Konut fiyatları reel olarak düşüyor, peki dolar ve altın bazında fiyatlar ne durumda?
Şubat ayında konut fiyat endeksi aylık bazda yüzde 2,2, yıllık bazda yüzde 58,3 arttı. Bu son 27 ayın en yavaş artışı olarak kayıtlara geçti. Konut fiyat endeksi Eylül 2022’den yüzde 189 artış ile şimdiye kadarki en yüksek yıllık artış hızına ulaşmıştı. Endeks 17 aydır hız kaybetmekle birlikte yükselmeye devam ediyor.
Buna karşılık fiyatlar reel olarak yıllık bazda yüzde 5,1 geriledi. Enflasyondaki yükselişin ve TL bazlı alternatif yatırım araçlarının gözden düşmesinin etkisiyle gayrimenkul alımı bir yatırım aracı haline dönüşmüş ve fiyatlar hızla yükselmişti. Faizlerin yükselmeye başlaması ve konut fiyatlarının ulaşılamaz kadar yükselmiş olması sebebiyle, bir süredir fiyatlar artmaya devam etmesine rağmen, artış hızı enflasyonun altında seyrediyor.
Konut fiyatlarındaki aylık artış oranı son aylarda 2020’deki seviyelerine kadar geriledi. Önümüzdeki aylarda da aylık artışların cılız kalması beklenebilir.
2021 sonunda başlayan sürreel faiz politikasından hemen önce İstanbul’da konut fiyatı metrekare başında 850 ABD doları iken Türkiye genelinde 570 dolar civarında idi. Mayıs 2023’e gelindiğinde, İstanbul’da metrekare fiyatı 1800 dolar, Türkiye genelinde ise 1200 dolara ulaştı. Yani 20 ay içinde fiyatlar dolar bazında yüzde 110 arttı. Mayıstan 2024 Şubat’ına kadar geçen 10 aylık sürede ise fiyatlar İstanbul’da 1475 dolara, Türkiye’de 1020 dolara geriledi. Bu gerilemeye rağmen, henüz Eylül 2021 seviyesinin çok üzerindeyiz.
Altın bazında aynı kıyaslamayı yaptığımızda şunu görüyoruz. Eylül 2021’de faiz indirimleri başlamadan önce metrekare fiyatı İstanbul’da 15 gram altına, Türkiye genelinde ise 10 gram altına denk geliyordu. Mart 2023’te altın bazında fiyatlar zirve yaparak, İstanbul için 28 grama, Türkiye geneli için ise 18 grama ulaştı. Bu yılın Şubat verilerine göre ise İstanbul’da 22,4 gram, Türkiye geneli için 15,5 gram düzeyindeyiz.
TL bazında fiyatlar bir süre daha enflasyonun altında artmaya devam edecek görünüyor. Başka ifadeyle, reel olarak TL bazında gerileme gündemde olmaya devam edecek. Enflasyonun düşüşe geçmesi ve ardından TCMB’nin faiz oranlarında indirime başlaması ile birlikte konut fiyatlarında yeniden hareketlenme başlayacaktır.
TL’nin reel olarak değerlenmesine yönelik bir para politikası sürecinde olduğumuz için döviz bazında konut fiyatlarında gerileme olması düşük bir olasılık. Ancak, altın bazında aynı şeyi söylemek, ons fiyatının ne olacağı konusu biraz daha belirsiz olduğu için, zor. Piyasanın genelinde ons altın fiyatında bir süredir devam eden yükselişin devam edeceği düşünülüyor. Bu gerçekleşirse, gram altın bazında konut fiyatının bir miktar daha gerilemesi mümkün olabilir.