EGE YAPI’DAN YENİ NESİL PROJELER
Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, 2 yılda 7 milyar TL yatırım yapacaklarını, Cumhuriyet’in 100’üncü yılına hızlı gireceklerini açıkladı. Yeni yatırımlar paralelinde, “paylaşım” ekonomisine de gireceklerini, “Serviced Apartments” projesini hayata geçireceklerini paylaştı.
İstanbul ve İzmir’de 7 yeni projeyi hayata geçirmeye hazırlanan Ege Yapı, yeni projelerini basın toplantısında duyurdu. İnanç Kabadayı; halen devam eden ModernYaka, Cer Loft, Kekliktepe projelerine ilave olarak 7 yeni proje için çalışmalara başladıklarını dile getirdi. İnanç Kabadayı; İstanbul’da Çekmeköy, Hasköy, Şile ve Bahçeşehir, İzmir’de ise Alsancak, Dikili ve Urla projeleri için yatırıma başlayacaklarını açıkladı.
İnanç Kabadayı, aynı zamanda gayrimenkul sektöründe fark yaratacak “The Superior Living” ve “Serviced Apartments” projelerini de açıkladı.
2 YILDA 7 MİLYAR TL YATIRIM
Cumhuriyetin 100’üncü yılına en iyi şekilde hazırlanmak istediklerini söyleyen İnanç Kabadayı, 2023 ve yakın gelecek için şu bilgileri verdi:
“Ege Yapı olarak 2023 yılında da yüksek moral ve motivasyonla büyüme yatırımlarımıza devam ediyoruz. Dünyada ve bölgemizde yaşanan değişimleri rasyonel biçimde analiz ediyoruz. Güçlü finansal altyapımız ve son teknolojik gelişmelerle uyumlu olan mühendislik çözümlerimiz sayesinde, sektördeki faaliyetlerimizi hız kesmeden sürdürüyoruz. Gelecek iki yıl içinde, toplam 7 yeni proje ile 7 milyar TL değerinde yatırım yapmayı hedefliyoruz.”
YENİ FİNANSMAN MODELİ
Sektöre yönelik kapsamlı ve detaylı bir konuşma yapan İnanç Kabadayı, gayrimenkul sektörünün dünü, bugünü ve geleceğine ilişkin öngörülerde bulundu. Konuşmasında sektörü bekleyen fırsatlara ve risklere de değinen Kabadayı, konut fiyatlarını artıran gerçek unsurlara ve yeni konut finansmanı modelinin etkilerine ilişkin düşüncelerini paylaştı. Bu kapsamda yeni finansman modeliyle ilgili bilgiler verdi:
“Geçen yıl itibariyle, ipotekli konut satışı ve birinci el konut satışlarının toplam satış içerisindeki payı giderek azalmıştı. 2022 yılında gerçekleşen ipotekli konut satışı,
toplam satışların ancak yüzde 20’sine tekabül ediyordu. Tüketicinin uzun vadeli ve uygun taksitli konut kredisine ulaşabilmesi, sektörde satışlara ivme kazandıracaktır. Bu ivmenin gerçekleşmesi ise, ipotekli satışların yüzde 35-yüzde 40 seviyelerine gelmesi ile mümkün olacaktır.”
PAYLAŞIM EKONOMİSİ PROJESİ
“Paylaşım” ekonomisinin, neredeyse her sektörün gündemi haline gelmeye başladığını ifade eden İnanç Kabadayı, paylaşım ekonomisini destekleyen gayrimenkul projelerinin sektörde daha fazla öne çıkacağını belirten İnanç Kabadayı, “Ege Yapı olarak, değişen ve gelişen şehir ve iş hayatının ihtiyaçlarına uyumlu projeler geliştirmeye azami özen gösteriyoruz” diye konuştu ve şunları ekledi:
“Hem yatırımcısına zahmetsiz bir yatırım dönüşü sağlayan hem de konaklayanlar için ev konforunda otel hizmeti sunan markamız The Superior Living, işte bu motivasyonla ortaya çıktı. ‘Serviced Apartments’ hizmeti veren markamız The Superior Living ile 2022 yılında BatıŞehir’de hizmet vermeye başladık. Bu yıl içinde de Kağıthane’de iki lokasyonda daha The Superior Living markası ile hizmet vereceğiz.”
hesabını ortaya koyuyor: “ABD’de 2020 yılından bu yana finans dışı şirketlerdeki yüzde 54’lük fiyat artışı ‘şişen kâr oranlarını’ açıklayacaktır.”
Enflasyona gömülü kâr!
Wall Street Journal’ın araştırmasına göre ABD’li perakende ve hızlı tüketim ürünleri şirketleri 2022’de yüksek kâr açıkladılar. Bunda enflasyonun ortalamaların üstünde olması etkiliydi. Örneğin, Walmart, 3’üncü çeyrekte yüksek bir kâr açıkladı. Kroger, Colgate, Coca-Cola, P&G ve Unilever gibi şirketlerin kârı da iyi çıktı. Şirketlerin 3’te 2’si 2021’de, 2019’a göre çok daha iyi kâr açıkladılar.
Türkiye’de ise özellikle perakende şirketlerinin kârıyla ilgili eleştiriler paylaşıldı. Ancak, halka açık şirketlerin verileri, 2021 ve 2022 verileri arasında artış olmadığını ortaya koyuyor. Örneğin, Migros’ta brüt kâr marjı yüzde 24.4 ve 25.1 olarak gerçekleşti. Ucuzluk marketlerinde aynı oran yüzde 17-18 ile önceki yılların 1 puan altında kaldı.
Bu şirketlerden Carrefoursa’nın CEO’su Kutay Kartallıoğlu, “Kısa vadede, örneğin 1 yılda kârı artırmak nispeten daha kolay. Zira masraf artışları, enflasyonun gerisinde kalma eğiliminde” diyor ve ekliyor:
“Ancak, kısa vade geçildiğinde ücret gibi masraf artışları enflasyonu yakalıyor ve nominal kâr eşiğine dönüş oluyor.”
Ona göre ‘nominal kâr rakamı’, bir tür illüzyon… “Gerçek hesabı yapmak için şirketin öz kaynaklarına oranlamak gerekir” diyor ve şu hesabı paylaşıyor:
Bir işe 100 TL yatırdınız ve enflasyon yüzde 15 düzeyinde. Sermayenize en az bu oranda bir getiri beklersiniz. Enflasyon yüzde 80 olduğunda, kârınızın 80 TL’ye çıkması gerekir ki, sermayeniz erimesin. Dolayısıyla nominal kârın 15 TL’den 80 TL’ye çıkması, kârlılığınızın arttığının değil, sermayenizin erimediğinin göstergesi olur. Bu nedenle yüksek enflasyon/yüksek kâr olgusu geçici bir algı bozukluğudur. Her şeyi doğru ölçmek için enflasyon muhasebesine geçiş şart.”
İn-elastik sektör farkı
Defacto Genel Müdürü İhsan Ateş, “Enflasyon döneminde elde edilen kârlar yanıltıcı olabilir. Rakamsal büyüme, arzu edilen kârın elde edildiği anlamına gelmez” diyor ve ekliyor: “Enflasyonun şişirdiği değil, daha gözle görülür, daha karşılaştırılabilir dönemde kâr elde etmenin daha değerli olduğuna inanıyorum.” Ateş’e göre tüm sektörler için bu dönemde 3 konu ayrıştırıcı etki yapabilir:
- Maliyet artışlarını fiyata doğru yansıtabilen şirketler kârlı çıkabiliyor.
- Müşterinin vazgeçmeyeceği ya da stokladığınızda değer yitirmeyen ürünleri satanlar başarılı oluyor.
- Öz kaynakla dönem ve borçlanması düşük şirketler, yüksek enflasyon dönemini kârlı geçiriyor.
- Bir de fiyatın ‘in-elastik’ olduğu, yani fiyat arttığında talebin düşmediği sektörler, yüksek enflasyonda iyi kâr elde edebiliyorlar. Moda perakendesinde sezon etkisi var ve temel ihtiyaç ürünü satmıyoruz.
Sadece rakam mı büyür?
Çok sayıda iş insanı, yüksek enflasyonun “ilk yılına” dikkat çekiyor. Böyle bakınca Türkiye’de 2022 yılı öne çıkıyor. Bazı sektörlerde stoklar ve talep artışları nedeniyle, önceki yıllara göre yüksek kârlara ulaşılabildi.
Ancak, bazı iş insanları, “şişmiş rakamlar” sendromuna dikkat çekiyor. Örneğin, Yurtbay Seramik CEO’su İlter Yurtbay, “Enflasyonist dönemlerde şirketlerin gelir ve maliyetleri nominal olarak artar; bu da kârın nominal olarak yani sadece parasal değer olarak artmasına neden olur” diye konuşuyor. Ancak, ona göre kârda reel büyümenin elde edilebilmesi için, satış fiyatının enflasyon oranında ya da üstünde artması, maliyetlerin ise maksimum enflasyon oranında artış göstermesi gerekiyor.
İlter Yurtbay, bunu, kendi sektörü için bir örnekle şöyle ortaya koyuyor:
“Seramik, enerji yoğun ve dış girdisi olan bir sektördür. Girdi maliyetlerinin yüzde 65’i yerli, yüzde 35’i döviz kaynaklıdır. Dövizin, enflasyon oranında artmaması ithal girdilerin maliyetlerini sabit tutar. Yerli maliyetlerdeki aylık yaklaşık yüzde 4.2 artış sonuçta toplam maliyete yansır. Ancak, kurların sabit kalması nedeniyle ihracat fiyatları, maliyeti karşılamaktan uzaklaşabilir.”
Tat Bakliyat Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Veysel Memiş, “Yüksek enflasyon döneminde şirketler 2 aşamadan geçer. Birinci aşamada stok seviyeleri, bir önceki seneyle aynı düzeydeyse kendilerini korumaya almış olurlar. İkinci aşamada stok seviyeleri normalin üzerinde ise ciddi anlamda büyürler” diyor. Ona göre, yüksek enflasyonda şirketler çok daha hızlı da büyüyebilir, kâr edebilirler. Ancak, yanlış pozisyonda yakalandıklarında, küçülme olasılığı riskiyle karşılaşabilirler.
“Nasılsa enflasyon var” hesabı!
“Greedflation”, şirketlerin, yüksek enflasyonu bahane ederek, fiyatları ve dolayısıyla kârlarını artırmaları olarak açıklanıyor. UBS’in baş ekonomisti Paul Donovan, bu durumu, “Şirketler yüksek maliyetleri müşterilerine aktarmayı başarıyorlar. Bununla da kalmıyorlar, mevcut durumundan yararlanıp kâr marjlarını da genişletiyorlar” sözleriyle açıklıyor.
Sun Tekstil Yönetim Kurulu Başkanı Sabri Ünlütürk, tekstil ve giyimde, ihracatçılar için böyle bir durumun olmadığını, ancak iç piyasada bazı şirketlerin kâr marjlarını yükseltme olanağı bulunduğuna dikkat çekiyor:
“İç piyasada çok farklı dinamikler var. Normal zamanlarda rekabet yoğunlaşınca, gerektiğinde ‘sıfır kâra’ bile mal satanlar oluyor. Bir yerde kırılma yaşandığında, örneğin yüksek enflasyon döneminde farklı strateji izlenebiliyor. Enflasyonun yüksek olduğu dönemleri bir telafi fırsatı olarak görenler de oluyor. Ortam da buna olanak sağlıyor.”
“Nasılsa” hesabı ile ürünlerin fiyatları artıyor. Sabri Ünlütürk’e göre giyimde daha da artış olabilir. “Çünkü, kolay zam yapılabiliyor. O nedenle de kâr marjı normalin 3-5 puan üstünde gerçekleşebiliyor” diye konuşuyor.
“Kâr daha kolaydır”
Perakende sektöründen bir lider, şöyle bir hesabı paylaşıyor: “Özellikle giyim sektöründe EBITDA yüzde 11-12 düzeyindeydi. En fazla yüzde 11-12 olanlar vardı. Şimdi yüzde 20’lerin üzerine çıktı, yüzde 30’larda olanlar bile var.”
Ona göre bu çok sıra dışı bir durum. Korteks Genel Müdürü Barış Mert, “Yüksek enflasyon ortamında şirketlerin yüksek kazanç elde etmesi, daha istikrarlı/düşük enflasyon ortamına göre daha kolaydır” sözleriyle benzer bir görüşü paylaşıyor.
Ona göre, enflasyonist dönemlerde iyi cirolar yapılır, bilançoda kâr rakamları şişer ve bunun vergisi de ödenir. Ardından “ancak” diyerek şu eklemeyi yapıyor:
“İkame maliyetini dikkate aldığınızda, aslında kârınızın büyük bir bölümü işletme sermayesi ihtiyacına gider. Üstelik vergili işletme sermayesi yaratmış olur ve sonuçta kâr etmemiş olursunuz.”
Barış Mert’e göre şirketlerdeki kâr artışının önemli bölümü “eski fiyatlı” hammaddeye ve onların “yeni fiyatlardan” satılmasına dayalı. Bu kârın büyük bir bölümü de işletme sermayesine gider. Mert, “Aslında bu bir kâr değil, şirketlerin ayakta kalabilmeleri için işletme sermayelerini güçlendirmelerinden kaynaklanan bir durumdur. Dolayısıyla, bu tip yüksek kârlara, yükselen bilançolara aldanmamak lazım” diyor.