打造國際級物流園區找地卻成大難題

國泰金控投資成立的「永聯物流開發」，搭上電商經濟特快車，計畫在台灣砸300億元開發物流園區，但地價太高，讓找地成一大難題。

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台北市中心驅車往瑞芳方向，走62快速道路，自四腳亭交流道下來，不到一小時，就能繞進一個占地15萬坪的物流基地。堡壘般高聳的水泥牆面上高掛著品牌：LOGISTIC REPUBLIC「物流共和國」。這裡是全台第一個符合環保規章的現代化智慧物流園區， 2014年啟用，由國泰金控投資成立的「永聯物流開發」，統整物流園區的設施開發、物流、金流與資訊流，號稱台灣第一家專業的物流地產開發公司。永聯物流開發計畫在台灣砸300億元，開發共35萬坪倉儲空間的物流園區。至2018年預計將開發約15萬坪，未及目標的一半，未來仍會持續拓點。

急覓基地要合法永續發展

然而，搭上電商經濟特快車的永聯物流，即便想投資台灣、擴增版圖，卻已碰到一大難題：找 不到地。「我們想要打造智慧物流園區，需要的地，是能永續發展的合法基地！」永聯物流董事總經理張建泰指出，過去物流公司常找塊地就蓋倉儲，違法鐵皮屋多的是，業界有超過七成的倉儲空間都非合法，也埋下工安、環保等未爆彈。他觀察，物流業近年正歷經一波結構性的大轉型，國際業者來台，但卻常找不到合乎國際物流標準的智慧倉儲空間。

但打造好的物流園區，首先要有一塊夠大的好基地。目前永聯的每個園區，最小者如「大園園區」，也有1萬3000餘坪，而台北園區的瑞芳基地更有15萬坪，其中倉儲空間占地約8萬坪，已開發5萬坪。

2013年國泰人壽砸下60億元購買前，這塊能遙望當年全球第七大運輸港「基隆港」的瑞芳基地，本想做為貨櫃集散中心，但隨基隆港沒落，一閒置竟30年。

文╱林讓均

張建泰的家族「三星營造」是此地持股40％的最大股東，不斷為這塊無法開發的荒地尋找最佳用途，最後賣給國泰人壽。目前，永聯物流開發與國泰集團的合作模式正是由國泰人壽出資買地，再回租給永聯當「二房東」，轉租給需要倉儲的品牌商或物流商。國泰人壽曾評估，與永聯合作的物流園區租金報酬率可達4％，已大幅超過金管會要求壽險業投資商用不動產的最低年化收益率2.345％。目前永聯與國泰人壽仍積極找地，將所有合法的工業用地都列入考慮，但飆漲的工業區地價，卻讓他們買不下手。「常有客戶希望我們在鄰近桃園航空城的青埔蓋園區，靠機場最近，可就近運輸，但地價已炒這麼高，怎麼買？」張建泰苦笑說，他現在出去找地都不敢聲張，很怕地主坐地起價。地價炒高，又動輒需萬坪以