2022’de gayrimenkul üzerinden daha çok vergi ödenecek

2021-09-01 - Ahmet Cangöz

Metrekare birim değerleri muhtarlıklarca ilan edilir edilmez, fahiş değer artışlarına ilişkin haberler hızla çoğaldı. Bazı yerlerde emlak vergi değerlerinin 4-5 kat arttırıldığı izah edildi. Kısa vadeli ve geçici bir çözüm olarak Cumhurbaşkanı’nın VUK mük. 49. Maddesindeki yetkiyi kullanarak takdir dönemi için süreyi sekiz yıla kadar artırması, yani 2021 genel takdir dönemini ertelemesi düşünülebilir.

Her dört yılda bir takdir komisyonlarınca belirlenen emlakvergisine esas arsa ve arazi metrekare birim değerleri belirlendi ve 30 Haziran 2021 tarihi itibariyle mahalle muhtarlıklarına asıldı. Yasadaki bir aylık itiraz süresi bitmiş gibi görünse de adli tatil nedeniyle 7 Eylül tarihine kadar dava açma süresinin devam ettiği belirtiliyor.

EMLAK VERGİSİNDE 4 YILLIK GENEL TAKDİR DÖNEMİ

Emlak vergisi, her 4 yılda bir takdir edilen arsa ve metrekare birim değerleri üzerinden hesaplanıyor. Belirlenen değerler 2022 yılının emlakvergisi hesabında kullanılacak. Sonraki 3 yıl boyunca her yıl yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılarak belirlenecek.

Bu değerler 2022-2023-2024 ve 2025 yılları boyunca sadece emlakvergisinin hesaplanmasında değil, yazımızda değineceğimiz üzere, çok sayıda başka verginin de hangi tutarda alınacağı konusunda etkili olacak.

Arsa ve arazi metrekare birim değerleri muhtarlıklarca ilan edilir edilmez, basında fahiş değer artışlarına ilişkin haberler hızla çoğaldı. Birçok il ve ilçeden örnekler verilerek bazı yerlerde emlak vergi değerlerinin 4-5 kat arttırıldığı izah edildi. Gerçekten, Takdir Komisyonlarınca açıklanan listeler incelendiğinde, bazı uç örneklerde, Üsküdar Küçüksu Mahallesinde 9 kat, Beykoz Paşabahçe Mahallesinde 13 kat gibi astronomik artışlarla karşılaşmak mümkün.

Bir önceki 4 yıllık genel takdir dönemi olan 2017 yılında da ölçüsüz değer takdirleri nedeniyle çok sayıda dava açılmış ve çare için Emlak Vergisi Kanunu’na geçici 23. madde eklenerek artışlar yüzde 50 ile sınırlanmıştı. Bu sayede çok sayıda dava konusuz kalarak düşmüştü.

Vergi Usul Kanununun Mükerrer 49. Maddesine göre;

• Takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanarak, ilgili idarelere imza karşılığında verilir.

• Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir.

• Cumhurbaşkanı bu fıkrada yer alan dört yıllık süreyi sekiz yıla kadar artırmaya veya iki yıla kadar indirmeye yetkilidir.

Geçmişte madde metninde yer alan

“Takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları onbeş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilirler” cümlesi 31.5.2012 tarihli Anayasa Mahkemesi kararı ile iptal edildi.

Böylece, verginin asıl muhatabı ve mükellefi olan gerçek ve tüzel kişiler belirlenen değerlere karşı dava açma hakkını elde ettiler. Bununla birlikte, pratikte dava hakkının kullanılmasındaki güçlükler devam ediyor. Yazımızın esas konusu olmamakla birlikte, bu güçlüklerin bazılarına değinmeden geçemeyeceğim:

• Öncelikle, yukarıda yer verilen maddeden

de anlaşıldığı üzere idarenin yeni tespit edilen değerleri mükellefe bildirme yükümlülüğü bulunmuyor.

• Mükellefler asgari arsa ve arazi birim değerlerini belediyelerde ve muhtarlıklarda asılan listeler üzerinden öğrenebiliyor. Bu yöntem, ilgili belediye sınırları dışında ve özellikle yurt dışında yaşayan gayrimenkul sahipleri için güçlük yaratıyor. Değerleri belediye ve muhtarlıklardan yazı ile öğrenmek mümkün olsa da zaman kısıtı dikkate alındığında,çok sayıda ve farklı bölgelerde mülkü olan mükellefler için bilgi edinme güçlüğü oluşuyor.

• Takdir komisyonlarının çalışmalarını tamamlayarak yeni birim değerleri ilgili idarelere teslim etmeleri için belirlenen son tarih 30 Haziran’dır. Her yıl 1 Temmuz -20 Temmuz günleri arasında Mali Tatil uygulanıyor. 20 Temmuz – 31 Ağustos arası ise Adli Tatil. Bu tatiller prensip olarak tebligat sürelerini ve dava açma sürelerini etkiliyor.

• Yasa maddesinin yeniden düzenlenerek, yeni tespit edilen bu değerlerin belediyelerin valiliklerinin web sayfasında ilanı ya da e-devlet üzerinden mükelleflere tebliği konusunda detaylı bir takvimin metne işlenmesinde yarar var.

TAKDİR EDİLEN DEĞERLERİN ETKİLEDİĞİ VERGİ TÜRLERİ

Bu dileğimizi belirttikten sonra esas konumuza dönelim. Emlak vergisine esas değerler aşağıdaki vergi türleri üzerinde etkili:

1- Emlak Vergisi

Arsa, arazi ve bina sahipleri emlak vergi değeri üzerinden konutlarda binde 1, işyerlerinde binde 2 oranında emlakvergisi ödüyorlar. Büyükşehirlerde ise vergi oranları iki katı olarak uygulanıyor. Doğal olarak, takdir edilen arsa m2 değerleri öncelikle ödenecek emlak vergisi tutarlarını etkiliyor.

2- Değerli Konut Vergisi

7221 sayılı Kanun’la yeniden düzenlenen Değerli Konut Vergisi 2021 yılından itibaren ödenmeye başlandı. Bu verginin matrahı da emlakvergisi matrahı olarak belirlendiği için takdir edilen arsa birim değerleri daha da önem kazanıyor.

2021 yılı emlakvergisine esas değeri 5.227.000 TL ve üstünde olan meskenler binde 3’ten başlayan ve binanın vergi değerine göre binde 10’a kadar yükselen oranda Değerli Konut Vergisi’ne tabi tutuluyor.

Kalıcı çözüm için önerimiz, 150 m2’den küçük konutlar için KDV oranının yüzde 8’e düşürülerek sabitlenmesidir. Hükümetin tercihi şimdi olduğu gibi bu konut grubunda yüzde 1, yüzde 8 şeklinde kademeli olarak devam etmek ise yasada yer alan 1.000 TL ve 2.000 TL’lik sınır değerlerinin önce bugüne güncellenmesi sonra da yeniden değerleme oranına bağlanarak her yıl düzenli şekilde artırılmasını öneririz.

Takdir edilen arsa değerlerinin fahiş ölçüde yüksek olması çok sayıda konutu bu yeni verginin kapsamına sokabilir ya da zaten kapsam dahilinde olan konutun daha üst bir vergi dilimine girmesine neden olabilir

3- Gelir Vergisi

Emlak vergi değeri iki farklı açıdan gelir vergisi üzerinde etkilidir

• Kira Gelirleri Yönünden:

Emsal kira bedeli hükmü uyarınca, kiraya verilen gayrimenkulün emlakvergisi değerinin en az yüzde 5’i oranında yıllık kira geliri beyan edilmesi gerekmektedir. Yani gerçek kira tutarı daha az olsa bile gelir vergisinin emsal kira bedeli üzerinden ödenmesi gerekiyor.

• Değer Artış Kazancı Yönünden:

Gerçek kişilerin ticari amaçlı olmayan taşınmaz alım satımından elde ettikleri değer artışı gelir vergisine tabidirEdinim tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden yapılan satışlar bu kapsama giriyor. Satış bedeli olarak gerçek tutarlar dikkate alınmakla birlikte, tapu daireleri emlak vergi değerlerinin altında işlem yapmıyor. Böylece gerçek satış bedelinin vergi değerinin altında kalması durumunda satıcı gereğinden daha fazla gelir vergisi ödemek durumunda

kalıyor

4- Harçlar

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.

Konut alım satımında, satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı alınıyor.

5- Katma Değer Vergisi

İnşaat firmalarınca işyerlerinin ve 150 m2’den büyük konutların satışında yüzde 18 oranında KDV uygulanıyor. 150 m2’nin altındaki konutların tesliminde uygulanacak KDV oranı ise arsanın birim m2 vergi değeri dikkate alınarak belirleniyor. 3/2/2017 tarihinde yürürlüğe giren 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca, rezerv yapı alanında olmayan arsalar üzerinde inşa edilen ve net alanı 150 m²’nin altında olan konutların KDV oranları aşağıdaki gibi tayin edilmiştir.

Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu tarafından ihalesi 1/1/2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde arsanın metrekare birim fiyatı;

• 1.000 TL altında ise konutların KDV oranı yüzde 1,

• 1.000-2.000 TL arasında ise konutların KDV oranı yüzde 8,

• 2.000 TL ve üzerinde olan arsalarda ise konutların KDV oranı yüzde 18, olarak uygulanır

Dikkat edilirse, bu eşiklerin belirlendiği Ocak 2017’den beri ikinci defa 4 yıllık genel takdir dönemi geçmiş oldu (Haziran 2017 ve Haziran 2021).

Bu süre içinde Ocak 2017-Haziran 2021 arasında Yİ-ÜFE artışı yüzde 243 olarak

gerçekleşti. Yani 2017’de 1.000 TL/m2 civarındaki arsanın değeri 2021’de 2.000 TL’yi geçmiş oldu. Bu arsa üzerine yapılan konutun KDV oranı da yüzde 1’den yüzde 18’e çıkmış oldu.

2021’de yapılan takdirlerde 5-6 kat değer artışları yapıldığı düşünülürse, yüzde 1 KDV oranına tabi arsa bulmanın giderek güçleştiği ve neredeyse imkânsız hale geldiği anlaşılacaktır.

6- Veraset ve İntikal Vergisi

Veraset ve İntikal Vergisinin matrahı, intikal eden malların Vergi Usul Kanununa göre bulunan değerleridir. Vergi Usul Kanununun 297. maddesine göre, ticari işletmeye dahil olsun olmasın bilumum binalarla arazi vergi değeri ile değerlenir.

Bu nedenle, 2021’de yapılmakta olan asgari m2 emlakvergisi değer takdirleri 2022-2025 arasındaki dönem boyunca veraseten veya hibe yoluyla mülk edinenlerin ödeyeceği vergi miktarını da etkileyecektir.

Varislerin iktisap ettikleri taşınmazların vergi değerine karşı genel takdir dönemi sonrasında dava açıp açamayacakları, tartışmaya değer bir konudur

ÇÖZÜM BEKLEYEN KONULAR

Yukarıda değindiğim gibi konu esas olarak emlakvergisini ilgilendiriyor gibi görünse de takdir edilen arsa birim değerleri oldukça geniş bir vergileme alanını ve çok sayıda mükellefi etkiliyor.

Yapılan takdirlerde belediyeler bazında çok farklı değerlendirmeler yapılması, belediye temsilcilerinin takdir komisyonları nezdinde etkili olduğunu gösteriyor. Takdir edilen değerlerin sıklıkla basında eleştirilmesi, çok sayıda dava konusu olması “adil değer” kavramı üzerinde düşünmemizi gerektiriyor. Zaman zaman siyasi saiklerle bazı mahalle ve sokaklara fahiş değer biçildiği iddiaları ortaya atılıyor. Bazen de muhtarlarca veya site yönetimlerince toplu davalar açılmasını teşvik eden beyanlar duyuyoruz.

Benzer şekilde servet üzerinden alınan bir vergi olan Motorlu Taşıtlar Vergisinde ise matrah yasada önceden belirlenmiş kriterler üzerinden oluşuyor. Bu vergi türünde mükellefler tarafından açılan davalara sık rastlamıyoruz.

Son 10 yıllık Genel Yönetim Bütçe verilerine göre EmlakVergisinin tüm vergi gelirleri içindeki payı ortalama yüzde 1,3 civarında. Motorlu Taşıtlar Vergisi iseyüzde 2,2 oranında paya sahip.Emlak vergilerinin yerel yönetimlerce toplanması bu verginin Motorlu Taşıtlar Vergisine nazaran daha düşük tahsilat oranlarında seyretmesine yol açıyor.

Bununla birlikte, EmlakVergisi yerel yönetimlerin vazgeçilmez bir gelir kaynağı.

Emlakvergisi değerleri esas alınarak hesaplanan ve merkezi bütçeye dahil olan tapu harçlarının ise toplam vergi gelirleri içinde ortalama yüzde 2 civarında bir payı var. Aynı değer üzerinden merkezi bütçe kalemi olarak alınan Değerli Konut Vergisine ilişkin veriler ise henüz oluşmadı. 2021 için öngörülen 350 milyon TL’lik hedefe ulaşılması halinde yüzde 0,5’lik bir pay da bu verginin olacak.

Yani, belediyeler ile vatandaşın siyasi ve hukuki alanlarda mücadelesi sonucunda oluşacak olan emlak vergi değerleri aslında merkezi bütçe üzerinde, belediyelerin elde ettiği vergi gelirlerine nazaran daha büyük bir etkiye etkiye sahip.

Aşağıdaki tabloya bakalım:

Matrahı 4 yılda bir takdir yoluyla düzeltilen EmlakVergisi ile ödenecek vergi tutarları motor hacmi ve model yılı esas alınarak her yıl düzenlenen Motorlu Taşıtlar Vergisi yıllar içinde birbirine paralel çizgiler halinde seyrini sürdürürken, Tapu Harçları tahsilatının yıllar içinde işlem hacmine paralel olarak arttığını gözlüyoruz. 2011’de EmlakVergisi gelirlerine oldukça yakın bir noktada olan Tapu Harçları, oran ve hacim artışları ile 2020 yılında EmlakVergisinin 1,5 katına erişmiş durumda.

“Taşınmaz değerleme sistemi kurularak gayrimenkul envanteri tamamlanacak, gayrimenkul vergilendirme sistemi tapu harçları ve emlak vergilerinin gerçek değerleri üzerinden alınmasını sağlayacak şekilde yeniden düzenlenecektir.”

Yukarıdaki ifade hem Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın hem de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 2019-2023 Stratejik Planbelgelerinde yer alıyor (HMB sf62, ÇŞB sf 48). Her iki Bakanlık yetkilileri ile yaptığımız temaslardanTürkiye’nin il, ilçe ve sokak bazındagayrimenkul envanterinin ve değer haritasının hazırlanmakta olduğunu anlıyoruz.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2019/1 sayılı genelgesi uyarınca 4.3.2019 itibariyle tüm yabancıların gayrimenkul alım ve satım işlemlerinde, gerçek değerin belirlenmesi amacıyla, gayrimenkul değerleme raporu zorunluluğu getirilmiştir. Bu raporlar SPK ve BDDK lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanları tarafından düzenlenmektedir.

Konuyla ilgili her iki Bakanlığın ortak hedefi gayrimenkul değerlerinin gerçeğe en yakın şekilde belirlenmesidir. Yabancı gayrimenkul alım satımında olduğu gibi, tüm işlemlerin piyasa değerlerine uygun tutarlarla kayda geçirilmesi halinde, bugün oldukça yüksek oranda (yüzde 2+yüzde 2= yüzde 4) bir satış vergisine dönüşmüş olan Tapu Harcının da yüzde 1’in altına indirilebilmesi mümkün olacaktır.

KISA VADELİ ÖNERİLER

1- Emlak Vergi Değerlerindeki Artı Yasa ile Sınırlandırılmalıdır:

Bugün yaşanan fahiş değer takdiri tartışması

2017’de yaşadığımızın aynısıdır. Kısa vadede çözümü de aynı şekilde olacak gibi görünüyor. 2017 yılında belirlenen arsa değerleri nedeniyle birçok mükellef vergi mahkemelerinde dava açmıştı. Kamuoyu tepkisi de dikkate alınarak Emlak Vergisi Kanunu’na Geçici 23. Madde eklenmiş, takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerindeki artış oranı yüzde 50 ile sınırlandırılmıştı. Emlak Vergisi yasasına benzer şekilde bir geçici ya da kalıcı madde eklenerek mahkemelerin ve belediyelerin bu ihtilaflar nedeniyle oluşacak iş yükü azaltılmalıdır.

Kısa vadeli ve geçici bir çözüm yolu olarak Cumhurbaşkanı’nın VUK mük. 49. Maddesindeki yetkiyi kullanarak takdir dönemi için öngörülen dört yıllık süreyi sekiz yıla kadar artırması, yani 2021 genel takdir dönemini ertelemesi de düşünülebilir.

2- Katma Değer Vergisinin Artması Önlenmelidir

Yukarıda değindiğimiz gibi, arsa birim değerlerindeki artışlar, yüzde 1 KDV oranına tabi konut üretimini oldukça güçleştirmiştir. Konut fiyatlarının ve kiralarının hızlı artış gösterdiği böyle bir dönemde dar gelirli gruba yüzde 18 KDV yükü getirmek sosyal adalete uygun değildir.

Kısa vadede çözüm, Cumhurbaşkanı’na verilen yetkinin kullanılarak yasada 1.000 TL ve 2.000 TL olarak zikredilen arsa birim m2 vergi değerlerinin bir kararname ile en azından 2,5 – 3 kat artırılması olacaktır. Zira aradan geçen süre içinde YİÜFE yüzde 243 artış göstermiştir.

Kanun değişikliği ve Cumhurbaşkanlığı Kararı seviyesindeki bu düzenlemeler yapılmadığı taktirde, 2022 yılı ve devamında taşınmazlar üzerindeki vergi yükünün hayli yükseleceği açıktır. Son dönemlerde önce konut fiyatlarında ve bunu takiben konut kiralarında yaşanan hızlı artış kamuoyunda yaygın şekilde tartışıldığını gözlüyoruz. Bu artışlara vergi boyutunun da eklenmemesi için hızlı tedbirlere ihtiyaç var.