Construire ensemble la transition énergétique
En Suisse, les bâtiments, qui génèrent un quart des émissions de gaz à effet de serre et consomment 40% de l’énergie, sont un levier important pour faire face aux défis écologiques auxquels nous sommes confrontés. C’est pourquoi la Confédération et les cantons ont mis en place le Programme bâtiments, dont l’objectif est de réduire significativement la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du parc immobilier par un soutien financier aux rénovations énergétiques.
Le rapport annuel 2018 de ce programme révèle que, dans notre pays, encore un million de maisons sont peu, voire pas du tout isolées, et que deux tiers des bâtiments sont encore chauffés au moyen d’énergies fossiles ou directement par alimentation électrique. Il est donc indispensable d’agir, en priorité sur les bâtiments les plus anciens, notamment par le biais de travaux d’assainissement.
Certains craignent que ces rénovations énergétiques puissent se faire sur le dos des locataires et préconisent de rigidifier encore plus le droit des constructions et du logement. Cependant, une plus grande rigidité normative risque d’avoir des effets contre-productifs et de retarder la transition énergétique dans le domaine du bâtiment.
Lorsque les travaux d’assainissement se font et sont financés avec intelligence et pragmatisme, les rénovations énergétiques profitent à tous, tant aux propriétaires qu’aux locataires. Aux locataires tout d’abord, parce que les assainissements peuvent augmenter leur confort et faire baisser leurs charges. En effet, une meilleure isolation permet par exemple de réduire les besoins en chaleur de plus de moitié, et donc la facture de chauffage d’autant. Aux propriétaires ensuite, car cette diminution des charges permet d’augmenter la rentabilité du bien immobilier. A moyen terme, les hausses de loyer marginales sont donc compensées par les gains en énergie et les réductions des charges.
Même si le droit fédéral prévoit que les coûts des travaux de rénovation énergétique peuvent être entièrement répercutés sur les loyers, les propriétaires sont souvent découragés de procéder à ces travaux en raison du mécanisme d’adaptation des loyers aux taux hypothécaires.
Lors du calcul du loyer après la répercussion, ce dernier doit être ajusté en prenant en compte l’ensemble des éléments qui le composent, ce qui inclut les taux hypothécaires courants. Or, ces derniers ont beaucoup baissé ces dernières années et le taux de référence se situe actuellement à 1,5%, ce qui entraîne un réajustement des loyers à la baisse. Cela peut donc avoir pour effet de décourager un propriétaire de rénover son bâtiment, puisqu’il ne pourra pas amortir son investissement.
Pour remédier à cette situation, une solution, proposée par les auteurs de l’ouvrage collectif Volteface, serait l’adoption d’un contrat-cadre, négocié entre les associations faîtières de propriétaires et de locataires, qui comporterait une clause prévoyant que le coût des travaux de rénovation énergétique puisse être répercuté sur le loyer sans tenir compte du taux hypothécaire, selon une clé de répartition équitable et inférieure au taux de 100% actuellement permis, située entre 70% et 80%. Ainsi, une certaine justice sociale peut être préservée et les gains tirés de la rénovation énergétique équitablement répartis.
En conclusion, c’est donc au moyen de solutions incitatives et pragmatiques, telles que les encouragements fiscaux, la simplification des procédures et le recours à des mécanismes comme ceux proposés par Volteface qui (ré)concilient les intérêts des propriétaires et des locataires en matière de transition énergétique, que nous arriverons à réduire les émissions de CO2 et la consommation d’énergie des bâtiments.
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A moyen terme, les hausses de loyer marginales sont compensées par les gains en énergie et les réductions des charges