War­um die Bau­un­ter­neh­men das Mit­tel­land zu­be­to­nie­ren

In Wei­ach steht fast je­de zehn­te Woh­nung leer. Trotz­dem wird im Zürcher Dorf eif­rig wei­ter­ge­baut. Ein Lehr­stück über den Im­mo­bi­li­en­boom – und den dro­hen­den Ab­schwung.

Neue Zurcher Zeitung Sunday - - Leserbriefe - Von Ue­li Kneu­büh­ler

Der grün-gel­be Kip­plas­ter biegt an die­sem son­ni­gen No­vem­ber­mor­gen mit Ge­tö­se auf den Park­platz ein. Mit ei­nem schar­fen Zi­schen kommt er vor dem Dor­f­la­den Volg zum Ste­hen. Kaum ruht der Mo­tor, don­nern im Ab­stand von we­ni­gen Mi­nu­ten Flug­zeu­ge tief über die Köp­fe hin­weg und set­zen zum Lan­de­an­flug auf den na­he ge­le­ge­nen Flug­ha­fen Zü­rich an. In Wei­ach (ZH) ge­hö­ren Kip­plas­ter-ka­ra­wa­nen und lär­men­de Flug­zeu­ge zum All­tag.

Schwer­in­dus­trie und Flug­ver­kehr sind für das tief im Zürcher Un­ter­land ge­le­ge­ne Dorf, das im Wes­ten an den Kan­ton Aar­gau und im Nor­den an das deut­sche Hohentengen grenzt, Fluch und Se­gen zugleich. Die pol­tern­den Last­wa­gen ge­hö­ren zum auf dem Ge­mein­de­ge­biet lie­gen­den Kies­werk. Es ist nicht nur wich­tigs­ter Ar­beit­ge­ber des 1800-See­len-dor­fes, son­dern auch gröss­ter Steu­er­zah­ler. Das führt zu ei­nem mo­de­ra­ten Steu­er­fuss von 91% und er­zeugt Sog­wir­kung für Zu­zü­ger. In den be­nach­bar­ten Glatt­fel­den oder Sta­del liegt die Steu­er­last bei 115% be­zie­hungs­wei­se 112%.

Und trotz mäs­si­ger An­bin­dung des öf­fent­li­chen Ver­kehrs an das Wirt­schafts­zen­trum Zü­rich – die Rei­se mit Bus und Zug zum Haupt­bahn­hof be­an­sprucht 50 Mi­nu­ten bis ei­ne Stun­de – ist Wei­ach ein in­ter­es­san­ter Wohn­ort für Viel­rei­sen­de. Der Flug­ha­fen Zü­rich liegt nur 15 Au­to­mi­nu­ten ent­fernt, und Land­prei­se und Mie­ten sind an­ge­sichts des pe­ri­phe­ren Ge­biets tief.

Und doch hängt ein Schat­ten über dem klei­nen Dorf. «Es wer­den zur­zeit nicht al­le Neu­bau­woh­nun­gen bei Fer­tig­stel­lung um­ge­hend ver­mie­tet oder ver­kauft», sagt Alex­an­der Gyr, Vor­ste­her Hoch­bau und Ge­mein­de­lie­gen­schaf­ten in Wei­ach. Das ist ge­lin­de ge­sagt un­ter­trie­ben. Wei­ach ist das Dorf mit der höchs­ten Leer­woh­nungs­quo­te des Kan­tons Zü­rich. 8,17% be­trägt sie ge­gen­wär­tig. Im kan­to­na­len Schnitt lie­gen die Leer­stän­de bei nur 0,99%, Schweiz­weit bei 1,62%, so hoch wie letzt­mals vor fast 20 Jah­ren (sie­he Gra­fik).

Die Idyl­le trügt

68 Woh­nun­gen ste­hen ge­mäss Sta­tis­tik in Wei­ach leer. Zu­ge­zo­ge­ne Vor­hän­ge, her­un­ter­ge­las­se­ne Sto­ren, ver­wahr­los­te Lie­gen­schaf­ten: Fehl­an­zei­ge – zu­min­dest auf den ers­ten Blick. Das Dorf mit sei­nen Rie­gel­häu­sern hat den his­to­ri­schen Kern be­wahrt; die Obst­bäu­me in den Gär­ten leuch­ten gol­den.

Doch die Idyl­le trügt. Nur 500 Me­ter wei­ter der Haupt­stras­se ent­lang ver­fliegt der Charme. Hier rei­hen sich je­ne ge­sichts­lo­sen Bau­ten auf, die sich zu Tau­sen­den über die Schweiz er­gos­sen ha­ben. Rechts der Stras­se ste­hen, auf­fal­lend rot, da­für ar­chi­tek­to­nisch bie­der, sie­ben Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser, ei­ni­ge Schrit­te wei­ter zur Lin­ken fast das Glei­che in Grün. 2015, auf dem Hö­he­punkt der Bau­tä­tig­keit, la­gen in Wei­ach die In­ves­ti­tio­nen für Neu­bau­ten pro Ein­woh­ner bei mehr als 22 000 Fr. Das ist fast sechs­mal so viel wie im kan­to­na­len Schnitt. Patrick Schnorf, Part­ner beim Im­mo­bi­li­en­be­ra­ter Wüest Part­ner, kennt die durch die re­ge Bau­tä­tig­keit der letz­ten Jah­re aus­ge­lös­te ar­chi­tek­to­ni­sche Se­gre­ga­ti­on von Schwei­zer Dör­fern. «Das Er­schei­nungs­bild der Ge­mein­den ver­än­dert sich durch die re­ge Bau­tä­tig­keit. Ver­dich­te­te Zweck­bau­ten ste­hen im Kon­trast zu den oft­mals his­to­ri­schen Dorf­ker­nen. Die­ser Trans­for­ma­ti­ons­pro­zess geht man­cher­orts ein­fach zu schnell.»

Ne­ben Durch­fahrts­stras­se und Bahn­li­nie ra­gen Kra­ne in den blau­en Him­mel. Noch mehr Woh­nun­gen für Wei­ach. Woh­nen ist hier nach wie vor re­la­tiv güns­tig. In der ro­ten Über­bau­ung ist ei­ne Vier­zim­mer-at­ti­ka­woh­nung mit 114 Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che für 695 000 Fr. zu kau­fen, im grü­nen Pen­dant ein Vier­ein­halb-zim­mer-ap­par­te­ment Bau­jahr 2015 mit 105 Qua­drat­me­tern für 1795 Fr. zu mie­ten. Das hat sei­nen Reiz.

Doch das Be­völ­ke­rungs­wachs­tum hält nicht mehr Schritt mit der Bau­tä­tig­keit. Die Net­to­zu­wan­de­rung in die Schweiz sinkt, was zu lee­ren Woh­nun­gen führt. 2013 lag die Leer­woh­nungs­zif­fer in Wei­ach noch bei mo­de­ra­ten 1,23%. Ge­mein­de­rat Gyr macht sich trotz­dem kei­ne Sor­gen, ob­wohl er da­von aus­geht, dass sich das star­ke Be­völ­ke­rungs­wachs­tum der Vor­jah­re in zwei bis drei Jah­ren so­gar ab­schwä­chen wird. Bis dann rech­net er mit ei­ner sta­bi­li­sier­ten Ein­woh­ner­zahl bei 2100 Per­so­nen. Die Ein­woh­ner­zahl im Dorf hat sich in den ver­gan­ge­nen zehn Jah­ren fast ver­dop­pelt. Und «weil sich die Bau­land­re­ser­ven auf ein mo­de­ra­tes Ni­veau ver­rin­gern», wie Gyr sagt, «wer­den wir in Wei­ach ei­ne we­sent­lich tie­fe­re Leer­stands­quo­te se­hen».

Die­se Bau­land­re­ser­ven wa­ren Aus­lö­ser für das star­ke Wachs­tum. Vor über zehn Jah­ren hat die Ge­mein­de die Quar­tier­plä­ne ver­ab­schie­det, wor­auf die Zahl der Ein­woh­ner ex­plo­dier­te. Die tie­fen Zin­sen kur­bel­ten die Nach­fra­ge an, und schliess­lich zwang der An­la­ge­not­stand in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren in die re­la­tiv ren­di­te­star­ken Im­mo­bi­li­en­an­la­gen. Auch in Wei­ach, wo et­wa die Schwei­ze­ri­sche Ärz­te­kran­ken­kas­se vor ei­ni­gen Jah­ren Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser ge­baut hat. «So lan­ge der Leer­stand im tie­fen ein­stel­li­gen Pro­zent­be­reich liegt und die Woh­nung gut po­si­tio­niert ist, liegt die Ren­di­te zu­meist über je­ner von al­ter­na­ti­ven An­la­ge­klas­sen, ins­be­son­de­re von Ob­li­ga­tio­nen. Des­halb wird wei­ter­hin ge­baut, ob­wohl die Leer­woh­nungs­zif­fer steigt», er­klärt Im­mo­bi­li­en-ex­per­te Schnorf (sie­he Gra­fik).

Güns­ti­ges und üp­pi­ges Bau­land

Ein Pa­ra­dox, das für vie­le Or­te im dicht­be­sie­del­ten Mit­tel­land gilt. Von den 127 Ge­mein­den, de­ren Leer­woh­nungs­zif­fer zur­zeit über 5% liegt, ver­teilt sich der Gross­teil über das Mit­tel­land. Dort wa­ren die Bau­land­re­ser­ven recht um­fang­reich. Und dank dem güns­ti­gen Bau­land hät­ten vie­le pri­va­te und in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren in Wohn­ei­gen­tum in­ves­tiert, so Schnorf, «zu­mal die Re­gi­on ja grund­sätz­lich gut er­schlos­sen ist». Zwar spielt der Wett­be­werb, In­ves­to­ren müs­sen aber mit dem Ri­si­ko sub­stan­zi­el­ler Leer­stän­de um­ge­hen kön­nen.

Und leer­ste­hen­de Woh­nun­gen dürf­ten die Re­gi­on noch lan­ge prä­gen. Be­son­ders in Ge­mein­den, die durch den öf­fent­li­chen Ver­kehr schlecht er­schlos­sen sei­en und auch sonst we­nig In­fra­struk­tur bö­ten, wer­de es pro­ble­ma­tisch, so Schnorf. «Sie wer­den sich auf Jah­re hin­aus mit Leer­stän­den her­um­schla­gen müs­sen. Die Über­pro­duk­ti­on wird zu­dem an­hal­ten, weil die Woh­nungs­nach­fra­ge we­ni­ger stark wächst.» Kei­ne gu­ten Vor­zei­chen für Wei­ach. We­nigs­tens kann sich das Dorf da­mit trös­ten, dass von den 2222 Schwei­zer Ge­mein­den 24 ei­ne noch hö­he­re Leer­woh­nungs­zif­fer auf­wei­sen. Hutt­wil (BE) führt die Lis­te un­an­ge­foch­ten mit 14,7% an. Leer­woh­nungs­zif­fer seit 1980 Bau­be­wil­li­gun­gen

Von den 127 Ge­mein­den, de­ren Leer­woh­nungs­zif­fer über 5 Pro­zent liegt, ver­teilt sich der Gross­teil über das Mit­tel­land.

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