ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ TAHLİYE SEBEPLERİ

İşyeri kavramını, ticari veya sınai nitelikte ekonomik faaliyetlerin ya da mesleki faaliyetlerin yürütüldüğü mekân olarak kabul etmek gerekir. Bu kapsamda; işyeri veya fabrikadaki ürünler için depo kiralandığında, ortada ekonomik amaç olduğundan işyeri kirası söz konusu olabilir.

TBK’da düzenlenmiş sona erme halleri dışında, Kanunun genel hükümleri çerçevesinde kiraya verenin kiracısı ile anlaşarak yahut iradesinin fesada uğraması söz konusuysa iptal hakkını kullanarak çatılı işyeri kira sözleşmesini sona erdirmesi mümkündür.

1. İkale (Sona Erdirme) Anlaşması

Taraflar, TBK’da düzenlenmemiş olan ikale anlaşmasıyla sözleşme özgürlüğü kapsamında karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla aralarındaki sözleşme ilişkisini sona erdirebilirler. Tarafların anlaşarak sözleşmeyi sona erdirme özgürlükleri sınırlandırılmış olmayıp, anlaşma herhangi bir şekle de tabi değildir. Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulan çatılı işyeri kira sözleşmesi de, Yargıtay’ın da kabulünde olduğu gibi, sözleşmenin herhangi bir aşamasında kiracı ve kiraya verenin karşılıklı anlaşması ile her zaman sona erdirilebilir.

2. İrade Bozukluğu Nedeniyle Sözleşmenin İptali

Çatılı işyeri kira sözleşmesinde, kiraya verenin TBK’nın genel hükümleri çerçevesinde yanılma, aldatma veya korkutma nedenlerinden biriyle irade bozukluğuna uğraması sonucunda kurulmuşsa, kiraya verenin sözleşmenin iptalinin tespiti istemiyle mahkemeye başvurması mümkündür. Kiraya veren, çatılı işyeri sözleşmesini yanılma veya aldatma nedeniyle yahut korkutulma sonucunda akdetmişse, yanılma veya aldatmayı öğrendiği, korkutmanın ise etkisinin kalktığı andan itibaren 1 yıl içinde sözleşmenin iptalini isteyebilir. Kiraya veren kanunda öngörülen 1 yıllık süre zarfında sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmezse sözleşmeye icazet vermiş sayılır. İptal istemi için TBK’nın 39. maddesiyle öngörülen 1 yıllık süre hak düşürücü niteliktedir.

3. Aşırı Yararlanma ( Gabin ) Nedeniyle Sözleşmenin İptali

TBK’nın 29. maddesi ile düzenlenen aşırı yararlanma, sadece tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde mümkün olduğundan, çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilecektir. Sözleşmede, kiraya verenin zor durumda kalmasından ya da düşüncesizliğinden yahut tecrübesizliğinden faydalanılmak suretiyle tarafların asli edimleri arasında açık bir oransızlık oluşmuşsa, kiraya verenin sözleşmeyi yasada öngörülen süreler içinde iptal etmesi mümkündür.

B.Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesine Özgü Nedenlerle Sona Erdirilmesi

6098 sayılı TBK’nın ilgili yasal düzenlemesi uyarınca, kiraya veren ve kiracıdan kaynaklanan sebeplere ilişkin açılabilecek davalar ayrı ayrı düzenlenmiştir.

1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler a. İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

Çatılı işyeri kiralarında, tahliye sebepleri kapsamında sayılabilecek ilk sebep, kiraya verenin işyeri ihtiyacıdır. TBK m. 350/1 uyarınca, kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananın işyeri olarak kullanılmasının gerektiği hallerde sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu durumda, kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

b. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye

Çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında bir başka sebep, kiralanan taşınmazın inşa ve imar edilecek olmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun m.350/b-2 maddesi uyarınca kiralanan taşınmazın esaslı bir onarım geçirecek olması ve bu süreçte taşınmazın kullanılması imkânsız ise, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren kira sözleşmesini, belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

c. Yeni Malikin İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

Çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında bir diğer sebep, yeni malikin işyerine gereksinim duymasıdır. Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir (1) ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirdiği takdirde, kira sözleşmesini altı (6) ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Yeni malik, dilerse, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitim tarihinden başlayarak bir (1) ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler a. Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352 uyarınca, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir (1) ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

A. Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Erdirilmesi

Geçerli bir taahhüdün varlığından söz edebilmek için kiralananın teslim tarihinden sonra imzalanmış ve tahliye tarihinin açıkça belirlenmiş olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinden evvel ya da aynı anda düzenlenen tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilir.

b. Kiracıya Yapılan İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Kiracı, sözleşme süresi içinde kira sözleşmesinden doğan kira borcunu ödemez ve bundan ötürü iki haklı ihtar verilmesine sebep olursa, kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir (1) ay içinde dava yolu ile kira sözleşmesini feshedebilir. Unutulmamalıdır ki, gönderilen iki ihtarnamenin aynı yıl içinde olması gereklidir.

Bu tahliye sebebine, ancak kiracının muaccel hale gelmiş kira bedelini ödemediği durumlarda dayanılabilmektedir.

SONUÇ

Görüldüğü üzere işyeri kira sözleşmelerinin sona erdirme yöntemleri çeşitli şekilde olmaktadır. Burada önemli olan husus sözleşmeyi sona erdirirken uyulması gereken bazı şartlar ve sürelerdir. Kiraya veren veya kiracı bu şart ve sürelere uyarak işyeri sözleşmesini sona erdirebilmektedir.