Агра­рії вже пра­кти­чно за­вер­ши­ли бур­хли­вий пе­рі­од зби­ра­н­ня вро­жаю й по­ти­хень­ку по­чи­на­ють за­ро­бля­ти гро­ші. Зві­сно ж, гро­ші ма­ють жа­хли­ву вла­сти­вість швид­ко ви­тра­ча­ти­ся. Втім, ко­жен справ­жній го­спо­дар, крім ку­пів­лі но­вень­ко­го ав­то пе­ред­усім шу­ка­ти­ме, ку­ди вк

AgroMarket - - ЮРИДИЧНА КОНСУЛЬТАЦІЯ -

Пер­ше, що спа­дає на дум­ку сто­сов­но мас­шта­бу­ва­н­ня агро­бі­зне­су — це, зві­сно ж, роз­ши­ре­н­ня зе­мель­но­го бан­ку. Ко­жен агра­рій ро­бить це по-своєму, й обра­ний спо­сіб за­ле­жить пе­ред­усім від ло­ка­ції аграр­но­го під­при­єм­ства, від­но­син із су­сі­да­ми-кон­ку­рен­та­ми та па­йо­ви­ка­ми на се­лі. Хтось з охо­чих роз­ши­ри­ти зе­мель­ний банк шу­кає ще не­о­форм­ле­ні ді­лян­ки дов­ко­ла, ін­ший про­бує ха­пну­ти кіль­ка ді­ля­нок, які «по­га­но ле­жать» у сво­го су­сі­да, лі­ни­ві й ба­га­ті вза­га­лі про­сто ку­пу­ють су­сі­днє під­при­єм­ство «із зем­лею».

Що до окре­мих зе­мель­них ді­ля­нок, то це до­во­лі міл­ко для сут­тє­во­го роз­ши­ре­н­ня зе­мель­но­го бан­ку й по­тре­бує ба­га­то ча­су та зу­силь. Ра­зом із тим, да­ле­ко не ко­жен агра­рій го­то­вий при­дба­ти під­при­єм­ство з оформ­ле­ною зем­лею. Ще один ва­рі­ант — зе­мель­ні тор­ги (ау­кціо­ни), ор­га­ні­зо­ва­ні дер­жав­ни­ми ор­га­на­ми й ор­га­на­ми на мі­сцях, що ма­ють на ме­ті про­да­ти агра­рі­ям зе­мель­ні ді­лян­ки чи пра­ва на них (пе­ре­ва­жно пра­ва орен­ди, що на­ле­жать дер­жа­ві або те­ри­то­рі­аль­ним гро­ма­дам). При­ва­тні зе­мель­ні ді­лян­ки про­да­ють че­рез ау­кціон у ви­клю­чних ви­пад­ках, або за ба­жа­н­ням вла­сни­ка, що вза­га­лі тра­пля­є­ться вель­ми не­ча­сто.

Де­я­кі агра­рії чо­мусь ске­пти­чно став­ля­ться до та­ких ау­кціо­нів. А втім, та­кі тор­ги ма­ють свої оче­ви­дні пе­ре­ва­ги про­ти ін­ших ме­то­дів роз­ши­ре­н­ня зе­мель­но­го бан­ку. Ви­став­ле­ні на тор­ги ді­лян­ки за­зви­чай ма­ють зна­чну пло­щу — ді­а­па­зон одні­єї мо­же ста­но­ви­ти від 5 до 300 га, а то й біль­ше.

Окрім цьо­го, пе­ред уча­стю в ау­кціо­ні є мо­жли­вість з’ясу­ва­ти де­та­лі ко­жно­го ло­та — і що­до роз­мі­ру, й що­до ґрун­тів (якщо за­вча­сно ви­їха­ти на по­ле), й що­до умов май­бу­тньо­го до­го­во­ру то­що. Та­кож за­вча­сно мо­жна обра­ху­ва­ти по­тен­цій­ні ви­тра­ти на при­дба­н­ня зе­мель­ної ді­лян­ки або прав на неї (і чи вза­га­лі вам це по ки­ше­ні).

У жов­тні 2018-го від­бу­ли­ся пер­ші еле­ктрон­ні зе­мель­ні тор­ги в рам­ках спіль­но­го пі­ло­тно­го про­е­кту Дер­жгео­ка­да­стру та Мін’юсту. Тоб­то не­за­ба­ром ви змо­же­те при­дба­ти со­бі зе­мель­ну ді­ля­но­чку або пра­ва на неї не від­хо­дя­чи від го­спо­дар­ства й зро­би­ти все ди­стан­цій­но.

До ау­кціо­ну по­трі­бно го­ту­ва­ти­ся. Пе­ред­усім з’ясуй­те, чи про­да­ють зе­мель­ні ді­лян­ки або пра­ва на них десь по­бли­зу ва­шо­го го­спо­дар­ства. На сай­ті Дер­жгео­ка­да­стру роз­мі­ще­но пе­ре­лік усіх зе­мель­них ді­ля­нок сіль­госп­при­зна­че­н­ня, які пла­ну­ють до про­да­жу на те­ри­то­рії від­по­від­ної се­ли­щної ра­ди — в ко­жно­му ра­йо­ні ко­жної обла­сті. Та­кож на цьо­му сай­ті є ін­фор­ма­ція про да­ти про­ве­де­н­ня ау­кціо­нів по ко­жній ді­лян­ці.

Ви­зна­чив­шись із ло­том, вар­то з’ясу­ва­ти на­яв­ну про ньо­го ін­фор­ма­цію: роз­мі­ще­н­ня зе­мель­ної ді­лян­ки, її пло­щу, стар­то­ву ці­ну про­да­жу чи стар­то­вий роз­мір орен­дної пла­ти, строк орен­ди то­що. На­віть мо­же­те про­гля­ну­ти текст май­бу­тньо­го до­го­во­ру ку­пів­лі-про­да­жу або орен­ди. Зві­сно ж, хо­ті­ло­ся б уни­кну­ти не­при­єм­них сюр­при­зів, однак на пра­кти­ці не все так про­сто.

Не бу­де зай­вим про­їха­ти­ся до зе­мель­ної ді­лян­ки, яку хо­че­те при­дба­ти (осо­бли­во — якщо во­на роз­та­шо­ва­на по­бли­зу). Бу­ває, що на ау­кціон ви­став­ля­ють ді­лян­ки з не­до­лі­ка­ми. На­при­клад, ча­сти­на та­кої зем­лі за­ро­сла ча­гар­ни­ка­ми або де­ре­ва­ми. Або ж уза­га­лі ді­лян­ка фа­кти­чно роз­та­шо­ва­на в лі­сі, хо­ча її ці­льо­ве при­зна­че­н­ня, хоч як див­но, — для ве­де­н­ня то­вар­но­го сіль­го­спви­ро­бни­цтва. Тож якщо ви пла­ну­є­те ви­ро­щу­ва­ти на та­кій ді­лян­ці ку­ку­ру­дзу (а не роз­во­ди­ти бі­лок), пе­ред ау­кціо­ном не за­ва­дить ви­їзд без­по­се­ре­дньо на мі­сце­вість.

Зві­сно ж, якщо ви при­дба­ли та­ку зе­мель­ну ді­лян­ку й бу­де­те ду­же на­по­ле­гли­вим, то ви­кор­чу­є­те все зай­ве й го­ту­ва­ти­ме­те її до подаль­шо­го обро­бі­тку. Про­те це ве­ли­кі за­тра­ти, на які уча­сник тор­гів, оче­ви­дно, не роз­ра­хо­ву­вав. У на­шій пра­кти­ці тра­пля­ло­ся, ко­ли пі­сля ку­пів­лі прав на зе­мель­ну ді­лян­ку но­во­спе­че­ні го­спо­да­рі му­си­ли по­тім па­ру ро­ків шу­ка­ти гро­ші на її під­го­тов­ку до обро­бі­тку.

Якщо ж ко­мусь уже кор­тить за­їха­ти на та­ку ді­лян­ку куль­ти­ва­то­ром, то­ді по­трі­бно під­пи­са­ти до­го­вір про участь у зе­мель­них тор­гах і по­да­ти від­по­від­ну за­яв­ку ви­ко­нав­цю тор­гів не піз- ні­ше ніж за три ро­бо­чих дні до дня про­ве­де­н­ня тор­гів. Ра­зом із за­яв­кою по­да­ють ві­до­мо­сті про юри­ди­чну (або фі­зи­чну осо­бу), що бе­ре участь у тор­гах. До сло­ва, ре­є­стра­цій­ний вне­сок на участь у будь-яких зе­мель­них тор­гах до 1 гру­дня ста­но­вить 920,50 грн, а га­ран­тій­ний вне­сок — не біль­ше як 5% стар­то­вої ці­ни про­да­жу зе­мель­ної ді­лян­ки чи стар­то­во­го роз­мі­ру рі­чної пла­ти за ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою, а на­да­лі цей вне­сок за­ра­хо­ву­є­ться у вар­тість при­дба­ної ді­лян­ки чи прав на неї.

Са­ма про­це­ду­ра зе­мель­них тор­гів май­же ні­чим не від­рі­зня­є­ться від ау­кціо­нів, які пра­кти­чно всі ба­чи­ли в гол­лі­вуд­ських філь­мах (хі­ба що тро­хи мен­ше па­фо­су). То­му для мо­раль­ної під­го­тов­ки до уча­сті в зе­мель­них тор­гах бу­де до­ста­тньо пе­ре­гля­ну­ти один із та­ких філь­мів. Про­те не вар­то ко­пі­ю­ва­ти кі­но­шні ау­кціон­ні по­єдин­ки, де за­ра­ди отри­ма­н­ня ло­ту уча­сни­ки до­хо­дять до не­ймо­вір­них сум — ку­раж у та­ких спра­вах до­ре­чний не зав­жди.

Агра­рі­ям ві­до­мо, що від­со­тко­ва став­ка орен­дної пла­ти зе­мель­них ді­ля­нок дер­жав­ної та ко­му­наль­ної вла­сно­сті має мі­ні­маль­ний і ма­кси­маль­ний по­ріг, які не мо­жна ігно­ру­ва­ти. Так, орен­дна пла­та за ко­ри­сту­ва­н­ня зга­да­ни­ми ді­лян­ка­ми мо­же бу­ти вста­нов­ле­на в ме­жах від 3 до 12% роз­мі­ру нор­ма­тив­ної гро­шо­вої оцін­ки та­ких ді­ля­нок. Про­те та­ке пра­ви­ло не діє у ра­зі із зе­мель­ни­ми тор­га­ми.

У на­шій пра­кти­ці був ви­па­док, ко­ли один з уча­сни­ків зе­мель­них тор­гів за­про­по­ну­вав орен­дну пла­ту 19,5% нор­ма­тив­ної гро­шо­вої оцін­ки від­по­від­ної зе­мель­ної ді­лян­ки і з та­ким ре­зуль­та­том ви­грав зе­мель­ні тор­ги. Про­те, як по­тім з’ясу­ва­ло­ся, та­кий від­со­ток орен­дної пла­ти вза­га­лі не ви­гі­дний для орен­да­ря, щоб обро­бля­ти від­по­від­ну ді­лян­ку, то­му цей пе­ре­мо­жець від­мо­вив­ся від під­пи­са­н­ня до­го­во­ру орен­ди за ре­зуль­та­та­ми тор­гів. Мо­раль ці­єї істо­рії та­ка, що пе­ред уча­стю в зе­мель­них тор­гах ба­жа­но ви­зна­чи­ти­ся з най­ви­щим від­со­тком орен­дної пла­ти або най­ви­щою ці­ною, яку ви го­то­ві за­пла­ти­ти за від­по­від­ний лот без шко­ди для ви­го­ди.

Пе­ре­мо­жець зе­мель­них тор­гів по­ви­нен то­го са­мо­го дня під­пи­са­ти від­по­від­ний до­го­вір з ор­га­ні­за­то­ром тор­гів. Про­те бу­ває, що охо­чий при­дба­ти ді­лян­ку на ау­кціо­ні стає єди­ним йо­го уча­сни­ком. За та­ких об­ста­вин бу­де ого­ло­ше­но, що тор­ги не від­бу­ли­ся і їх вдру­ге ого­ло­сять про­тя­гом ше­сти мі­ся­ців. Якщо си­ту­а­ція по­вто­ри­ться, і той са­мий по­тен­цій­ний по­ку­пець зно­ву ста­не єди­ним уча­сни­ком тор­гів, то на цей раз він ма­ти­ме пра­во отри­ма­ти від­по­від­ну зе­мель­ну ді­лян­ку чи пра­ва на неї за стар­то­вою ці­ною (рі­чною орен­дною пла­тою).

***

На пер­ший по­гляд, мо­же зда­ва­ти­ся, що участь у зе­мель­них тор­гах до­во­лі про­ста шту­ка й для на­ле­жної під­го­тов­ки до­ста­тньо по­ди­ви­ти­ся па­ру філь­мів, де є ка­дри про­ве­де­н­ня ау­кціо­нів. Утім, є ба­га­то ню­ан­сів для успі­шно­го та ви­гі­дно­го при­дба­н­ня зе­мель­ної ді­лян­ки чи прав на неї за ре­зуль­та­та­ми тор­гів. На­ра­зі та­кі ню­ан­си ні­ве­лю­ю­ться пе­ре­ва­га­ми, які дає участь у зе­мель­них тор­гах.

З на­шої пра­кти­ки ми зро­зумі­ли, що для пе­ре­мо­ги в зе­мель­них тор­гах не­до­ста­тньо за­про­по­ну­ва­ти най­біль­шу ці­ну для ло­та. Ми сфор­му­ва­ли для се­бе три пра­ви­ла, або прин­ци­пи, до­три­ма­н­ня яких дасть змо­гу ста­ти пе­ре­мож­цем у зе­мель­них тор­гах: пер­ше — по­пе­ре­дній ана­ліз — це 50% успі­ху; дру­ге — успі­шний агра­рій всту­пає у зе­мель­ні тор­ги, тіль­ки то­ді, ко­ли за­без­пе­чив со­бі умо­ви для пе­ре­мо­ги; тре­тє — щоб ви­гі­дно ку­пи­ти впо­до­ба­ну ді­лян­ку, слід бу­ти в кур­сі не тіль­ки про вла­сні мо­жли­во­сті, а й про дис­по­зи­цію ін­ших уча­сни­ків тор­гів…

Бу­ває, що на ау­кціон ви­став­ля­ють ді­лян­ки з не­до­лі­ка­ми. На­при­клад, ча­сти­на та­кої зем­лі за­ро­сла ча­гар­ни­ка­ми або де­ре­ва­ми. Або ж уза­га­лі ді­лян­ка фа­кти­чно роз­та­шо­ва­на в лі­сі, хо­ча її ці­льо­ве при­зна­че­н­ня — для ве­де­н­ня то­вар­но­го сіль­го­спви­ро­бни­цтва Пе­ред уча­стю в зе­мель­них тор­гах ба­жа­но ви­зна­чи­ти­ся з най­ви­щим від­со­тком орен­дної пла­ти або най­ви­щою ці­ною, яку ви го­то­ві за­пла­ти­ти за від­по­від­ний лот без шко­ди для ви­го­ди

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.