir la qualité architecturale de l’objet livré lorsque les économies réalisées y sont réinvesties. Ce que l’architecte a imaginé est effectivement réalisé sans subir d’altérations dans la chaîne des entreprises qui se succèdent sur un chantier. «L’acquéreur doit en avoir le maximum pour le prix qu’il a payé», résume-t-il. «Sans un représentant de l’investisseur, ce type de montage ne pourrait pas voir le jour, car cela demande un contrôle accru du processus de développement et de réalisation», souligne Daniele Grasso d’Altana Consulting, mandaté par la fondation pour diriger ce projet.
Cette manière de faire n’est pas nouvelle. Mais elle a récemment rencontré un écho positif auprès des autorités, qui ont lancé un paquet de mesures visant à améliorer la qualité du bâti genevois. Francesco Perrella, directeur à l’Office cantonal du logement et de la planification foncière, ne cache pas que le Département du territoire voit cela d’un bon oeil: «Du côté du département, il est toujours possible d’accorder un «forfait fin de chantier» au promoteur qui en ferait la demande. Le département privilégie néanmoins plutôt les solutions «à livre ouvert», car elles permettent une discussion sur l’affectation des économies éventuelles, notamment en faveur de la qualité.»
Un élan qui intrigue
Puisque des économies sont possibles, pourquoi ne pas les répercuter sur le prix d’acquisition? «Gagner 5% sur la construction ne représenterait que 2% à peine du prix de vente», répond Patrick Devanthéry. «Les logements en propriété par étages construits en zone de développement sont en moyenne 30% moins chers que ceux sis en zone ordinaire, rappelle Francesco Perrella. Compte tenu de la marge d’amélioration possible des standards d’un immeuble de logement, le département entend privilégier un emploi des économies dans les qualités supplémentaires pour améliorer le confort de vie des habitants, y compris dans les aménagements extérieurs des bâtiments. Cela dit, des répercussions à la baisse sur les prix de vente demeurent possibles.»
Dans la profession, cet engouement pour le «livre ouvert» intrigue. «Nous aimons les règles claires, dit Thomas Mader, président de l’Association des promoteurs constructeurs genevois. Qu’une plus grande liberté soit laissée aux architectes, nous nous en réjouissons. Toutefois, il ne faut pas que cette organisation développe une lourdeur administrative à l’Office du logement dont le travail devrait être le strict contrôle de la conformité des loyers et des prix.»
«Il faut appeler un chat un chat: il s’agit d’un contrôle des prix plus précis, dit Patrick Pillet, fondateur du bureau d’ingénieurs qui porte son nom. S’il prétend exercer ces contrôles, l’Etat doit s’en donner les moyens. Or, il semble déjà manquer de personnel pour des tâches administratives de base. J’ai personnellement des dossiers qui attendent depuis deux ans un arrêté définitif de location.»
«La gestion à «livre ouvert» est un gage de transparence»