Der Pacht­ver­trag / Land Lea­se in Thai­land

Wochen Blitz - - Kolumne -

Ei­ne in Ein­klang mit dem thai­län­di­schen Recht ste­hen­de Lö­sung stellt der Er­werb ei­nes Nut­zungs­rechts an ei­nem Grund­stück bzw. das Land-Lea­sing dar.

Der Aus­län­der schließt al­so ei­nen Lea­sing-, Miet- und Pacht­ver­trag mit dem Ei­gen­tü­mer des Grund­stücks ab.

Die ge­sam­te Pacht­sum­me, die gleich­zei­tig qua­si die „Kauf­sum­me“dar­stellt, wird in der Re­gel vor­ab be­zahlt.

Ne­ben der rei­nen Mie­te kann ein Wohn­recht, ein Nies­braus­recht (“Us­uf­ruct“) so­wie ein zu­sätz­li­ches Be­bau­ungs­recht („Su­per­fi­cies“) zu­guns­ten des aus­län­di­schen Er­wer­bers ver­ein­bart wer­den.

Der Päch­ter er­hält so­mit den Be­sitz am Grund­stück für die ver­ein­bar­te Dau­er. Er hat wei­ter­hin das Recht, das Grund­stück zu ver­wer­ten, er hat al­so das aus­schließ­li­che Recht an dem Grund­stück, er kann so­mit auf die­sem ein Haus er­rich­ten und be­woh­nen, die­ses ver­pach­ten, ein vor­han­de­nes Haus ab­rei­ßen, aus­bau­en oder ver­än­dern.

Bei ord­nungs­ge­mä­ßer ent­spre­chen­der ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­rung kann die­ses Nut­zungs­recht wei­ter­hin, auch oh­ne die Zu­stim­mung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers, auf Drit­te über­tra­gen wer­den. Es emp­fiehlt da­her un­be­dingt, dies in ei­nem ent­spre­chen­den Ver­trag aus­drück­lich zu ver­ein­ba­ren, da­mit die Nut­zungs­rech­te ver­erb­bar, ab­tret­bar und über­trag­bar sind.

Eben­falls soll­ten Vor­keh­run­gen ge­trof­fen wer­den für den Fall, dass ei­ner der Ver­trags­part­ner vor Be­en­di­gung der Pacht­zeit ver­stirbt, denn der Pacht­ver­trag kommt le­dig­lich zwi­schen den Par­tei­en zu­stan­de. Es ist al­so nicht au­to­ma­tisch so, dass Drit­te wie bei­spiels­wei­se Er­ben des Päch­ters au­to­ma­tisch Ver­trags­part­ner nach des­sen Ab­le­ben wer­den. Wei­ter­hin soll­te ver­trag­lich ge­re­gelt sein, dass der Päch­ter die Mög­lich­keit hat, das Land wei­ter zu ver­pach­ten.

Schließ­lich muss nach dem thai­län­di­schen Ge­setz je­der Miet- und Pacht­ver­trag, der für ei­nen Zei­t­raum von mehr als drei Jah­ren ab­ge­schlos­sen wird, beim ent­spre­chen­den Land­of­fice re­gis­triert wer­den. Das Nut­zungs- Wohn- oder Bau­recht des Aus­län­ders muss so­mit an­schlie­ßend beim Land­of­fice ein­ge­tra­gen wer­den. Wird dies un­ter­las­sen, kann sich der Aus­län­der nach Ablauf von drei Jah­ren vor ei­nem thai­län­di­schen Ge­richt nicht mehr auf den Ver­trag be­ru­fen.

Der Ver­trag darf wei­ter­hin die ma­xi­ma­le ge­setz­li­che Nut­zungs­dau­er von 30 Jah­ren nicht über­schrei­ten. Zu be­ach­ten ist, dass das Nut­zungs­recht nach Ablauf der 30 Jah­re ver­län­gert wer­den kann. Ei­ne ent­spre­chen­de Ver­län­ge­rungs­op­ti­on soll­te aus­drück­lich ver­trag­lich ver­ein­bart wer­den.

Ei­ne wei­te­re Mög­lich­keit, wie sich der er­wer­ben­de Aus­län­der ab­si­chern kann, ist ein zu­sätz­li­cher Dar­le­hens­ver­trag mit dem thai­län­di­schen Ei­gen­tü­mer. Die Ein­tra­gung ei­ner Grund­schuld bzw. ei­ner Hy­po­thek zur Si­che­rung der Dar­le­hens­rück­zah­lung ist al­ler­dings nicht mög­lich, wenn das Land­of­fice da­von aus­geht, dass der thai­län­di­sche Ei­gen­tü­mer nur als Stroh­mann des Aus­län­ders dient und für die­sen le­dig­lich das Ei­gen­tum hält.

Mög­lich ist, dass ein Nut­zungs­ver­trag auf 30 Jah­re oder auf Le­bens­zeit zu­guns­ten des Be­rech­tig­ten re­gis­triert wird und zu­sätz­lich ein pri­vat­recht­li­cher Dar­le­hens­ver­trag ab­ge­schlos­sen wird. Die Ein­tra­gung ei­ner Hy­po­thek kann dann zu ei­nem spä­te­ren Zeit­punkt als die Re­gis­trie­rung er­fol­gen, so könn­te ver­hin­dert wer­den, dass das Land­of­fice von ei­nem Um­ge­hungs­ge­schäft aus­geht.

Der Ab­schluss ei­nes zu­sätz­li­chen Dar­le­hens­ver­tra­ges könn­te z. B. da­zu die­nen, den Ehe­part­ner im Streit­fall un­ter Druck zu set­zen, wenn der Ehe­part­ner Ei­gen­tü­mer des Grund­stücks ist, in dem man die aus­ste­hen­de Dar­le­hens­sum­me ein­klagt. Wo­bei zu be­ach­ten ist, dass die Ein­klag- bar­keit ge­gen­über dem thai­län­di­schen Ehe­part­ner schon des­we­gen pro­ble­ma­tisch sein kann, da der Er­werb ei­nes Grund­stücks durch ei­ne mit ei­nem Aus­län­der ver­hei­ra­te­ten Thai­län­de­rin un­ter Um­stän­den nur dann mög­lich und ein­ge­tra­gen wird, wenn die Thai­län­de­rin beim Land­de­part­ment ver­si­chert, das Grund­stück aus­schließ­lich aus ei­ge­nen Mit­teln er­wor­ben zu ha­ben. Ein Dar­le­hens­ver­trag in un­mit­tel­ba­rer zeit­li­cher Nä­he mit dem Grund­er­werb könn­te al­ler­dings wie­der­um für ein Um­ge­hungs­ge­schäft spre­chen und da­her schwer ein­klag­bar sein.

Wei­ter­hin soll­te sich der aus­län­di­sche Er­wer­ber als Si­cher­heit das Grund­stücks­pa­pier (Chan­od) zur Ab­si­che­rung des Dar­le­hens aus­hän­di­gen las­sen, da der thai­län­di­sche Ei­gen­tü­mer oh­ne die­se Ur­kun­de ei­ne Grund­stücks­um­schrei­bung oder Be­las­tung nicht vor­neh­men kann.

Als zu­sätz­li­che Si­che­rung kann ver­ein­bart wer­den, dass der Aus­län­der die Voll­macht vom Ei­gen­tü­mer er­hält, dass er das Grund­stück je­der­zeit ver­kau­fen und um­schrei­ben darf.

Ger­ne ste­hen wir Ih­nen für wei­te­re Fra­gen zu die­sem The­ma und an­de­ren recht­li­chen Fra­gen des thai­län­di­schen Rechts un­ter www.thai­recht.com oder in­[email protected]­recht.com zur Ver­fü­gung.

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