الجلسة الأولى: الإسكان الميسور في الشرق الأوسط.. هل يكفي ما نقدمه؟
قال عاطف رحمن، الرئيس التنفيذي لشركة الدانوب العقارية، في كلمته الافتتاحية للجلسة الأولى: “عندما نتحدث عن تحول الإسكان الميسور إلى قضيةٍ عالمية، أرى الأمر باعتباره فرصة، لأن قطاع الإسكان الميسور يشكِّل العمود الفقري لصناعة العقارات”. أصبح هذا الموضوع اتجاهًا في جميع أنحاء العالم، لكن، ما هو السكن الميسور؟ قال الدكتور مارتن برلين، الشريك والمسؤول عن الصفقات العقارية العالمية في شركة PwC(:) “إنها قضيةٌ عالمية، وهناك العديد من التعريفات، التي تتفاوت تقديراتها لتكلفة السكن الميسور، وتتراوح هذه التقديرات بين 30% إلى 40% من دخل الأسرة”. هل الأمر بهذه البساطة؟ يحدد هذا التعريف الميزانية بالنسبة للمستهلكين، لكن ما هو موقف المطورين من هذه العملية؟ ضع التعريف السابق في اعتبارك، ثم انظر إلى مدى اختلاف تعريف الإسكان الميسور عند مقارنة دخل العامل مع دخل مسؤولٍ تنفيذي، ستختلف نسبة %30 عند حسابها من راتب العامل اختلافًا كبيرًا عن حسابها من راتب المسؤول التنفيذي. ويشير ريتشارد بول، رئيس الخدمات المهنية والاستشارات في شركة )Savills( إلى أن مفهوم الإسكان الميسور يختلف في كل بلدٍ ومدينةٍ حول العالم، ولدى كل شخصٍ هدفٌ يختلف قليلًا عن الآخرين، ويركز على كيفية تدارك مسألة القدرة على تحمل التكاليف، ويقول: “إن أهم شيءٍ بالنسبة للمؤسسات هو أن تستوعب في البداية ما تحاول المدينة تحقيقه، ثم تحدد فئة الدخل التي تريد استهدافها، وسيظل الإسكان الميسور فرصةً عالميةً والعمود الفقري لصناعة العقارات، وكان ولا يزال هناك مساحةٌ للتحسين في هذا القطاع، لكن هناك شيئٌ واحدٌ مؤكد، وهو أن الشرق الأوسط -وبخاصةٍ دبييسير في الاتجاه الصحيح”. ويشكِّل العاملون في الوظائف الأساسية في مجتمعاتنا –مثل الممرضات وسائقي الحافلات والمدرسين– جزءًا كبيرًا من السكان الذين يتم توفير الإسكان الميسور لهم، ويقول حسن مرشدي، الرئيس التنفيذي لمجموعة معمار المرشدي: “كيف يمكنك أن تجعل من الإسكان الميسور فرصةً استثمارية جيدةً للأشخاص الذين يشترون وحداته؟ وكيف يمكنك جعله مستدامًا؟ وكيف يمكنك إضافة جماليات التصميم إليه؟ أعتقد أن هناك مساحةٌ كبيرةٌ يمكننا النمو والتطور من خلالها”، ويعتقد أن معالجة النقاط التي ذكرها يمكن أن تساعد
في تغيير عقلية المشترين المحتملين، وتتحدى التصورات السلبية التي تحيط بالإسكان الميسور. واتفق الحضور على أن الإقامة المؤقتة في دولة الإمارات العربية المتحدة تقترب من نهايتها، وذلك بفضل الجهود المبذولة لتشجيع المقيمين على الاستقرار على المدى البعيد في الإمارات، مما سيخلق سوقًا مزدهرًا للوسطاء العقاريين، وسيصبح امتلاك عقارٍ أقرب إلى الواقع بالنسبة للكثيرين مع تطبيق القوانين الجديدة، لكن لا تزال هناك عقبات. وتتمثل أكبر التحديات في أسعار العقارات والتمويل، حيث تساهم التكلفة الفعلية للعقار من حيث التصميم والبناء والأرباح، في رفع أسعار العقارات، وستساعد إدارة كل هذه العوامل على خفض التكلفة. أضف إلى ذلك أن التمويل ليس متاحًا للجميع، ولا يستطيع كل من يحصل على التمويل تحمل الدفعة المقدمة، ويوجد حاليًا فائضٌ في المعروض من العقارات في دبي، لكن لا زال هناك الكثيرون الذين لا يستطيعون دفع ثمن العقار، حيث يتراوح دخل بعض الأسَر بين 10 آلاف و15 ألف درهم شهريًا، ويقول رحمن: “إذا لم نُمكِّن المستهلك من الحصول على العقارات، سيتعارض ذلك مع قطاع الإسكان الميسور”. ويمكن أن توفر القروض طويلة الأجل خيارًا لتوفير مزيدٍ من الإسكان الميسور، ويصف ماثيو جريجوري، مدير العقارات في شركة Dubizzle() كيف عملت الشركة مع شركة Savills() في أحد مشاريع أبوظبي، وقدمت خطةً للدفع تمتد على مدار 18 عامًا، وتعني هذه الفرصة أن الناس يمكنهم التفكير في امتلاك منازلهم بشكلٍ واقعي. وستحتاج الحكومات في المستقبل إلى مواصلة لعب دورٍ نشطٍ في زيادة تطوير الإسكان الميسور. ويجب وضع القواعد واللوائح لضمان عدم شراء المطورين لجميع العقارات المتاحة، أو الاحتفاظ بالأراضي في انتظار ارتفاع الأسعار، يجب أن تكون الحكومات على درايةٍ بكيفية معالجة السياسات الجديدة بشكلٍ أكبر، لتجنب استغلال السوق والسياسات. في الختام، اتفق حضور الجلسة على أن مسؤولية توفير الإسكان الميسور تقع على عاتق جميع المشاركين في القطاع العقاري، سواءً بشكلٍ مباشرٍ أو غير مباشر، ويجب أن يكون أصحاب المصلحة مبدعين، وأن يفكروا في جميع الأطراف المعنية عند إنشاء حلولٍ للإسكان الميسور.