Vor­kaufs­recht hat ei­nen Preis

Po­ten­zi­el­le Käu­fer sind be­reit, für das Vor­recht auf ei­ne Lie­gen­schaft zu zah­len. Ver­schen­ken soll­te es man nicht.

Neue Zurcher Zeitung Sunday - - Invest - Von Fre­dy Häm­mer­li

Die jun­ge Fa­mi­lie, die kürz­lich in die von den El­tern ge­erb­te Dop­pel­haus­hälf­te ge­zo­gen ist, ver­mu­tet, dass ih­re Nach­barn, ein äl­te­res Paar, schon bald aus­zie­hen und ver­kau­fen könn­ten. Weil sie lang­fris­tig mehr Platz für die wach­sen­de Fa­mi­lie be­nö­ti­gen und auf Num­mer si­cher ge­hen wol­len, bit­ten sie um ein Vor­kaufs­recht am an­de­ren Haus­teil. Man ist sich ge­gen­sei­tig sym­pa­thisch und an gu­ter Nach­bar­schaft in­ter­es­siert. Den­noch zö­gern die An­ge­frag­ten. Sie möch­ten vor­her wis­sen, wel­che Aus­wir­kun­gen ein Vor­kaufs­recht hät­te.

Ein sol­cher Ver­trag ver­pflich­tet den Ei­gen­tü­mer ei­ner Lie­gen­schaft zum Ver­kauf des Hau­ses an den Vor­kaufs­be­rech­tig­ten, falls die­ser be­reit ist, den Ver­trag zu den mit ei­nem Drit­t­in­ter­es­sen­ten aus­ge­han­del­ten Be­din­gun­gen ab­zu­schlies­sen. Der Vor­kaufs­be­rech­tig­te hat in­nert ei­ner be­stimm­ten Frist das Recht (aber nicht die Pflicht), das Haus oder die Woh­nung zu dem Preis zu über­neh­men, den ein Drit­ter bie­tet. Fak­tisch ent­spricht dies dem Ver­kauf an den Meist­bie­ten­den. Bie­tet näm­lich ein Aus­sen­ste­hen­der viel, muss der Vor­kaufs­be­rech­tig­te zu die­sem Preis ein­stei­gen. Ist ihm der Preis zu hoch, muss er not­ge­drun­gen auf sein Vor­kaufs­recht ver­zich­ten. Die ei­ge­ne, tie­fe­re Preis­vor­stel­lung lässt sich dann nicht mehr durch­set­zen.

Dies gilt für den Fall, dass das Vor­kaufs­recht oh­ne Fest­le­gung ei­nes Ver­kaufs­prei­ses ab­ge­macht wur­de. Das ist der häu­figs­te Fall. Es ist aber auch mög­lich, im Vor­kaufs­ver­trag ei­nen be­stimm­ten Preis zu ver­ein­ba­ren. Wenn dann aber ein Aus­sen­ste­hen­der mehr bie­tet als den fest­ge­setz­ten Preis, kommt der Vor­kaufs­be­rech­tig­te den­noch zum ur­sprüng­lich fest­ge­leg­ten Fix­preis zum Zug. Haus­be­sit­zer ver­ge­ben sich so die Chan­ce, zwi­schen­zeit­lich ein­ge­tre­te­ne Wert­stei­ge­run­gen zu rea­li­sie­ren.

Mehr Um­trie­be, drei Mo­na­te war­ten

Ein Vor­kaufs­recht bringt bei ei­nem Ver­kauf mehr Um­trie­be, weil der Ver­käu­fer den be­reits aus­ge­han­del­ten und un­ter­schrie­be­nen Ver­trag noch dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten zei­gen muss. Greift er zu, muss er qua­si nur noch den Na­men des Drit­ten durch sei­nen ei­ge­nen er­set­zen las­sen. Doch da­für kann er sich ei­ni­ge Zeit las­sen. Denn ge­mäss Ge­setz hat der Vor­kaufs­be­rech­tig­te drei Mo­na­te lang Zeit, um sich zu über­le­gen, ob er von sei­nem Recht Ge­brauch ma­chen und in den be­ste­hen­den Kauf- ver­trag mit den ver­ein­bar­ten Rah­men­be­din­gun­gen ein­tre­ten will. Das kann frem­de Käu­fer ab­schre­cken – be­son­ders dann, wenn sie schnell ein­zie­hen möch­ten oder noch an wei­te­ren Ob­jek­ten in­ter­es­siert sind und da­her rasch Klar­heit brau­chen. Die­se Frist kann al­ler­dings per Ver­trag auch ver­kürzt wer­den.

Man kann in ei­nem Vor­kaufs­ver­trag den Kauf­preis auch im Vor­aus be­stim­men. In die­sem Fall ver­pflich­tet sich der Ei­gen­tü­mer, die Lie­gen­schaft dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten zu die­sem Preis zu ver­kau­fen, wenn er sie ver­kau­fen will. Ein sol­cher Ver­trag ist nur gül­tig, wenn er no­ta­ri­ell be­ur­kun­det ist. Er eig­net sich bei­spiels­wei­se bei ei­ner Erb­tei­lung. Er­hal­ten die­je­ni­gen Er­ben, die ei­ne Lie­gen­schaft nicht über­neh­men, ein Vor­kaufs­recht zu ei­nem be­stimm­ten Preis, lässt sich ver­mei­den, dass der­je­ni­ge Er­be, der die Lie­gen­schaft über­nimmt, sie bald mit Ge­winn wei­ter­ver­kauft. Denn in die­sem Fall könn­ten die an­de­ren Er­ben zum fest­ge­setz­ten Preis zu­grei­fen.

Ma­xi­mal 25 Jah­re gül­tig

Wer bei Paa­ren im Fall ei­ner de­fi­ni­ti­ven Tren­nung im Ei­gen­heim blei­ben darf und wer aus­zie­hen muss, wird üb­li­cher­wei­se in der Schei­dungs­kon­ven­ti­on fest­ge­schrie­ben. Die­se muss von ei­nem Rich­ter ge­neh­migt wer­den. Wird ein Vor­kaufs­recht ver­ein­bart, soll­te die­ses auch Teil der Kon­ven­ti­on sein.

Ein Vor­kaufs­recht gilt ma­xi­mal 25 Jah­re lang. Im Ver­trag kann ei­ne kür­ze­re Frist ver­ein­bart wer­den. Und ist nichts an­de­res ab­ge­macht, ist es auch ver­erb­bar. Ein Vor­kaufs­recht gilt nur, wenn die Im­mo­bi­lie ef­fek­tiv ver­kauft wer­den soll. Wird ei­ne Lie­gen­schaft hin­ge­gen ver­erbt oder ver­schenkt, kommt das Vor­kaufs­recht nicht zum Tra­gen.

Das Vor­kaufs­recht kann im Grund­buch vor­ge­merkt wer­den, muss aber nicht. Ist das Vor­kaufs­recht im Grund­buch ein­ge­tra­gen, ist auch der Grund­buch­ver­wal­ter ver­pflich­tet, den Vor­kaufs­be­rech­tig­ten über den an­ste­hen­den Han­del zu in­for­mie­ren. Das bie­tet dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten mehr Si­cher­heit.

Für ge­wis­se Fäl­le hat be­reits der Ge­setz­ge­ber ein Vor­kaufs­recht vor­ge­se­hen. So ge­nies­sen bei­spiels­wei­se Mit­ei­gen­tü­mer ei­ner Lie­gen­schaft ein Vor­kaufs­recht. Das­sel­be gilt bei Grund­stü­cken im Bau­recht: Land­eig­ner und In­ha­ber ei­nes Bau­rechts ha­ben je ein ge­gen­sei­ti­ges Vor­kaufs­recht. Im bäu­er­li­chen Bo­den­recht ha­ben na­he Ver­wand­te des Ver­käu­fers und auch sei­ne Päch­ter ein Vor­kaufs­recht. Dies gilt hin­ge­gen nicht für Stock­werk- ei­gen­tü­mer, de­nen das Ge­setz kein sol­ches Vor­recht ein­ge­räumt hat. Die Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann aber ein sol­ches be­schlies­sen. Ein ge­setz­li­ches Vor­kaufs­recht für Mie­ter kennt die Schweiz im Ge­gen­satz et­wa zu Deutsch­land, Frank­reich oder Spa­ni­en nicht.

Für ein frei­wil­lig er­teil­tes Vor­kaufs­recht soll­te man auf je­den Fall ver­trag­lich ei­ne Ent­schä­di­gung ver­ein­ba­ren. Hat der Be­rech­tig­te, wie die ein­gangs er­wähn­te Fa­mi­lie, ein gros­ses In­ter­es­se an der Lie­gen­schaft, ist ihm das auch Geld wert – und der Ver­käu­fer kann sich auf die­se Wei­se für die er­wähn­ten Um­trie­be beim Ver­kauf ent­schä­di­gen las­sen. Die­se Ent­schä­di­gung wird je­weils im Vor­kaufs­ver­trag ge­re­gelt. Ih­re Hö­he ist letzt­lich Ver­hand­lungs­sa­che. Laut Aus­kunft von Rechts­an­wäl­ten mit Spe­zi­al­ge­biet Bau- und Im­mo­bi­li­en­recht sind rund ein Pro­zent des Im­mo­bi­li­en­werts ein üb­li­cher Richt­wert.

Mit­ei­gen­tü­mer ei­ner Lie­gen­schaft ge­nies­sen in je­dem Fall ein Vor­kaufs­recht. Das­sel­be gilt bei Grund­stü­cken im Bau­recht für die Land­eig­ner und die Bau­recht­neh­mer.

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