Недви­жи­мость Ду­бая: нелег­кие вре­ме­на?

ДУ­БАЙ ВСЕ­ГДА АС­СО­ЦИ­И­РО­ВАЛ­СЯ С РОС­КО­ШЬЮ И МАК­СИ­МА­ЛИЗ­МОМ – ЗДЕСЬ НА­ХО­ДЯТ­СЯ ОД­НИ ИЗ КРУП­НЕЙ­ШИХ И СА­МЫХ ВЫ­СО­КИХ ЗДА­НИЙ МИ­РА. МАС­ШТА­БЫ НО­ВО­ГО СТРО­И­ТЕЛЬ­СТВА И АМ­БИ­ЦИИ НЕКО­ТО­РЫХ ПРО­ЕК­ТОВ ЗАШКАЛИВАЮТ, НЕСМОТ­РЯ НА СНИ­ЖЕ­НИЕ ОС­НОВ­НЫХ ПО­КА­ЗА­ТЕ­ЛЕЙ КОМ­МЕР­ЧЕ­СКОЙ И ЖИ­ЛОЙ

Commercial Property - - СОДЕРЖАНИЕ - Текст: Та­тья­на Ан­то­нюк, Ма­ри­на Па­ра­люш

Ду­бай по­ис­ти­не удив­ля­ет и вос­хи­ща­ет мас­шта­ба­ми стро­и­тель­ства. Имен­но здесь на­хо­дит­ся са­мое вы­со­кое зда­ние ми­ра – Burj Khalifa вы­со­той 828 мет­ров. Од­на­ко вско­ре оно усту­пит ме­сто Dubai Creek Tower – ви­до­вой башне, ко­то­рая стро­ит­ся на дан­ный мо­мент в Ду­бае. Она по­бьет ре­корд пред­ше­ствен­ни­ка при­мер­но на 100 мет­ров. В этом го­ро­де на­хо­дят­ся та­кие стро­е­ния, как круп­ней­ший в ми­ре ТРЦ Dubai Mall пло­ща­дью бо­лее 1 мил­ли­о­на м2, один из са­мых боль­ших кры­тых те­ма­ти­че­ских пар­ков IMG Worlds of Adventure пло­ща­дью око­ло 140 000 м2, са­мое вы­со­кое об­зор­ное ко­ле­со Ain Dubai на 210 мет­ров и са­мая вы­со­кая го­сти­ни­ца Gevora Hotel (по­чти 358 мет­ров).

НЕКО­ТО­РЫЕ СЕГ­МЕН­ТЫ НЕДВИ­ЖИ­МО­СТИ ДУ­БАЯ УЖЕ ДО­СТИГ­ЛИ НА­СЫ­ЩЕ­НИЯ ИЛИ БЛИЗ­КИ К ЭТО­МУ, ЧТО ОКА­ЗЫ­ВА­ЕТ ДАВ­ЛЕ­НИЕ НА ОС­НОВ­НЫЕ ПО­КА­ЗА­ТЕ­ЛИ

На этом ре­кор­ды не за­кан­чи­ва­ют­ся. Еще в 2016 го­ду в го­ро­де бы­ло воз­ве­де­но пер­вое в ми­ре офисное зда­ние («Офис бу­ду­ще­го» – Office of the Future), со­здан­ное с по­мо­щью тех­но­ло­гии 3D-пе­ча­ти. Прав­да по­ка это неболь­шой про­ект – пло­щадь объ­ек­та со­став­ля­ет 250 м2. Од­на­ко уже в бли­жай­шие го­ды объ­е­мы 3D-стро­и­тель­ства, со­глас­но го­род­ской про­грам­ме Dubai 3D Printing Strategy, долж­ны быть уве­ли­че­ны. Так, пла­ни­ру­ет­ся, что до 2025 го­да 25% но­вых зда­ний бу­дут воз­во­дить­ся по этой тех­но­ло­гии, что поз­во­лит со­кра­тить сто­и­мость

стро­и­тель­ных ма­те­ри­а­лов и ра­бо­чей си­лы, а та­к­же сро­ки воз­ве­де­ния объ­ек­тов. Про­грам­ма бу­дет за­пу­ще­на в 2019 го­ду.

На рынке го­ро­да в ос­нов­ном ра­бо­та­ют ло­каль­ные или ре­ги­о­наль­ные де­ве­ло­пер­ские ком­па­нии. Сре­ди них – из­вест­ные в ми­ре Emaar Properties, Meraas, Nakheel, Omniyat, Al-futtaim, Majid Al Futtaim, DAMAC Properties, др. По дан­ным Ду­бай­ско­го цен­тра ста­ти­сти­ки (Dubai Statistics Centre), в 2017 го­ду в го­ро­де бы­ло завершено 7270 но­вых зда­ний со­во­куп­ной сто­и­мо­стью 28,3 мил­ли­ар­да дир­хам (око­ло $7,7 мил­ли­ар­да), то есть в сред­нем в день за­вер­ша­ет­ся око­ло 20 объ­ек­тов. Этот по­ка­за­тель, од­на­ко, ни­же, чем в 2016 го­ду, ко­гда бы­ло завершено бо­лее 11 410 зда­ний. Мно­гие сег­мен­ты недви­жи­мо­сти го­ро­да уже до­стиг­ли на­сы­ще­ния или близ­ки к это­му, тем не ме­нее, в крат­ко­сроч­ной пер­спек­ти­ве вы­со­кие объ­е­мы стро­и­тель­ства со­хра­нят­ся – это обу­слов­ле­но про­ве­де­ни­ем в Ду­бае вы­став­ки Expo 2020. Про­гно­зи­ру­ет­ся, что в этот пе­ри­од (ок­тябрь 2020 – ап­рель 2021) го­род по­се­тит око­ло 25 мил­ли­о­нов че­ло­век, что, ожи­да­е­мо, спо­соб­ству­ет ак­тив­ной ре­а­ли­за­ции го­сти­нич­ных и жи­лых про­ек­тов. По­ми­мо непо­сред­ствен­но стро­и­тель­ства объ­ек­тов для про­ве­де­ния вы­став­ки (городок Dubai Exhibitions City бу­дет вклю­чать око­ло 20 вы­ста­воч­ных и кон­фе­ренц-за­лов), в Ду­бае раз­ви­ва­ет­ся ин­фра­струк­ту­ра – ве­дет­ся рас­ши­ре­ние

аэро­пор­та Al Maktoum International Airport, про­дле­ва­ет­ся од­на из ли­ний мет­ро­по­ли­те­на.

ТОР­ГО­ВАЯ НЕДВИ­ЖИ­МОСТЬ

На фоне ак­тив­но­го стро­и­тель­ства про­гно­зы экс­пер­тов в от­но­ше­нии рын­ка недви­жи­мо­сти Ду­бая неод­но­знач­ны. Неко­то­рые сек­то­ры, сре­ди них и тор­го­вый, уже до­стиг­ли на­сы­ще­ния или близ­ки к это­му, что ока­зы­ва­ет дав­ле­ние на ос­нов­ные по­ка­за­те­ли. «Ры­нок тор­го­вой недви­жи­мо­сти дви­жет­ся к на­сы­ще­нию, учи­ты­вая объ­ем пред­ло­же­ния, ко­то­рое бу­дет выведено в те­че­ние бли­жай­ших лет. Несмот­ря на то, что lifestyle-цен­тры поль­зу­ют­ся спро­сом, ны­неш­няя струк­ту­ра по­тре­би­тель­ских рас­хо­дов ограничивает ин­ве­сти­ции в по­доб­ные про­ек­ты», – ком­мен­ти­ру­ет Иан Ал­берт, ре­ги­о­наль­ный ди­рек­тор, Colliers International MENA.

По дан­ным Cushman & Wakefield, по со­сто­я­нию на ко­нец 2017 го­да об­щее предложение рын­ка тор­го­вой недви­жи­мо­сти го­ро­да со­ста­ви­ло 3,21 мил­ли­о­на м2

(GLA), до кон­ца те­ку­ще­го го­да этот по­ка­за­тель уве­ли­чит­ся до 3,51 мил­ли­о­на м2 (GLA). Круп­ней­ший объ­ект, от­кры­тие ко­то­ро­го ожи­да­ет­ся в те­ку­щем го­ду, – Nakheel Mall арен­ду­е­мой пло­ща­дью 107 000 м2. Что­бы оце­нить уро­вень на­сы­щен­но­сти рын­ка, мож­но срав­нить Ки­ев и Ду­бай, на­се­ле­ние ко­то­рых при­мер­но оди­на­ко­во – око­ло трех мил­ли­о­нов че­ло­век, при этом объ­ем тор­го­вых пло­ща­дей укра­ин­ской сто­ли­цы со­став­ля­ет 1,33 мил­ли­о­на м2, в Ду­бае – 3,21 мил­ли­о­на м2.

По дан­ным JLL, ва­кант­ность на рынке со­став­ля­ла 14% во вто­ром квар­та­ле 2018 по срав­не­нию с 10% во вто­ром квар­та­ле 2017, тем не ме­нее, в луч­ших тор­го­вых цен­трах на­блю­да­ет­ся ми­ни­маль­ная до­ля сво­бод­ных пло­ща­дей. Аренд­ные став­ки во вто­ром квар­та­ле 2018 го­да ко вто­ро­му квар­та­лу 2017 го­да сни­зи­лись на 10-13% (в на­ци­о­наль­ной ва­лю­те) в за­ви­си­мо­сти от фор­ма­та тор­го­во­го объ­ек­та.

По дан­ным ком­па­нии CBRE, в бли­жай­шие три го­да на ры­нок Ду­бая бу­дет выведено 1,5 мил­ли­о­на м2 тор­го­вых пло­ща­дей, то есть за этот пе­ри­од объ­ем пред­ло­же­ния уве­ли­чит­ся на 50%. Сре­ди пер­спек­тив­ных про­ек­тов – Deira Mall (GLA – око­ло 420 000 м2, де­ве­ло­пер – Nakheel), Meydan One Mall (об­щая пло­щадь – бо­лее 620 000 м2, де­ве­ло­пер – Meydan), тор­го­вый квар­тал Dubai Square в со­ста­ве про­ек­та Dubai Creek Harbour (пло­щадь – 750 000 м2, де­ве­ло­пер – Emaar Properties).

Но­вые тор­го­вые пло­ща­ди стро­ят­ся из рас­че­та, что Ду­бай оста­нет­ся од­ним из наи­бо­лее при­вле­ка­тель­ных го­ро­дов для экс­пан­сии меж­ду­на­род­ных ритейлеров бла­го­да­ря вы­со­ким рас­хо­дам на­се­ле­ния, чис­ло ко­то­ро­го рас­тет. Кро­ме то­го, мно­гие роз­нич­ные опе­ра­то­ры рас­смат­ри­ва­ют этот ры­нок как пло­щад­ку для де­бю­та в ре­ги­оне Ближ­не­го Во­сто­ка и Се­вер­ной Африки. В 2017 го­ду, по дан­ным ком­па­нии CBRE, в этот го­род вы­шло 59 но­вых брен­дов (боль­ше «де­бю­тан­тов» бы­ло за­фик­си­ро­ва­но толь­ко в Гон­кон­ге), бо­лее по­ло­ви­ны из них пред­став­ля­ют за­ве­де­ния пи­та­ния. Од­на­ко ма­ло­ве­ро­ят­но, что ры­нок смо­жет по­гло­тить та­кие объ­е­мы но­во­го пред­ло­же­ния. В та­ком слу­чае, как от­ме­ча­ют экс­пер­ты ком­па­нии CBRE, в бли­жай­шие го­ды неко­то­рые тор­го­вые объ­ек­ты Ду­бая, ско­рее все­го, бу­дут пе­ре­фор­ма­ти­ро­ва­ны под дру­гие функ­ции, на­при­мер, жи­лье или здравоохранение.

ОФИС­НАЯ НЕДВИ­ЖИ­МОСТЬ

В сек­то­ре офис­ной недви­жи­мо­сти Ду­бая уже на­блю­да­ют­ся пер­вые симп­то­мы пе­ре­на­сы­ще­ния рын­ка – го­во­рят экс­пер­ты. Предложение в этом сег­мен­те, как со­об­ща­ет Cushman & Wakefield, уве­ли­чи­лось с 7,74 мил­ли­о­на м2 на ко­нец 2017 го­да до 7,75 мил­ли­о­на м2 (GLA) в пер­вом квар­та­ле 2018 го­да. И 10% из дан­но­го объ­е­ма – это сво­бод­ные пло­ща­ди. В то же вре­мя экс­пер­ты Colliers International MENA от­ме­ча­ют, что неко­то­рые объ­ек­ты, та­кие как спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ные биз­нес-пар­ки, все же поль­зу­ют­ся вы­со­ким спро­сом арен­да­то­ров. На­при­мер, Dubai Design District (d3) – по су­ти, это це­лый мик­ро­рай­он для ди­зай­не­ров и твор­че­ских лю­дей. Он вклю­ча­ет офис­ные и тор­го­вые по­ме­ще­ния, зо­ны для от­ды­ха и про­ве­де­ния ме­ро­при­я­тий, а в по­сле­ду­ю­щем здесь еще пла­ни­ру­ет­ся стро­и­тель­ство жи­лых зда­ний и го­сти­ниц.

В ме­нее успеш­ных про­ек­тах арен­до­да­те­ли, что­бы при­влечь но­вых и удер­жать су­ще­ству­ю­щих арен­да­то­ров, вы­нуж­де­ны ид­ти на уступ­ки, пред­ла­гая кон­ку­рент­ные став­ки, предо­став­ляя ль­гот­ные пе­ри­о­ды или во­все вре­мен­но осво­бож­дая кли­ен­тов от пла­ты за поль­зо­ва­ние по­ме­ще­ни­я­ми, др. Так, в пер­вом квар­та­ле 2018 по срав­не­нию с ана­ло­гич­ным пе­ри­о­дом 2017 го­да, со­глас­но дан­ным Cushman & Wakefield, це­на арен­ды офис­ных по­ме­ще­ний сни­зи­лась по­чти на 10% до 1775 дир­хам/м2/год (око­ло $483/м2/год).

В БЛИ­ЖАЙ­ШИЕ ТРИ ГО­ДА НА РЫ­НОК ДУ­БАЯ БУ­ДЕТ ВЫВЕДЕНО 1,5 МИЛ­ЛИ­О­НА М2 ТОР­ГО­ВЫХ ПЛО­ЩА­ДЕЙ, ТО ЕСТЬ ЗА ЭТОТ ПЕ­РИ­ОД ОБЪ­ЕМ ПРЕД­ЛО­ЖЕ­НИЯ УВЕ­ЛИ­ЧИТ­СЯ НА 50%

Тем не ме­нее, ожи­да­ния в от­но­ше­нии рын­ка офис­ной недви­жи­мо­сти Ду­бая все же оп­ти­ми­стич­ны. Так, недав­ние за­ко­но­да­тель­ные из­ме­не­ния мо­гут сти­му­ли­ро­вать раз­ви­тие су­ще­ству­ю­щих ком­па­ний и вы­ход на ры­нок но­вых иг­ро­ков, что в ре­зуль­та­те уве­ли­чит спрос на офис­ные по­ме­ще­ния. К при­ме­ру, пра­ви­тель­ство сни­зи­ло сбо­ры для биз­не­са с 5% до 2,5% и раз­ре­ши­ло ино­стран­ным ин­ве­сто­рам пол­но­стью вла­деть сво­и­ми пред­при­я­ти­я­ми, в то вре­мя как ра­нее они мог­ли ра­бо­тать на рынке Ду­бая толь­ко с ло­каль­ным парт­не­ро­мак­ци­о­не­ром.

ГО­СТИ­НИЧ­НАЯ НЕДВИ­ЖИ­МОСТЬ

Со­глас­но ста­ти­сти­ке Dubai Statistics Centre, по со­сто­я­нию на ко­нец про­шло­го го­да в Ду­бае на­счи­ты­ва­лось бо­лее 82 730 отель­ных но­ме­ров (для срав­не­ния: го­сти­нич­ный сек­тор Киева объ­еди­ня­ет око­ло 11 000 ком­нат). В пер­вом квар­та­ле те­ку­ще­го го­да ры­нок по­пол­нил­ся еще 1270 но­ме­ра­ми. Сре­ди объ­ек­тов, от­крыв­ших­ся за этот пе­ри­од, – Aloft Palm Jumeirah на 200 ком­нат, Gevora Hotel на 560 ком­нат, др.

В Ду­бае пред­став­ле­ны клю­че­вые ми­ро­вые го­сти­нич­ные опе­ра­то­ры и се­ти – Marriott International, Accorhotels, Wyndham Worldwide, Hilton Worldwide, Four Seasons, Kempinski, Movenpick, Radisson Hotel Group, IHG, Hyatt Hotels Corporation, др., и этот ры­нок про­дол­жа­ет при­вле­кать но­вые брен­ды. К при­ме­ру, в те­ку­щем го­ду в го­ро­де от­кры­лись пер­вые оте­ли се­тей Aloft и Element, обе при­над­ле­жат опе­ра­то­ру Marriott International. «В скором вре­ме­ни ком­па­ния Mandarin Oriental от­кро­ет два объ­ек­та в Ду­бае – ку­рорт и го­род­ской отель», – до­бав­ля­ет Кри­сто­фер Ланд, ру­ко­во­ди­тель го­сти­нич­но­го на­прав­ле­ния, Colliers International MENA.

В це­лом, по про­гно­зам ком­па­нии JLL, до кон­ца 2018 го­да ры­нок мо­жет по­пол­нить­ся еще 16 600 но­ме­ра­ми, тем не ме­нее, не ис­клю­чен пе­ре­нос сро­ков от­кры­тия оте­лей. Ак­тив­ное стро­и­тель­ство го­сти­ниц обу­слов­ле­но, сре­ди про­че­го, под­го­тов­кой к вы­став­ке Expo 2020, и неко­то­рые де­ве­ло­пе­ры на­ме­ре­ны су­ще­ствен­но рас­ши­рить порт­фе­ли недви­жи­мо­сти. К при­ме­ру, DAMAC Hotels & Resorts, под­раз­де­ле­ние де­ве­ло­пер­ской ком­па­нии DAMAC Properties, пла­ни­ру­ет в бли­жай­шие три го­да уве­ли­чить порт­фо­лио с се­го­дняш­них 1700 до 15 000 но­ме­ров.

Го­сти­нич­ная недви­жи­мость го­ро­да де­мон­стри­ру­ет наи­выс­шие в ре­ги­оне Ближ­не­го Во­сто­ка и Се­вер­ной Африки по­ка­за­те­ли за­пол­ня­е­мо­сти и сред­ней сто­и­мо­сти но­ме­ра (ADR). По дан­ным Colliers International MENA, за­груз­ка оте­лей в го­ро­де в 2017 го­ду со­ста­ви­ла 78%, а по­ка­за­тель ADR – $134 (для срав­не­ния, сред­няя це­на за но­мер в Ки­е­ве в про­шлом го­ду до­сти­га­ла $155). «С ро­стом чис­ла ту­ри­стов Ду­бай неиз­мен­но пре­вос­хо­дит дру­гие клю­че­вые рын­ки ре­ги­о­на – Эр-ри­яд, Джид­ду, Ка­ир, Мас­кат, Абу-да­би, До­ху и т.д., осо­бен­но с точ­ки зре­ния за­пол­ня­е­мо­сти. Он до­стиг наи­выс­ше­го уров­ня за­груз­ки сре­ди всех го­ро­дов ре­ги­о­на за по­след­ние 5-6 лет, что де­ла­ет его од­ним из наи­бо­лее при­вле­ка­тель­ных на­прав­ле­ний для ин­ве­сто­ров и девелоперов», – ком­мен­ти­ру­ет Кри­сто­фер Ланд. Ин­те­рес­но, что этот ры­нок поль­зу­ет­ся спро­сом и сре­ди частных ин­ве­сто­ров, при­об­ре­та­ю­щих го­сти­нич­ные но­ме­ра в оте­лях или ку­рорт­ных ком­плек­сах. «Это од­на из са­мых при­вле­ка­тель­ных схем для частных лиц, это вы­год­ные вло­же­ния. В то вре­мя как опе­ра­тор управ­ля­ет го­сти­ни­цей или ку­рор­том и за­бо­тит­ся о недви­жи­мо­сти, вла­де­лец по­лу­ча­ет в кон­це го­да свой про­цент воз­вра­та на ин­ве­сти­ции», – го­во­рит Др. Фай­сал Али Му­са, пре­зи­дент ком­па­нии FAM Holding.

Де­ве­ло­пер­ская ак­тив­ность на рынке го­сти­нич­ной недви­жи­мо­сти Ду­бая со­хра­нит­ся. Это обу­слов­ле­но не толь­ко про­ве­де­ни­ем меж­ду­на­род­ной вы­став­ки Expo 2020 и ожи­да­е­мым 25-мил­ли­он­ным по­то­ком го­стей. Ду­бай яв­ля­ет­ся ми­ро­вым ту­ри­сти­че­ским цен­тром, и ежегодное ко­ли­че­ство пу­те­ше­ствен­ни­ков в несколь­ко раз пре­вы­ша­ет чис­лен­ность жи­те­лей го­ро­да. Так, в 2017 го­ду его по­се­ти­ло 15,8 мил­ли­о­на че­ло­век при том, что на­се­ле­ние со­став­ля­ет три мил­ли­о­на. Кро­ме то­го, пра­ви­тель­ство поддерживает ту­ри­сти­че­скую отрасль, на­при­мер, за счет ак­тив­ной мар­ке­тин­го­вой по­ли­ти­ки, упро­ще­ния ви­зо­во­го ре­жи­ма, др. «Туризм рас­тет, и за по­след­ние несколь­ко лет в оте­лях на­блю­да­ет­ся рез­кий рост ко­ли­че­ства от­ды­ха­ю­щих. Бла­го­да­ря открытию те­ма­ти­че­ских пар­ков, та­ких как Dubai Parks & Resorts и IMG Worlds of Adventure, и дру­гих объ­ек­тов эта тен­ден­ция со­хра­нит­ся», – да­ет про­гно­зы Кри­сто­фер Ланд.

Ра­нее неод­но­крат­но за­яв­ля­лось, что до 2020 го­да ко­ли­че­ство но­ме­ров в Ду­бае до­стиг­нет око­ло 160 000 (что по­чти в два ра­за боль­ше, чем сей­час). Несмот­ря на вы­со­кие тем­пы стро­и­тель­ства, та­кие по­ка­за­те­ли ма­ло­ве­ро­ят­ны. По про­гно­зам ком­па­нии JLL, до 2020 го­да предложение на рынке до­стиг­нет око­ло 110 000 ком­нат. С от­кры­ти­ем но­вых оте­лей и уси­ле­ни­ем кон­ку­рен­ции ожи­да­ет­ся сни­же­ние сред­ней це­ны но­ме­ра, од­на­ко, по дан­ным Colliers International MENA, этот по­ка­за­тель все же бу­дет пре­вы­шать уро­вень ADR во мно­гих клю­че­вых го­ро­дах ре­ги­о­на Ближ­не­го Во­сто­ка и Се­вер­ной Африки.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ ОФИС­НОЙ НЕДВИ­ЖИ­МО­СТИ ДУ­БАЯ СО­СТАВ­ЛЯ­ЕТ ОКО­ЛО 7,75 МИЛ­ЛИ­О­НА М2 (GLA), И 10% ИЗ ДАН­НО­ГО ОБЪ­Е­МА – ЭТО СВО­БОД­НЫЕ ПЛО­ЩА­ДИ

ДУ­БАЙ ЯВ­ЛЯ­ЕТ­СЯ МИ­РО­ВЫМ ТУ­РИ­СТИ­ЧЕ­СКИМ ЦЕН­ТРОМ, И ЕЖЕГОДНОЕ КО­ЛИ­ЧЕ­СТВО ПУ­ТЕ­ШЕ­СТВЕН­НИ­КОВ В НЕСКОЛЬ­КО РАЗ ПРЕ­ВЫ­ША­ЕТ ЧИС­ЛЕН­НОСТЬ ЖИ­ТЕ­ЛЕЙ ГО­РО­ДА. ТАК, В 2017 ГО­ДУ ЕГО ПО­СЕ­ТИ­ЛО 15,8 МИЛ­ЛИ­О­НА ЧЕ­ЛО­ВЕК ПРИ ТОМ, ЧТО НА­СЕ­ЛЕ­НИЕ СО­СТАВ­ЛЯ­ЕТ ТРИ МИЛ­ЛИ­О­НА

ЖИЛАЯ НЕДВИ­ЖИ­МОСТЬ

По дан­ным JLL, по со­сто­я­нию на ко­нец 2017 го­да в Ду­бае на­счи­ты­ва­лось 495 000 жи­лых еди­ниц (квар­тир, вилл, кот­те­джей, др.). В пер­вом квар­та­ле, со­глас­но дан­ным fäm Properties, но­вое предложение со­ста­ви­ло око­ло 4000, во вто­ром – 3880 еди­ниц. В це­лом до кон­ца го­да пла­ни­ру­ет­ся ввод в экс­плу­а­та­цию еще 34 000 жи­лых объ­ек­тов.

Вол­на пе­ре­на­сы­ще­ния охва­ти­ла и ры­нок жи­лой недви­жи­мо­сти Ду­бая. Рост пред­ло­же­ния на фоне ослаб­ле­ния спро­са от­ри­ца­тель­но ска­зал­ся на этом сег­мен­те. Так, за по­след­ний год в го­ро­де на­блю­да­лось сни­же­ние сто­и­мо­сти арен­ды и про­да­жи квар­тир и вилл. К при­ме­ру, со­глас­но ста­ти­сти­ке ком­па­нии JLL, по ито­гам 2017 го­да це­на про­да­жи апар­та­мен­тов сни­зи­лась на 4,2%, вилл – на 2,4%, а це­на арен­ды апар­та­мен­тов и вилл – на 6,4% и 6,8% со­от­вет­ствен­но.

Боль­шие объ­е­мы пер­спек­тив­но­го пред­ло­же­ния, без­услов­но, «да­вят» на це­ну арен­ды и про­да­жи жи­лья. Неболь­шая от­ри­ца­тель­ная ди­на­ми­ка этих по­ка­за­те­лей про­дол­жи­лась и в те­ку­щем го­ду. Так, по ито­гам вто­ро­го квар­та­ла сто­и­мость про­да­жи апар­та­мен­тов сни­зи­лась на 0,8%, арен­ды – на 1,4%, а вилл – на 0,9% и 1,1% со­от­вет­ствен­но. Та­кие по­ка­за­те­ли озву­чи­ла ком­па­ния JLL. Ожи­да­е­мо, что для сти­му­ли­ро­ва­ния про­даж де­ве­ло­пе­ры пред­ла­га­ют удоб­ные фи­нан­со­вые пла­ны по­куп­ки жи­лья (к при­ме­ру, опла­та 50/50 до и по­сле вво­да объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию), адап­ти­ру­ют­ся к ры­ноч­но­му спро­су (на­при­мер, пе­ре­ори­ен­ти­ру­ют­ся на сред­ний це­но­вой сег­мент), пред­ла­га­ют раз­лич­ные скид­ки и бо­ну­сы. Так, кли­ен­ты де­ве­ло­пер­ской ком­па­нии DAMAC Properties в рам­ках вы­став­ки Dubai Shopping Festival, про­хо­див­шей в кон­це 2017 го­да, име­ли воз­мож­ность по­лу­чить в по­да­рок ав­то­мо­биль Tesla, ко­неч­но, при по­куп­ке из­бран­ных вилл или апар­та­мен­тов из порт­фе­ля ком­па­нии. Кро­ме то­го, иг­ро­ки рын­ка внед­ря­ют и но­вые фор­ма­ты опла­ты, а имен­но криптовалютой, и Ду­бай стал од­ним из пер­вых в ми­ре го­ро­дов, где мож­но по­ку­пать жи­лье, расплачиваясь элек­трон­ны­ми день­га­ми. К при­ме­ру, де­ве­ло­пер ком­плек­са Aston Plaza & Residences, за­вер­ше­ние ко­то­ро­го пла­ни­ру­ет­ся в сле­ду­ю­щем го­ду, ре­а­ли­зо­вал та­ким об­ра­зом 50 апар­та­мен­тов. По дан­ным СМИ, апар­та­мен­ты-сту­дии в этом про­ек­те бы­ли про­да­ны за 16 бит­ко­и­нов, что рав­но при­мер­но $130 000, а 2-ком­нат­ные квар­ти­ры – за 47 бит­ко­и­нов ($380 000).

Несмот­ря на вы­со­кую кон­ку­рен­цию и от­ри­ца­тель­ную ди­на­ми­ку, Ду­бай оста­ет­ся при­вле­ка­тель­ным го­ро­дом для ин­ве­сто­ров и девелоперов жи­лой недви­жи­мо­сти. Под­твер­жде­ни­ем то­му яв­ля­ет­ся ко­ли­че­ство но­вых про­ек­тов, за­пу­щен­ных в ны­неш­нем го­ду, не го­во­ря об объ­е­мах на ста­дии стро­и­тель­ства. К при­ме­ру, по дан­ным fäm Properties, по ито­гам пер­во­го по­лу­го­дия 2018 в го­ро­де стар­то­ва­ло око­ло 70 но­вых жи­лых про­ек­тов, 14 из них ре­а­ли­зу­ет ком­па­ния Azizi Developments, 9 – ком­па­ния Emaar Properties. Де­ве­ло­пер FAM Holding, до это­го ре­а­ли­зо­вы­вав­ший объ­ек­ты жи­лой и го­сти­нич­ной недви­жи­мо­сти в дру­гих го­ро­дах ОАЭ, на­ме­рен вый­ти на ры­нок Ду­бая в те­ку­щем го­ду. «В но­яб­ре 2018 го­да мы за­пу­стим наш пер­вый про­ект в Ду­бае – Smart Tower III. Это нелег­кий ры­нок, од­на­ко мы на­стро­е­ны оп­ти­ми­стич­но», – де­лит­ся пла­на­ми Др. Фай­сал Али Му­са.

ИН­ВЕ­СТИ­ЦИИ: ВОЗ­МОЖ­НО­СТИ И РИС­КИ

Ак­тив­ная де­ве­ло­пер­ская де­я­тель­ность при­ве­ла к вы­со­ко­му на­сы­ще­нию раз­лич­ных сег­мен­тов недви­жи­мо­сти Ду­бая. Од­на­ко в бли­жай­шее вре­мя су­ще­ствен­но­го сни­же­ния тем­пов стро­и­тель­ства не ожи­да­ет­ся: этот ры­нок, яв­ля­ю­щий­ся са­мым про­зрач­ным в ре­ги­оне со­глас­но Global Real Estate Transparency Index от JLL, оста­ет­ся при­вле­ка­тель­ным для ин­ве­сто­ров и девелоперов, осо­бен­но в све­те про­ве­де­ния меж­ду­на­род­ной вы­став­ки Expo 2020. Та­кое мас­штаб­ное ме­ро­при­я­тие в первую

ДУ­БАЙ СТАЛ ОД­НИМ ИЗ ПЕР­ВЫХ В МИ­РЕ ГО­РО­ДОВ, ГДЕ МОЖ­НО ПО­КУ­ПАТЬ ЖИ­ЛЬЕ, РАСПЛАЧИВАЯСЬ КРИПТОВАЛЮТОЙ

оче­редь спо­соб­ству­ет раз­ви­тию го­род­ской ин­фра­струк­ту­ры, го­сти­нич­ной ин­ду­стрии и жи­лой недви­жи­мо­сти.

В це­лом, как от­ме­ча­ют в ком­па­нии FAM Holding, Ду­бай яв­ля­ет­ся при­вле­ка­тель­ным для ве­де­ния биз­не­са бла­го­да­ря вы­со­ко­му уров­ню раз­ви­тия го­ро­да и стра­ны в це­лом, глу­бо­кой ин­те­гра­ции тех­но­ло­гий в раз­лич­ные сек­то­ры эко­но­ми­ки, а та­к­же вы­со­ко­му уров­ню до­ве­рия к го­су­дар­ствен­но­му ап­па­ра­ту. «Пра­ви­тель­ство все­гда по­ни­ма­ет и поддерживает но­вые про­ек­ты и

ин­ве­сти­ции, предо­став­ля­ет необ­хо­ди­мые раз­ре­ше­ния и до­ку­мен­та­цию», – го­во­рит Др. Фай­сал Али Му­са. В ком­па­нии Colliers International MENA к это­му спис­ку до­бав­ля­ют уве­ли­чи­ва­ю­ще­е­ся чис­ло экс­пат­ри­ан­тов, вы­со­кую пла­те­же­спо­соб­ность на­се­ле­ния, хо­ро­шую го­род­скую ин­фра­струк­ту­ру.

Сре­ди дру­гих фак­то­ров, бла­го­при­ят­ных для де­я­тель­но­сти ино­стран­ных ин­ве­сто­ров и девелоперов, – воз­мож­ность вла­деть зе­мель­ны­ми участ­ка­ми в Ду­бае. Од­на­ко за­ру­беж­ные ком­па­нии или ли­ца име­ют пра­во по­ку­пать зем­лю толь­ко в неко­то­рых рай­о­нах го­ро­да, в част­но­сти в Business Bay, Dubai Sports City и Dubai South, где рас­по­ло­жен аэро­порт Al Maktoum International Airport.

Кро­ме то­го, как ожи­да­ет­ся, усло­вия для ин­ве­сто­ров бу­дут упро­ще­ны. К при­ме­ру, ра­нее ино­стран­ные ком­па­нии мог­ли ра­бо­тать на рынке го­ро­да и стра­ны в це­лом толь­ко в парт­нер­стве с ло­каль­ным ак­ци­о­не­ром, до­ля ко­то­ро­го в сов­мест­ном предприятии долж­на бы­ла со­став­лять 51% и бо­лее. «В скором вре­ме­ни это тре­бо­ва­ние бу­дет устра­не­но. В ОАЭ при­ня­то ре­ше­ние поз­во­лить гло­баль­ным ин­ве­сто­рам и ино­стран­цам 100% вла­деть сво­и­ми ком­па­ни­я­ми в стране. Для за­ру­беж­ных фирм, ра­бо­та­ю­щих на рынке ОАЭ, бо­лее рас­про­стра­нен­ным спо­со­бом яв­ля­ет­ся со­зда­ние ло­каль­но­го тра­ди­ци­он­но­го или оф­шор­но­го пред­при­я­тия в од­ной из сво­бод­ных зон стра­ны», – от­ме­ча­ет Иан Ал­берт. Экс­пер­ты ком­па­нии до­бав­ля­ют, что с недавнего вре­ме­ни ино­стран­ным ин­ве­сто­рам вме­сте с их се­мья­ми предо­став­ля­ет­ся 10-лет­няя ви­за на жи­тель­ство в ОАЭ. Это, как ожи­да­ет­ся, бу­дет спо­соб­ство­вать росту спро­са на по­куп­ку жи­лья.

Сре­ди от­ри­ца­тель­ных фак­то­ров на рынке недви­жи­мо­сти Ду­бая пер­вый – это, ко­неч­но же, вы­со­кий уро­вень кон­ку­рен­ции. Экс­пер­ты Colliers International MENA к это­му спис­ку до­бав­ля­ют несо­вер­шен­ство ме­ха­низ­мов обес­пе­че­ния со­блю­де­ния усло­вий кон­трак­тов, слож­но­сти в по­лу­че­нии кре­ди­та. Тем не ме­нее, став­ки бан­ков­ско­го кре­ди­то­ва­ния в Ду­бае для девелоперов до­ста­точ­но низ­кие – 2,25%. «Ожи­да­ет­ся, что рост цен на нефть и неф­те­про­дук­ты ак­ти­ви­зи­ру­ет фис­каль­ную по­ли­ти­ку пра­ви­тель­ства и уве­ли­чит рас­хо­ды. Это при­ве­дет к росту уве­рен­но­сти биз­не­са, воз­об­нов­ле­нию ком­па­ни­я­ми пла­нов по раз­ви­тию и как ре­зуль­тат – по­вы­ше­нию кре­дит­но­го спро­са в сред­не­сроч­ной пер­спек­ти­ве», – да­ет про­гно­зы Иан Ал­берт.

В рей­тин­ге «Ве­де­ние биз­не­са – 2018» (Doing Business 2018) Объ­еди­нен­ные Араб­ские Эми­ра­ты за­ня­ли вто­рое ме­сто сре­ди 190 стран по по­ка­за­те­лю «По­лу­че­ние раз­ре­ше­ний на стро­и­тель­ство» и пер­вое ме­сто – по по­ка­за­те­лям «Под­клю­че­ние к си­сте­ме элек­тро­снаб­же­ния» и «На­ло­го­об­ло­же­ние» (в це­лом го­су­дар­ство за­ня­ло 21-е ме­сто в этом ис­сле­до­ва­нии). «Ко­ли­че­ство на­ло­гов в стране огра­ни­че­но, и где они пред­став­ле­ны – то не пре­вы­ша­ют 15% от об­щей при­бы­ли», – го­во­рит Иан Ал­берт. Од­на­ко с 1 ян­ва­ря 2018 го­да в ОАЭ вве­ден на­лог на до­бав­лен­ную сто­и­мость в раз­ме­ре 5%, и экс­пер­ты на­зы­ва­ют его наи­боль­шим вы­зо­вом для рын­ка недви­жи­мо­сти. К при­ме­ру, необ­хо­ди­мость упла­ты НДС при по­куп­ке стро­и­тель­ных ма­те­ри­а­лов и про­фес­си­о­наль­ных услуг мо­жет по­вли­ять на обо­рот­ный ка­пи­тал неко­то­рых девелоперов. Го­сти­нич­ные опе­ра­то­ры, как пред­по­ла­га­ет­ся, столк­нут­ся со слож­ным про­цес­сом на­чис­ле­ния это­го на­ло­га, ко­то­рый дол­жен рас­счи­ты­вать­ся от­дель­но для каж­до­го ис­точ­ни­ка до­хо­дов – непо­сред­ствен­но от про­да­жи но­ме­ров, от де­я­тель­но­сти за­ве­де­ний пи­та­ния, про­ве­де­ния ме­ро­при­я­тий, др.

Тем не ме­нее, пред­ста­ви­те­ли ком­па­нии FAM Holding уве­ре­ны, что ры­нок недви­жи­мо­сти Ду­бая, де­мон­стри­ро­вав­ший ста­биль­ные по­зи­ции да­же в пе­ри­од гло­баль­но­го фи­нан­со­во­го спа­да, име­ет бла­го­при­ят­ный про­гноз бла­го­да­ря силь­ным эко­но­ми­че­ским по­ка­за­те­лям стра­ны и пред­сто­я­щей вы­став­ке Expo 2020. «По мне­нию ве­ду­щих иг­ро­ков от­рас­ли, недви­жи­мость го­ро­да пред­ла­га­ет хо­ро­шие ин­ве­сти­ци­он­ные воз­мож­но­сти. Пре­ми­аль­ные ло­ка­ции, та­кие как Dubai Marina, центр го­ро­да и ост­ров Palm Jumeirah, не те­ря­ют при­вле­ка­тель­ность сре­ди ин­ве­сто­ров», – го­во­рит Др. Фай­сал Али Му­са.

В БЛИ­ЖАЙ­ШЕЕ ВРЕ­МЯ СУ­ЩЕ­СТВЕН­НО­ГО СНИ­ЖЕ­НИЯ ТЕМ­ПОВ СТРО­И­ТЕЛЬ­СТВА В ДУ­БАЕ НЕ ОЖИ­ДА­ЕТ­СЯ: ЭТОТ РЫ­НОК, ЯВ­ЛЯ­Ю­ЩИЙ­СЯ СА­МЫМ ПРО­ЗРАЧ­НЫМ В РЕ­ГИ­ОНЕ СО­ГЛАС­НО GLOBAL REAL ESTATE TRANSPARENCY INDEX ОТ JLL, ОСТА­ЕТ­СЯ ПРИ­ВЛЕ­КА­ТЕЛЬ­НЫМ ДЛЯ ИН­ВЕ­СТО­РОВ И ДЕВЕЛОПЕРОВ, ОСО­БЕН­НО В СВЕ­ТЕ ПРО­ВЕ­ДЕ­НИЯ МЕЖ­ДУ­НА­РОД­НОЙ ВЫ­СТАВ­КИ EXPO 2020

В 2016 го­ду в Ду­бае бы­ло воз­ве­де­но пер­вое в ми­ре офисное зда­ние, со­здан­ное с по­мо­щью тех­но­ло­гии 3D-пе­ча­ти

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.