Kiracılarını zorlayan ev sahiplerine kötü haber
Taşınmaz kiralarına ilişkin olarak bildiğim kadarı ile ilk sınırlama 1940’da 3780 sayılı Milli Korunma Kanunu ile yapılmış ve kiralar 1939 rayiçleri üzerinden dondurulmuştur. Daha sonraki düzenleme 18/5/1955 tarihinde kabul edilen 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile yapılmıştı. Bu kanunun 2. maddesi ile kısaca gayrimenkullerin 1939 yılı kiralarının, meskenlerde yüzde 200, meskenlerden gayri yerlerde yüzde 400 zam yapılmak suretiyle bulunacak miktarı geçemeyeceği, 1939 yılı kira bedelleri mukavele ile belli olmayan veya 1939 yılından sonra kiraya verilmeye başlanan yahut kullanma tarzı tamamen değiştirilerek kiralanan gayrimenkullerin kira bedellerinin ise belediye encümenince o mahal veya semtteki mümasillerine göre takdir edilen kira bedellerine yukarıdaki nispetlerde zamlar yapılmak suretiyle belirleneceği” hükme bağlanmıştı. 1924 Anayasası zamanında yürürlüğe konulan bu kanuna da zamanında büyük itirazlar ileri sürülmüşse de, anılan Anayasa’da hukuk devletinin teminatı olan Anayasa Mahkemesi gibi bir yüksek yargı mercinin bulunmaması dolayısıyla, bu itirazlar bir sonuç doğurmamıştı.
Nihayet 1961 Anayasası’nın kabulü ve Anayasa Mahkemesi’nin kuruluşu ile bu düzenlemenin Anayasal denetimi yapılabilmiştir. Henüz kurulan Anayasa Mahkemesi’nde açılan 3. Dava, bu kanunla ilgili olmuştur. Anayasa Mahkemesi E.1961/3 K. 1963/67 sayı ve 26.3.1963 tarihli Kararında; “Gayrimenkullerin, mesken ve iş yeri olarak çeşitli yönlerden toplumu ilgilendiren büyük önemi olduğunu, bu yönlerden birisinin de iktisadi alan olduğunu, mesken ve iş yeri darlığının bulunduğu memleketlerde devletçe tedbir alınmadığı takdirde, talebin fazlalığı dolayısıyla kiraların da anormal şekilde yükseldiği, bu yükselişin istihkak maddelerinin fiyatları üzerinde de etkilerini gösterdiği ve hayat pahalılığına sebep olduğu, birçok yabancı memleketlerde de kira konusunda çeşitli tedbirler alındığı, hayat pahalılığının, toplumda huzursuzluk yaratan bir olay olduğu, toplumu buna karşı korumak amacı ile devletçe tedbir alınmasının kamu yararına bir müdahale teşkil ettiğini, kiraların kontrol altına alınmasının da kamu yararına olan tedbirlerden sayılması gerektiği, gayrimenkul darlığı devam ettiği sürece kanun koyucunun kira konusunu düzenlemesinin ve sınırlama yapmasının mülkiyet hakkının özüne dokunmamak şartı ile caiz bulunduğu” saptamalarında bulunmakla birlikte “mülkiyet hakkının kullanılmasını sınırlayan bu düzenlemelerde belediye encümenlerine verilen takdir ve yetkisinin açık ve kesin ölçülerle sınırlanmadığı, emsal gayrimenkulü bulmanın her zaman mümkün olmadığı gibi emsal gayrimenkulün kirasının da düşük veya yüksek tutulmuş olabileceği, sınırlamanın adalete ve eşitliğe aykırı durumlar doğurduğu ve bu yüzden gayrimenkul sahibi yurttaşlar arasında huzursuzluk yarattığı, aradan geçen zaman içerisinde koşulların değiştiği, gayrimenkul sahiplerinin gelirlerinin diğer sektörlerdeki kazançların çok altında kaldığı öteki sektörlerde sınırlamaların kaldırıldığı ve iktisadi şartlar büsbütün değiştiği, bu kira rejiminin devam ettirilmesinin adaletsiz ve mülkün gelirinden sahibinin yararlanmasını önleyen aşırı bir sınırlama halini aldığı ve böyle bir sınırlamanın mülkiyet hakkının özünü zedelediği” gerekçeleri ile bu düzenlemeleri iptal etmiştir.
Sonrasında kira artış oranları içtihatlarla yürürken 11.1.2011 tarihli Borçlar Kanunu ile kira bedellerinin yenileme dönemlerinde ÜFE oranına kadar artırılabileceği kabul edilmiş ve daha sonra söz konusu endeks 1.1.2019’dan geçerli olmak üzere 7161 sayılı Kanun’la TÜFE olarak değiştirilmiştir. Ve son olarak 7409 sayılı Kanunla Borçlar Kanununa eklenen bir geçici madde ile mesken kiralarında artış oranının, 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri için en fazla bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’i oranında olabileceği düzenlenmiştir.
Bu düzenlemeyi sosyal devlet, mülkiyet hakkının kullanımında kamu yararının esas olması gibi gerekçelerle savunanlar olduğu gibi mülkiyet hakkını aşırı sınırlaması, piyasa ekonomisi kurallarına aykırılığı, sözleşme serbestisini ihlal ettiği gibi gerekçelerle eleştirenler de vardır. Ancak bu tartışmalar, bu yazımın konusu değildir.
Ancak bu düzenlemeye rağmen bazen kiracıların enflasyon oranı, kiranın ev sahibinin de geçim kaynağı olduğu, hakkaniyet ve benzeri düşüncelerle % 25’den fazla zam yaptığı, bazen de ev sahiplerinin sözleşmeyi sona erdirmek, tahliyeye zorlamak, evi satışa çıkartmak gibi çeşitli gözdağları vererek kiracıları % 25’den fazla zamma zorladığı bilinen bir gerçektir.
Kiracıların bu tip zorlamalarla %25’ten fazla oranda zam yapmak zorunda kaldığı durumlarda, ileride, örneğin izleyen dönemlerde veya evden taşındıktan sonra yaptıkları fazla ödemeyi geri isteyip isteyemeyeceği, tartışılan konulardan biridir. Yargıtay, kira bedelinin tespiti ile birlikte fazla ödenen kiraların geri istenebileceği düşüncesindedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/2915 K.2021/5408 sayı 25.5.2021 tarihli Kararında “ilk derece mahkemesince kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden, davacının istirdadını istediği alacağın hesaplanarak karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır” diyor. Karar her ne kadar Borçlar Kanunu’nun TÜFE’ye göre artışı düzenleyen hükmü ile ilgiliyse de prensip bazında % 25 sınırlaması getiren geçici maddesi için de emsal nitelikte olacaktır.
Hakkaniyet esasına dayandığını düşündüğüm bu son gelişmeyi, kiracılarını % 25’ten fazla artışa zorlayan ev sahipleri tarafından davranışlarını yeniden değerlendirmeleri için yazayım dedim.