Müteahhit de sanayici de ‘yastık altı arsa’ biriktiriyor

Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal, inşaatta en yüksek maliyet unsuru haline gelen arsa konusunda “Türkiye’de servet sahipleri, GYO’lar, müteahhitler ve büyük sanayi kuruluşları ciddi miktarlarda ‘ yastık altı arsa’ stoklamış durumda. Bunları harekete geçirebilirsek konut üretimindeki sorun çözülebilir” dedi.

Türkiye’de konut fiyatlarının çok hızlı yükselmesinde inşaat malzemeleri, işçilik, finansman maliyetlerinin ve müteahhit kârlarının etkisi çok konuşuldu. Ancak genel kanı bir konutun maliyetinin ortalama yüzde 50’si arsadan kaynaklanıyor. Son dönemde ‘arsa yokluğu’ sıklıkla gündeme getiriliyor ve devletin arsa üretmesi öneriliyor. Bu gündeme önemli katkıyı sağlayacak farklı görüşlerden biri Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal’dan geldi. Akbal, konut maliyetindeki arsa payının yüzde 50-60 arası olduğunu, kendilerinin geliştirdiği ‘Fuzul Topraktan, Aşamalı Konut Sahibi Olma Sisteminin’ arsa maliyetini ciddi ölçüde düşürdüğünü belirtiyor.

Müteahhitlerin finansman yokluğu nedeniyle ‘kat karşılığı’ sistemine göre üretim yaptığını bunun da arsa sahiplerinin elini çok güçlendirdiğini söyleyen Faruk Akbal şöyle konuşuyor: “O zaman arsa sahibinin dediği oluyor. Bir inşaat projesinde her zaman en fazla kazanan arsa sahibidir. Müteahhit maksimum yüzde 30 kâr hedeflese bile bu 3 yıllık bir sürede bütün diğer maliyetleri tahmin etmeye dayalı yüksek riskli bir işe dönüşüyor. Bizim daha önceki bazı projelerimizde, projeden 10 daire alanlar bizden daha çok kar etmeyi başarırken biz başa baş çıkabildik. Aslında kat karşılığı inşaat düzeni konut fiyatlarının yüksek olmasının en önemli sebebidir. Fuzul Topraktan sistemimiz için arsa teklif edenlere ‘biz arsanızı satın almak isteriz’ deyince ‘hayır, kat karşılığı yaparsanız anlaşalım’ diyorlar. Çünkü arsa sahibi en büyük kazancı böyle sağlıyor.”

O kadar çok arsa var ki şaşırdık

Faruk Akbal, Fuzul Topraktan Sistemiyle şu ana kadar (1 yıldan az sürede) 4 projeye ulaştıklarını, bu projelerde toplam 1.000 konutluk üretim olacağını belirterek, “Biz arsayı satın alıyoruz, avam projeyi oluşturup ‘arsa payını’ satışa çıkarıyoruz. Müşterimiz taksitle önce arsa payını ödemeye başlıyor. Bu süre projeye göre 12-18 ay olabiliyor. Bu satış tamamlanınca ruhsat alınıyor ve inşaat başlıyor. O aşamada da müşteri konutun inşaat bedelini ödüyor. Bu da 24-36 ay da tamamlanıyor. Toplamda 3654 ayda konut sahibi olunabiliyor. Bu yöntemle arsa maliyeti çok düşüyor ve toplam inşaat maliyeti de yüzde 30 geriliyor. Böylece ‘ekonomik konut’ üretimi mümkün oluyor, üretirken taksit imkanı da kendiliğinden doğuyor. Arsalarımızı genellikle GYO’lardan ve müteahhitlerden satın aldık. Bu süreçte gördük ki ‘ülkemizde ciddi bir yastık altı arsa stoku’ varmış. Türkiye’de bu kadar büyük bir konut ihtiyacı varken, arsaların yastık altında tutulması incelenmesi gereken bir konu. Arsa stoklarının büyük kısmının da GYO’larda, müteahhitlerde ve servet sahiplerinde olduğunu hatta büyük sanayi kuruluşlarının da varlıklarının önemli kısmını arsada değerlendirdiğini gördük. Döviz veya altın almıyorlar, arsayı en garanti yatırım görüyorlar. Belediyelerde ve diğer kamu kurumlarında da ciddi arsa stokları var. Bu yastık altı arsa stokunu hareke geçirebilirsek konut üretimindeki sıkıntı büyük ölçüde çözülebilir” dedi.

32 yılda 100 bin kişiyi ev ve araba sahibi yaptık

Fuzul Holding’in ana işinin Tasarruf Finansmanı olduğunu belirten Faruk Akbal, 1992’den beri 100 binden fazla kişiyi konut ve araç sahibi yaptıklarını, 1990’lı yıllarda da kredi imkanlarının kısıtlı ve faizlerin çok yüksek olduğunu ve vatandaşın konuta ulaşamadığını hatırlattı. Akbal, şöyle devam etti: “Fuzul’u kuranlar, vatandaşın konuta ve arabaya ulaşabilmesi için çözüm olarak ‘ortak finansman havuzları’ oluşturdu. Bu sektörün regülasyonu (hukuki altyapısı) ise ancak 2020 yılında tamamlandı. 39 şirket vardı, bu düzenlemeler sonunda 6 şirket kaldı. 2023 itibariyle yıllık kontrat büyüklüğü 250 milyar lirayı aştı. Bu sistem, konut için Almanya’da var. Malezya’da hac ve umre için kullanılıyor. İsveç’te de farklı fonksiyonlar için var.” Fuzul Grubu’nun tasarruf finansmanda son dönemde aylık 1.800 adetlik hacimlere ulaştığını da söyleyen Faruk Akbal, “3-4 yıl önce bu rakam 500-600’lerdeydi. Vatandaşın tekrar tasarruf finansmana yönelmesi de yine konuta erişimin çok zorlaşmasından kaynaklanıyor” dedi

Proje GYF’lerle ilgili düzenleme büyük çözüm olacak

Fuzul Topraktan ile Aşamalı Konut Sahibi Olma Sisteminin bütün sektöre yayılabileceğini, bunun da kendilerini mutlu edeceğini söyleyen Faruk Akbal, Sermaye Piyasası Kurulu’nun üzerinde çalıştığı Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (Proje GYF) da bu yöntemle konut üretimine büyük bir açılım sağlayacağını düşünüyor. Faruk Akbal, “Proje GYF’ler sayesinde hem bizim ‘Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi’ çok daha hızlı büyüyecek hem de bütün inşaat projeleri için yeni bir dönem başlayacak. Çünkü proje finansmanı çok kolaylaşacak. Arsa alımı ve inşaat maliyetleri için ‘finansman yokluğu’ aşılmış olacak” diyor.