Биз­нес ожи­вил офис­ные цен­тры

Business (Ukraine) - - .к Омпании - Ма­рия Ша­хо­ва

Впер­вые за по­след­ние несколь­ко лет управ­ля­ю­щие ки­ев­ских биз­нес-цен­тров за­го­во­ри­ли о по­вы­ше­нии аренд­ных ста­вок

На рын­ке офис­ной недви­жи­мо­сти на­ме­ти­лось ожив­ле­ние. Со­глас­но ис­сле­до­ва­ни­ям кон­сал­тин­го­вых ком­па­ний, в кон­це про­шло­го го­да в Ки­е­ве пу­сто­ва­ло око­ло 23% по­ме­ще­ний, то­гда как по ито­гам пер­во­го по­лу­го­дия это­го го­да этот по­ка­за­тель умень­шил­ся до 20%.

“Ва­кант­ность на­ших офис­ных объ­ек­тов сей­час до­стиг­ла ми­ни­маль­но­го по­ка­за­те­ля на­чи­ная с 2014 г.”, — под­твер­жда­ет тен­ден­цию Ка­те­ри­на Бе­ре­зи­нец, ана­ли­тик ком­па­нии “ЭСТА Хол­динг” (биз­нес-цен­тры “Лео­нар­до”, “Ев­ро­па Пла­за”). По ее сло­вам, за по­след­ние пол­го­да на­ме­тил­ся тренд незна­чи­тель­но­го уве­ли­че­ния пло­ща­дей арен­да­то­ров — на 100-200 кв.м. И это уже не толь­ко ре­ло­ка­ция офи­са, как бы­ло год или два на­зад, от­ме­ча­ет г-жа Бе­ре­зи­нец.

Но­вые арен­да­то­ры по­ка не по­яв­ля­ют­ся. “Боль­шин­ство ком­па­ний, рас­смат­ри­ва­ю­щих но­вые офис­ные по­ме­ще­ния, — это не но­вые ком­па­нии на укра­ин­ском рын­ке, а те, кто ре­шил осу­ще­ствить ре­ло­ка­цию, улуч­шить ка­че­ство сво­е­го офи­са. При­чин несколь­ко: пер­вая — ста­рый офис уста­рел, вто­рая — ком­па­ния тре­бу­ет ро­ста, а в су­ще­ству­ю­щем офи­се рас­ти неку­да, тре­тья — де­ла у ком­па­нии идут хо­ро­шо, она на­ме­ре­на сме­нить офис на бо­лее со­вре­мен­ный, с луч­шей ло­ка­ци­ей”, — рас­ска­зы­ва­ет ди­рек­тор по арен­де биз­нес-цен­тра Astarta Юлия Счаст­ли­вая.

ста­би­ли­за­ция

Ста­би­ли­за­ция эко­но­ми­ки — не един­ствен­ная при­чи­на умень­ше­ния ва­кант­но­сти на ки­ев­ском рын­ке офис­ной недви­жи­мо­сти. Иг­ро­кам по­мо­га­ет и сни­же­ние кон­ку­рен­ции. По дан­ным Ро­сти­сла­ва Си­мо­но­ва, на­чаль­ни­ка от­де­ла кон­сал­тин­га ком­па­нии UTG, в пер­вом по­лу­го­дии на рын­ке офис­ной недви­жи­мо­сти не по­яви­лось ни од­но­го но­во­го объ­ек­та. Объ­ек­тов боль­шой пло­ща­ди не бу­дет и во вто­ром по­лу­го­дии. Ожи­да­ет­ся ввод в экс­плу­а­та­цию биз­нес-цен­тров Astarta (арен­ду­е­мая пло­щадь — 28 тыс.кв.м), K/MOST (7,5 тыс. кв.м) и офис­но­го зда­ния по ул.са­гай­дач­но­го (10 тыс.кв.м), уточ­ня­ет г-н Си­мо­нов. До­стра­и­ва­ют­ся пре­иму­ще­ствен­но объ­ек­ты, стро­и­тель­ство ко­то­рых

на­ча­лось несколь­ко лет на­зад. Их соб­ствен­ни­ки пред­по­чи­та­ют не “за­мо­ра­жи­вать” ра­бо­ты на пло­щад­ке, а вво­дить зда­ния в экс­плу­а­та­цию да­же в кри­зис­ный пе­ри­од.

“В усло­ви­ях сло­жив­шей­ся эко­но­ми­че­ской си­ту­а­ции в Укра­ине и от­сут­ствия за­ем­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния но­вое пред­ло­же­ние офис­ных по­ме­ще­ний в Ки­е­ве до­ста­точ­но огра­ни­че­но, а де­ве­ло­пер­ская ак­тив­ность от­но­си­тель­но невы­со­ка”, — под­чер­ки­ва­ет Алек­сандра Но­са­чен­ко, управ­ля­ю­щий ди­рек­тор ком­па­нии “Colliers International (Укра­и­на)”. Повли­ять на ры­нок мог­ло бы от­кры­тие круп­но­го офис­но­го цен­тра Sky Towers на пр.по­бе­ды, ко­то­рый рас­по­ло­жен ря­дом со сто­лич­ным Цен­траль­ным ЗАГСОМ. Его сум­мар­ная пло­щадь со­став­ля­ет око­ло 100 тыс.кв.м, но до­строй­ка и ввод объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию ре­гу­ляр­но от­кла­ды­ва­ют­ся.

став­ки вы­рас­тут

На про­тя­же­нии по­след­них двух лет пре­вы­ше­ние пред­ло­же­ния над спро­сом вы­нуж­да­ло соб­ствен­ни­ков офис­ных цен­тров ид­ти на уступ­ки. Не­ко­то­рые арен­да­то­ры по­лу­ча­ли аренд­ные ка­ни­ку­лы (пла­тить нуж­но бы­ло толь­ко за ком­му­наль­ные услу­ги), де­ве­ло­пе­ры про­во­ди­ли ре­монт за свой счет, пе­ре­счи­ты­ва­ли став­ки по льгот­но­му кур­су дол­ла­ра ли­бо предо­став­ля­ли скид­ки. В про­шлом го­ду, по дан­ным кон­суль­тан­тов по ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти, пла­та за по­ме­ще­ния клас­са “А” сни­зи­лась на 11%, то­гда как на по­ме­ще­ния клас­са “В” — на 9%. Бо­лее ло­яль­ные по срав­не­нию с кон­ку­рен­та­ми усло­вия ра­бо­ты да­ва­ли воз­мож­ность пе­ре­ма­ни­вать круп­ных арен­да­то­ров из од­но­го биз­нес­цен­тра в дру­гой.

Незна­чи­тель­ное ожив­ле­ние рын­ка поз­во­ли­ло де­ве­ло­пе­рам удер­жать це­ны в пер­вом квар­та­ле. В биз­нес-цен­трах клас­са “А” в цен­траль­ных де­ло­вых рай­о­нах Ки­е­ва аренд­ные став­ки ко­леб­лют­ся в диа­па­зоне $16-28 за 1 кв.м в ме­сяц без уче­та НДС и экс­плу­а­та­ци­он­ных пла­те­жей, от­ме­ча­ет ди­рек­тор ком­па­нии UTG Ев­ге­ния Лок­ти­о­но­ва. Са­мые вы­со­кие аренд­ные став­ки в луч­ших объ­ек­тах офис­ной недви­жи­мо­сти Ки­е­ва, по ее дан­ным, до­сти­га­ют $28 за 1 кв.м в ме­сяц. В биз­нес­цен­трах клас­са “В” арен­да­то­ры пла­тят за съем по­ме­ще­ний $8-16 за 1 кв.м в ме­сяц. До­пол­ни­тель­ные экс­плу­а­та­ци­он­ные пла­те­жи со­став­ля­ют $4-7 за 1 кв.м. При­чем во вто­ром по­лу­го­дии рас­цен­ки офис­ных цен­тров мо­гут вы­рас­ти. “По на­шим объ­ек­там став­ки арен­ды рас­тут незна­чи­тель­но, ме­нее 5%, но тренд за­ме­тен и до­ста­точ­но устой­чив. Свя­за­но это в ос­нов­ном с со­от­но­ше­ни­ем спро­са и пред­ло­же­ния. Ва­кант­ность сни­жа­ет­ся, спрос на по­ме­ще­ния есть, и соб­ствен­ник мо­жет вы­би­рать сво­е­го арен­да­то­ра. Кри­те­рии вы­бо­ра мо­гут быть раз­ны­ми: це­на, ре­пу­та­ция арен­да­то­ра ли­бо усло­вия нераз­рыв­но­сти до­го­во­ра”, — рас­ска­зы­ва­ет Ка­те­ри­на Бе­ре­зи­нец. Но по­вы­ше­ние про­изой­дет, толь­ко ес­ли во вто­ром по­лу­го­дии не воз­ник­нут нега­тив­ные тен­ден­ции в эко­но­ми­ке вро­де рез­кой де­валь­ва­ции, ин­фля­ции и па­де­ния уров­ня жиз­ни на­се­ле­ния. При та­ком сце­на­рии раз­ви­тия со­бы­тий ки­ев­ские ком­па­нии, как и в кри­зис­ный 2014 г., нач­нут со­кра­щать пло­ща­ди сво­их офи­сов. Но это, по мне­нию эко­но­ми­стов, ма­ло­ве­ро­ят­но.

Вли­я­тель­ные IT

Глав­ны­ми кли­ен­та­ми ки­ев­ских биз­нес-цен­тров, как и в преды­ду­щие го­ды, яв­ля­ют­ся меж­ду­на­род­ные ком­па­нии. По дан­ным ком­па­нии “Colliers International (Укра­и­на)”, на их до­лю при­хо­дит­ся око­ло 76% об­ще­го объ­е­ма сдан­ных пло­ща­дей. “Вла­дель­цы офис­ных по­ме­ще­ний от­да­ва­ли пред­по­чте­ние меж­ду­на­род­ным арен­да­то­рам вви­ду их по­тен­ци­аль­но боль­шей эко­но­ми­че­ской устой­чи­во­сти, в неко­то­рых слу­ча­ях со­гла­ша­ясь на несколь­ко мень­шие аренд­ные став­ки, но по­лу­чая уве­рен­ность в ста­биль­но­сти де­неж­ных по­то­ков и сни­жая рис­ки уве­ли­че­ния ва­кант­ных пло­ща­дей”, — го­во­рит­ся в от­ве­те ком­па­нии на за­прос БИЗ­НЕ­СА. Са­мый боль­шой объ­ем тран­зак­ций по арен­де про­фес­си­о­наль­ных офис­ных по­ме­ще­ний при­шел­ся на пло­ща­ди в 500-1000 кв.м.

Ли­де­ром сре­ди наи­бо­лее ак­тив­ных арен­да­то­ров в пер­вой по­ло­вине это­го го­да оста­лась It-ин­ду­стрия, обес­пе­чив­шая 68% всех сде­лок. На вто­ром ме­сте (14%) — ком­па­нии, предо­став­ля­ю­щие про­фес­си­о­наль­ные услу­ги. Про­мыш­лен­ные пред­при­я­тия арен­до­ва­ли око­ло 10% пло­ща­дей. На It-сек­тор уже до­ста­точ­но дли­тель­ное вре­мя при­хо­дит­ся наи­боль­шая до­ля в об­щем объ­е­ме спро­са, но мно­гие ком­па­нии из дру­гих сек­то­ров эко­но­ми­ки за­мет­но ожи­ви­лись, го­во­рят в “Colliers International (Укра­и­на)”.

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.