L’im­po­si­tion des pro­mo­teurs im­mo­bi­liers sous la loupe de SOLIDAR

Le Manager - - Sommaire - INES DHIFALLAH

La loi de fi­nances pour l’exer­cice 2018, rap­pe­lons-le, a sou­mis les pro­mo­teurs im­mo­bi­liers à une TVA de 13% sur les ventes des im­meubles bâ­tis à usage ex­clu­sif d’ha­bi­ta­tion, réa­li­sées à par­tir du 1er jan­vier 2018 et à une TVA fa­ra­mi­neuse de 19% pour les ventes qui se­ront réa­li­sées à par­tir du 1er jan­vier 2020. Les pré­ci­sions pour chaque me­sure, cen­sées fi­gu­rer dans une note pu­bliée par l'ad­mi­nis­tra­tion fiscale ont tar­dé à voir le jour. Elles n’ont été pu­bliées qu’au dé­but du mois d’avril.

D’après la note com­mune N°22/2018, l’ad­mi­nis­tra­tion fiscale a consi­dé­ré que les pro­mo­teurs im­mo­bi­liers agréés ne sont pas de nou­veaux as­su­jet­tis et par consé­quent n’ont pas le droit à dé­duc­tion de la TVA sur le stock de dé­part. C’est dans ce cadre que SOLIDAR vient de pu­blier une note pré­sen­tant une lec­ture ob­jec­tive de la pro­blé­ma­tique qui ne cesse de sus­ci­ter l’in­quié­tude aus­si bien des pro­mo­teurs im­mo­bi­liers que des couches moyennes à la re­cherche d’ac­qui­si­tion d’un pre­mier lo­ge­ment.

L’in­ter­pré­ta­tion de la TVA sur la va­leur ajou­tée mise en cause Le rap­port pu­blié par SOLIDAR s’est at­te­lé à l’exa­men des me­sures pu­bliées par l’ad­mi­nis­tra­tion fiscale dans la note com­mu­ni­quée en avril. Pas­sée sous la loupe de SOLIDAR, des in­co­hé­rences dé­ro­geant à des prin­cipes de droit ont été re­le­vées. La prin­ci­pale faille dé­tec­tée dé­voile une in­ter­pré­ta­tion qua­li­fiée de res­tric­tive du sous- pa­ra­graphe 6 du pa­ra­graphe IV de l’ar­ticle 9 du Code de la taxe sur la va­leur ajou­tée. En ef­fet, les nou­veaux as­su­jet­tis à la TVA de droit ou par op­tion sont les seuls à pou­voir bé­né­fi­cier du­droit à dé­duc­tion du cré­dit de dé­part de la TVA. Cette ques­tion sou­lève nom­breuses ob­ser­va­tions. Pour com­men­cer, les pro­mo­teurs agréés en sont ex­clus. Pour­quoi ? Se­lon les ob­ser­va­tions for­mu­lées par SOLIDAR, l’ad­mi­nis­tra­tion fiscale se jus­ti­fie par le fait que les pro­mo­teurs agréés ne se­raient pas consi­dé­rés comme des nou­veaux as­su­jet­tis de ce même droit. “Ils ne peuvent pas, par consé­quent, bé­né­fi­cier du­droit à d éduc­tion d u cré­dit du dé­part vi­sé au sous-pa­ra­graphe 6 du pa­ra­graphe IV de l’ar­ticle 9 du Code de la taxe sur la va­leur ajou­tée” pré­cise la note. La TVA ins­tau­rée par la Loi de Fi­nance 2018 en­freint le prin­cipe se­lon le­quel la TVA s’ap­plique aux opé­ra­tions de ventes des im­meubles bâ­tis à usage ex­clu­sif d’ha­bi­ta­tion, car se­lon ce prin­cipe “les pro­mo­teurs im­mo­bi­liers doivent être consi­dé­rés comme de nou­veaux as­su­jet­tis au titre de ces opé­ra­tions et ac­quièrent ain­si le droit à dé­duc­tion de la TVA ayant gre­vé leurs stocks de dé­part des im­meubles bâ­tis à usage ex­clu­sif d’ha­bi­ta­tion n’ayant pas fait l’ob­jet de pro­messes de vente avant le 1er jan­vier 2018” sti­pule SOLIDAR dans la note pu­bliée. Par ailleurs, une lec­ture ap­pro­fon­die des dis­po­si­tions consa­crant le droit à dé­duc­tion du cré­dit de dé­part par les nou­veaux as­su­jet­tis à la TVA ré­vèle que ce droit est “in­con­tes­table” pour les pro­mo­teurs im­mo­bi­liers agréés, au titre des im­meubles à usage ex­clu­sif d’ha­bi­ta­tion ou des ter­rains des­ti­nés à la construc­tion des lo­ge­ments autres que les lo­ge­ments so­ciaux.

Le ci­toyen lais­sé-pour-compte

Il va de soi que la TVA sur les ventes des im­meubles à usage ex­clu­sif d’ha­bi­ta­tion af­fec­te­ra sen­si­ble­ment la ca­pa­ci­té des ménages à re­ve­nu moyen d’ac­qué­rir un lo­ge­ment. D’au­tant plus que l’etat avait dé­mon­tré sa volonté d’ai­der le ci­toyen lamb­da à ac­cé­der au lo­ge­ment par le biais du pro­gramme Pre­mier Lo­ge­ment an­non­cé en 2017. Voi­là qu’à pré­sent, il tourne ca­saque ! Solidar Tu­ni­sie a d’ailleurs cri­ti­qué cette me­sure dans sa lec­ture du pro­jet de loi de Fi­nances 2018. Se­lon la note pu­bliée, la me­sure au­rait aus­si ag­gra­vé les pro­blèmes de rem­bour­se­ment des cré­dits ban­caires ac­cor­dés aux pro­mo­teurs im­mo­bi­liers. La note pu­bliée par SOLIDAR a poin­té du doigt un élé­ment cru­cial ! Elle sti­pule que cette nou­velle taxa­tion sur le sec­teur de la pro­mo­tion im­mo­bi­lière pour­rait li­mi­ter le nombre des bé­né­fi­ciaires du pro­gramme de Pre­mier Lo­ge­ment ci­té ci-des­sous, puisque le pla­fond de 200 mille di­nars pré­vu ne cor­res­pond plus à la réa­li­té du mar­ché. De même pour la me­sure de la loi des Fi­nances de 2015 re­la­tive à la dé­duc­tion du re­ve­nu im­po­sable des in­té­rêts et des com­mis­sions payés au titre des prêts re­la­tifs à l’ac­qui­si­tion ou à la construc­tion d’une seule ha­bi­ta­tion dont le coût d'ac­qui­si­tion ou de construc­tion ne dé­passe pas 200 000 di­nars. Par ailleurs, la note an­nonce que l’ap­pli­ca­tion de la TVA aux im­meubles à usage d’ha­bi­ta­tion aug­men­te­ra aus­si le mon­tant du droit d’en­re­gis­tre­ment sur les opé­ra­tions de ventes des biens im­meubles (ar­ticle 20 du Code des droits d’en­re­gis­tre­ment et du timbre) étant don­né que ce droit est as­sis sur le prix de l’im­meuble toutes taxes com­prises.

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