BIM ve Tesis Yönetimi
Ecem Tezel, Heyecan Giritli ■ Yapı Bilgi Modellemesi (BIM), mimarlık mühendislik ve inşaat sektöründe önemli bir değişimin kaynağını oluşturmaktadır. Bina yaşam döngüsünün tasarım ve yapım aşamalarında aktif olarak kullanılan BIM tabanlı yaklaşım ve uygulamalar, projelere pek çok açıdan fayda sağlamaktadır. Ancak
BIM ile gelen bu başarının sürekliliği, üretilen bilginin bina yaşam döngüsünün her evresinde yeniden kullanılabilir olmasına bağlıdır. Bu yazı, BIM’in binaların kullanım evresinde ihtiyaç duyulan Tesis Yönetimi (Facilities Management-FM) uygulamalarındaki potansiyellerini ortaya çıkarmayı amaçlıyor.
BIM’e kısa bir bakış
Ülkemizde Bina Bilgi Modelleme,
Bina Enformasyon Modellemesi, Yapı Bilgi Sistemi gibi çeşitli isimlerle de anılan Yapı Bilgi Modellemesi, proje yaşam döngüsü boyunca iletişim ve koordinasyonu kolaylaştırıp verimliliği arttıran teknoloji, süreç ve kurallar bütünüdür. 2000’li yılların başında ortaya çıkan BIM kavramının mimarlık, mühendislik ve inşaat projelerine yaptığı olumlu katkılar hem akademik hem de sektörel platformalarda dile getiriliyor. Bu katkılardan bazıları, paydaşlar arası iletişim ve birlikte çalışabilirliği arttırması, hataları ve bu hatalara bağlı yeniden yapımları azaltması, süreyi kısaltması, maliyeti düşürmesi ve kaliteyi arttırması şeklinde özetlenebilir.
Dünyanın her noktasında sektörün alışılagelmiş uygulamalarını derinden sarsması, haliyle dikkatlerin bu alana çevrilmesine sebep oldu. Özellikle Kuzey Amerika ve Avrupa’da bir standart haline gelen BIM, ülkemizde faaliyet gösteren firmalar tarafından da giderek daha fazla kabul görmekte1. Öyle ki, BIMgenius tarafından hazırlanan “Türkiye BIM Raporu: Genel Eğilim ve Beklentiler” başlıklı araştırmanın ortaya çıkardığı sonuçlara göre, Türkiye’deki yapı sektöründe faaliyet gösteren her 4 firmadan 3’ünün BIM konusunda çeşitli düzeylerde deneyimi bulunduğunu görüyoruz2.
Elbette BIM’e dair çeşitli yanlış algılar da mevcut. Özellikle BIM’in üçboyutlu (3B) modelleme amacıyla kullanılan bir yazılım paketi olarak tanıtılmasına sıklıkla şahit olsak da, aslında bilginin oluşturulması, saklanması ve paylaşılmasını sağlayan bir yönetim sistem ve süreci olduğunu söylemek daha doğrudur. BIM, versiyon problemini ortadan kaldırarak tüm proje paydaşlarının aynı dijital model üzerinde çalışabilmesine olanak verir. Proje üzerinde yapılan bir değişiklik diğer paydaşlara da anlık olarak yansıdığından koordine edilmiş ve güvenilir bilgi akışı sağlanmış olur. Tasarım evresinde 3B modeller sayesinde paydaşların projeyi daha net kavraması ve hataları en aza indirmesi sağlanır. Yapım öncesi evrede çakışma kontrolü yapılarak yeniden yapımların önüne geçilmiş olunur. Tüm bunların yanında, planlama ve programlama, performans simülasyonu, metraj ve maliyet tahmini yapılmasını sağlar.
Yapım evresinde iş programı ve maliyet kontrollerine yardımcı olan BIM, aynı zamanda etkin bir doküman yönetim aracı işlevini üstlenir.
Bu denli bütünleşik ve katılımcı bir proje süreci sunan bir anlayışın sektör içine hızla nüfuz etmesi beklenebilir. Ancak, BIM’in projelerde uygulanmasına ilişkin zorluklar ülke ve sektör koşullarına bağlı olarak çeşitlilik gösterebiliyor. Ülkemiz açısından bakıldığında;
• BIM kullanımına dair bir mevzuat veya zorunluluk olmaması,
• Proje paydaşlarının (özellikle de mal sahiplerinin) talep ve ilgi eksikliği,
• Deneyimli kadro eksikliği,
• Bütçe ve süre kısıtlamaları,
• Proje büyüklükleri,
• Eğitim ve teknoloji yatırım maliyetlerinin yüksekliği temel zorluklar olarak sıralanabilir. Bu zorluklar başlangıçta BIM’e karşı bir direnç oluşmasına sebep olsa da, yapılan son araştırmaya göre, Türkiye’deki yapı sektöründe faaliyet gösteren pek çok firmanın BIM tabanlı çalışma pratiğine geçmiş olduğunu ve yaklaşık %12’sinin de 6-12 ay arasında geçmeyi planladığı görülmektedir3.
Her ne kadar ağırlıklı olarak tasarım ve yapım evrelerinde kullanılsa da, BIM’in esas faydasının binaların kullanım evresinde ortaya çıkacağı tartışılmaktadır. Çünkü BIM, proje yaşam döngüsünün farklı aşamalarında üretilen her tür bilginin tutulduğu dijital bir veri deposu görevi görür. Ve tüm bu verilere, binanın kullanıma açılmasından sonraki süreçte gerçekleşecek olan çeşitli tesis yönetimi uygulamalarında ihtiyaç duyulacaktır.
Tesis yönetimi
Tesis yönetimi, bir organizasyonun temel hedeflerine ulaşmasını sağlayacak koşulları
yaratmak için binaları ve altyapısını işletmek, sürdürmek, iyileştirmek ve uyarlamak için entegre bir yaklaşımı ifade eder4. 1970’lerde binaların temizlenmesi ve bina içindeki ekipmanların bakımlarının yapılmasıyla yükümlü bir pratik olarak sahneye çıkmıştır. 1990’larda artık bir meslek olarak kabul edilen tesis yönetimi, yapılı çevrenin işlevselliğinin, konforunun, güvenliğinin ve verimliliğinin sağlanması için insan, mekan, süreç ve teknolojileri bütünleştiren çokdisiplinli bir yapıya sahiptir5.
Genel olarak tesis yönetimi; bakım ve onarım, temizlik ve atık yönetimi, alan yönetimi, enerji yönetimi, acil durum planlama ve yönetimi, stratejik planlama, yönetim ve ofis hizmetleri, gayrimenkul ve varlık yönetimi, iş sağlığı ve güvenliği, finansal yönetim, insan kaynakları yönetimi, çevre ve payzaj düzenlemesi ve catering gibi kalabalık bir hizmet yelpazesini kapsar6. Bir tesis yöneticisi, günlük eforunun yarısını tesisin işletilmesi ile ilgili işlere harcarken, bunu %20 ile tesis optimizasyonu, %15 ile planlama, %8 ile personel yönetimi ve %7 ile bütçeleme çalışmaları takip eder7.
Bina yaşam döngüsü içinde en uzun süreyi kapsayan kullanım evresi aynı zamanda binaya dair tüm maliyetlerin %50 ila %85’inin gerçekleştiği bir evre. Pek çok farklı uzmanlık alanının binaya dair çeşitli bilgileri kullanarak yeni bilgiler üretmesinden dolayı da kullanım evresini bina yaşam döngüsündeki en bilgi-yoğun evre olarak adlandırılabilir.
Başlangıçta basılı dokümanlar temelinde yürütülen tesis yönetimi uygulamaları, gün geçtikçe gelişen bilgi ve iletişim teknolojilerine bağlı olarak daha dijital hale gelmekte. Elbette bu son derece doğal ve olumlu bir gelişme. Öte yandan, süreçte yer alan farklı disiplinler ihtiyaç duydukları bilgi türüne göre farklılaşan yazılımlar kullanıyor. Bu da, varolan verinin farklı formatlarda ve tekrar tekrar üretilmesine, dolayısıyla da sürecin zahmetli ve hataya açık hale gelmesine yol açıyor.
BIM ve tesis yönetimi ilişkisi Geleneksel bina üretim sürecinin sonunda, her bir disiplin tarafından hazırlanan dokümanlar (mimari çizimler, uygulama projesi, imalat çizimleri, sözleşmeler, garanti belgeleri, bakım-onarım kılavuzları, vb.) basılı ve/veya elektronik kopyalar halinde mal sahibine teslim edilir. Üstelik bu teslimler çoğunlukla bina kullanıma açıldıktan bir yıl sonraya kadar tamamlanır. Teslim edilen dokümanlarda yer alan birbirinden farklı formatlardaki bilgilerin bir kısmı tesis yöneticisi ve ekibi tarafından çeşitli yazılımlara [Örneğin; bilgisayarlı bakım yönetim sistemi (CMMS), bina otomasyon sistemi (BAS), bilgisayar destekli tesis yönetimi sistemi (CAFM), entegre işyeri yönetim sistemi (IWMS) vb.] aktarılırken, bir kısmı da gerektiğinde(!) kullanılmak üzere arşivlenir. Özellikle garanti belgeleri ve bakım-onarım kılavuzları gibi dokümanlar çoğunlukla depolandıkları yerde unutulur, ekipmanların planlı/plansız bakımlarında dikkat edilmesi gereken noktalar tesis yönetimi ekibinin tecrübesine bırakılır ve garanti koşullarının gözetilmemesinden kaynaklanan çeşitli sorunlarla karşılaşılır.
Oysa ki etkin bir tesis yönetimi, binaya dair her türlü bilginin eksiksiz, doğru ve ulaşılabilir olmasıyla mümkün. Tam da bu noktada, bir bilgi yönetim aracı olarak BIM’in potansiyeli öne çıkıyor. 2010’lara kadar öncelikle tasarım ve ardından yapım evrelerinde kullanılan BIM’in tesis yönetimi amaçlı kullanım olanakları son 10 yıldır artan bir ilgiyle araştırılmakta. BIM’in tesis yönetimini kolaylaştırıcı potansiyeli temelde geometrik (örneğin; şekil, boyut, yükseklik vb.) ve geometrik olmayan (örneğin; maliyet, şartname, üretici, imalat tarihi vb.) veriyi depolayarak yeniden kullanımına izin vermesinden kaynaklanıyor8. BIM tabanlı bir tesis yönetimi yaklaşımı sayesinde, tesise dair her türlü bilginin gerçek zamanlı olarak ulaşılabilir olması;
• Bakım ve onarım işlerinin takibi ve kayda alınması,
• Tesis içindeki enerji sistemlerinin performans takibinin yapılması,
• Acil durum senaryolarının oluşturulması,
• Mekan kullanımlarının planlaması ve yönetilmesi,
• Renovasyon işlerinin planlanması,
• Diğer teknolojilerin de yardımıyla personel eğitimlerinin gerçekleştirilmesi gibi avantajlar sağlıyor.
Ancak tıpkı BIM’in sektördeki adaptasyonunun istenen seviyede olmaması gibi, BIM ve tesis yönetimi entegrasyonu da istenen seviyede değil. Bu durumun sebepleri; BIM’in tesis yönetimi amacıyla kullanılabileceğine dair farkındalığın olmaması, farklı yazılımlar arasındaki birlikte çalışabilirlik (interoperability) sorunları, tesis yönetimi uygulamaları için gereken bilginin doğru tanımlanmaması ve farklı disiplinler arasındaki bilgi değişiminin doğru tariflenmemesi olarak özetlenebilir9. Bunların yanısıra, belirli bir zamanda gerçekleşen bir değişikliğin ortak BIM modeline kimin tarafından ne zaman işlenerek modelin güncel tutulacağı da başka bir zorluk olarak karşımıza çıkmakta. Tüm bunları tanımlayan prosedür ve standartların geliştirilerek paydaşlar arasındaki koordinasyonun arttırılması gerekiyor. Ayrıca, çoğu gelişmeye geç uyum sağlamasıyla tanınan yapı sektöründeki itici güçlerin başında mal sahibi talebinin geldiği unutulmamalı. Dolayısıyla, paydaşların BIM’in bina kullanım sürecindeki potansiyelleri konusunda bilinçlendirilerek, projelerde talep yaratılmasının entegrasyon sürecini hızlandıracağı düşünülebilir.
Türkiye’deki BIM ve tesis yönetimi çalışmaları
Biliyoruz ki yapı sektörü Türkiye ekonomisinin önde gelen sektörlerinden biri durumunda. Ülkemizde faaliyet gösteren firmalar hem ulusal hem de uluslararası pazarda rekabet avantajlarını koruyabilmek için dünyadaki gelişmeleri
yakından takip ediyor ve aksiyon alıyorlar. Firmaların BIM adaptasyonu da bu aksiyonların başında geliyor. Görüyoruz ki bu adaptasyonu sağlamış olan firmalar, BIM’i ağırlıklı olarak 2B ve 3B model üretmek ve disiplinlerarası işbirliği yapmak amacıyla kullanıyorlar10. Bu durum, Türkiye’de gerçekleştirilen akademik araştırmaların %60’ının BIM’in tasarm ve/veya yapım evrelerinde kullanıldığına ilişkin sonuçlar vermesiyle de destekleniyor11.
Öte yandan, tesis yönetimi sürekli büyüyen ve gelişen yapısıyla Türkiye’de en fazla istihdam sağlayan sektörlerden biri haline geldi12. Ancak, dünyada artış trendi gösteren BIM’in tesis yönetimi amaçlı kullanımı, ne yazık ki, ülkemizde sadece %10 seviyesinde. Yapı sektörü her ne kadar BIM ve buna bağlı potansiyellerin farkında olsa da, BIM’in tüm olanaklarının kullanılmasına yönelik direncini sürdürüyor. Oysa ki, tasarım ve yapım evrelerinde BIM ile üretilen bilginin kullanım evresi uygulamalarına kaynaklık etmesi hem halihazırda varolan bilginin yeniden üretilmesinin önüne geçerek verimliliği arttıracak hem de kullanım evresinde üretilecek bilginin yine BIM’de tutularak gelecek projelerin erken aşamalarında girdi olarak kullanılabilmesini sağlayacaktır.
Sonuç
Daha önce de belirtildiği üzere tesis yönetiminin eksiksiz, doğru ve ulaşılabilir bilgiye ihtiyaç duyan yapısı, BIM ve tesis yönetimi arasındaki ilişkiyi güçlendiriyor. Tesis yönetiminin “sonu düşünerek başla”(begin with the end in mind) mottosuyla uyumlu olarak BIM’in yaşam döngüsü prensibiyle hareket etmesi de yine bu ilişkinin bir göstergesi kabul edilebilir. BIM tabanlı tesis yönetiminin pek çok avantajı olmasına karşın bu entegrasyonun gerçekleşmesinin önünde özellikle teknoloji ve süreçler bağlamında çeşitli engeller bulunuyor. Özellikle farklı yazılım sistemleri arasındaki birlikte çalışabilirlik, dijital modellerde yer alan bilgilerin zamanında, tam ve hatasız olarak paydaşlar arasında paylaşılmaması ve bu bilgilerin güncel tutulmasına yönelik rol ve sorumlulukların belirsizliğinden kaynaklı problemlerle başa çıkmak için çeşitli prosedür, yönetmelik veya standartların tanımlanması bile önemli bir adım olacaktır. Bu sayede, sektör profesyonellerinin sıklıkla serzenişte bulunduğu kullanım öncesi evre ve kullanım evresi arasındaki kopukluğun giderilmesi de mümkün olacaktır. Üstelik, paydaşların projeye erken aşamalarda dahil olması da, olası pek çok sorunun erken aşamalarda tartışılarak çözülmesine veya proje sürecinde göz önünde bulundurularak ilerlenmesine imkan verir.
Kısacası, tesis yönetiminin bir bilgi yönetim problemi olarak tanınması ve BIM’in yaşam döngüsü boyunca bilginin oluşturulması, saklanması ve paylaşılmasına olanak veren bir yaklaşım olarak kabul edilmesi, BIM ve tesis yönetiminin entegre olması yolunda önemli bir kavrayışa karşılık gelir. Ülkemiz de, bu alanda çeşitli gelişmelere öncülük edebilecek potansiyelleri bünyesinde barındırmaktadır.
■ Ecem Tezel, Ar.Gör., İstanbul Teknik Üniversitesi, Mimarlık Bölümü. Heyecan Giritli, Prof.Dr., İstanbul Teknik Üniversitesi, Mimarlık Bölümü.
Notlar:
1 Ozan Önder Özener, Ecem Tezel, Zehra Aybike Kılıç, Merve Akdoğan, “Trends of Building Information Modeling Adoption in the Turkisch AEC Industry”,
Advances in Building Information Modeling, ed.: Salih Ofluoğlu, Ozan Önder Özener, Ümit Işıkdağ, Springer, Cham, İsviçre, 2020.
2 BIMgenius, “Türkiye BIM Raporu 2018/2019: Genel Eğilim ve Beklentiler”: [https://www.bimgenius.org/ uploads/6/3/9/9/63997129/bImgenius_p0002_turkiye_ bIm_raporu_2019_rev_0.pdf], 2020.
3 BIMgenius, a.g.e., 2020.
4 Peter Barrett, David Baldry, Facilities Management: Towards Best Practice (2. Baskı), Blackwell Publishing, Birleşik Krallık, 2003.
5 International Facility Management Association-IFMA için bkz.: [https://www.ifma.org/about/what-is-facilitymanagement]. Tesis Yönetim Derneği-TRFMA için bkz.: [http://tr-fma.org/tanimlar/].
6 Brian Atkin, Adrian Brooks, Total Facilities Management (3. Baskı), Blackwell Publishing, Birleşik Krallık, 2009.
7 National Institute of Building Sciences-NIBS, “Job Task Analysis Building Operations Professional”,
Commercial Workforce Credentialing Council, NIBS, Amerika Birleşik Devletleri, 2015.
8 Burçin Becerik-Gerber, Farrokh Jazizadeh, Nan
Li, Gülben Çalış, “Application Areas and Data Requirements for BIM-Enabled Facilities Management”,
Journal of Construction Engineering and Management, 138 (3), 2012, s. 431-442.
9 British Institute of Facilities Management-BIFM, “Senior Management Perspectives on BIM”, BIFM, Londra, Birleşik Krallık, 2018.
10 BIMgenius, a.g.e., 2020. Ayrıca bkz.: Beliz Özorhon, Uğur Karahan, “Critical Success Factors of Building Information Modeling Implementation”, Journal of Management in Engineering, 33 (3), 2017, s. 04016054.
11 Ecem Tezel, Heyecan Giritli, “A Scientometric Analysis of Studies in Turkey: Driving BIM into
Facilities Management”, International Journal of Digital Innovation in the Built Environment, 8 (1), 2019, s. 28-41.
12 Gökçenur Çelebioğlu, “Tesis Yönetimi Milli Politika Olmalı”, Yapı İnşaat Dergisi, 2020, s. 52-53.