Отель­ный ры­нок Одессы: охо­та на «жем­чу­жи­ну»

Commercial Property - - СОДЕРЖАНИЕ - Текст: Та­тья­на Хо­мяк

ости­нич­ный ры­нок Одессы за­мет­но ожи­вил­ся в по­след­ние го­ды, что обу­слов­ле­но, в част­но­сти, ро­стом ту­ри­сти­че­ско­го по­то­ка. К при­ме­ру, в 2016 го­ду го­род по­се­ти­ло по­чти 2,1 мил­ли­о­на че­ло­век, в 2017 – 2,5 мил­ли­о­на че­ло­век. Внут­рен­ний туризм в Одес­се пре­об­ла­да­ет над внеш­ним. Так, в про­шлом го­ду его до­ля со­ста­ви­ла око­ло 70%. При этом ко­ли­че­ство ино­стран­ных го­стей уве­ли­чи­лось до 30% в 2017 го­ду по срав­не­нию с 20% в 2016. Го­сти­нич­ная ин­ду­стрия яв­ля­ет­ся важ­ным источ­ни­ком по­пол­не­ния бюд­же­та, по­это­му вла­сти Одессы уде­ля­ют су­ще­ствен­ное вни­ма­ние уве­ли­че­нию ту­ри­сти­че­ско­го по­то­ка и по­пу­ля­ри­за­ции го­ро­да на укра­ин­ском и за­ру­беж­ном рын­ках. Со­глас­но дан­ным Одес­ско­го го­род­ско­го со­ве­та, в про­шлом го­ду ту­ри­сти­че­ский сбор вы­рос до 5,6 мил­ли­о­на гри­вен, что на 24,4% боль­ше, чем в 2016.

ОБЪ­Е­МЫ РЫН­КА

В про­шлом го­ду ко­ли­че­ство оте­лей, хо­сте­лов и апар­та­мен­тов в Одес­се со­ста­ви­ло око­ло 290. Од­на­ко как от­ме­ти­ла Ма­ри­на Кре­сти­ни­на, ру­ко­во­ди­тель от­де­ла кон­суль­та­ци­он­ных услуг в сфе­ре недви­жи­мо­сти ком­па­нии EY в Укра­ине, го­сти­нич­ное предложение* го­ро­да на се­го­дняш­ний день со­став­ля­ет 65 объ­ек­тов с со­во­куп­ным фон­дом бо­лее 4000 но­ме­ров. Из них толь­ко один отель функ­ци­о­ни­ру­ет под меж­ду­на­род­ным брен­дом. Несмот­ря на то что за­ру­беж­ные ком­па­нии, на­при­мер, The Rezidor Hotel Group, Hilton Worldwide, Hyatt Hotels Corporation, де­мон­стри­ру­ют ин­те­рес к это­му рын­ку, по­ка здесь пред­став­лен толь­ко меж­ду­на­род­ный опе­ра­тор** Accorhotels. В его порт­фель вхо­дит пя­ти­звез­доч­ный Hotel de Paris Odessa – Mgallery by

*Не учи­ты­вая ми­ни-оте­ли с но­мер­ным фон­дом ме­нее 20 но­ме­ров, го­сти­ные до­ма, са­на­то­рии и ба­зы от­ды­ха, апар­та­мен­ты и неболь­шие апарт-оте­ли, рас­по­ло­жен­ные в жи­лых ком­плек­сах, и дру­гие по­доб­ные сред­ства раз­ме­ще­ния.

**Ра­нее в Одес­се был пред­став­лен опе­ра­тор Starwood Hotels & Resorts Worldwide, в порт­фе­ле ко­то­ро­го на­хо­дил­ся отель «Бри­столь», од­на­ко на дан­ный мо­мент этот объ­ект не вхо­дит в сеть ком­па­нии.

В ПО­СЛЕД­НИЕ ГО­ДЫ ОДЕС­СА СТА­ЛА СВЕРХ­ПО­ПУ­ЛЯР­НЫМ НА­ПРАВ­ЛЕ­НИ­ЕМ ДЛЯ ВНУТ­РЕН­НЕ­ГО ТУ­РИ­СТА, КАК СЛЕД­СТВИЕ – ЭТО ПО­ВЫ­ША­ЕТ ПО­КА­ЗА­ТЕ­ЛИ ДЕЙ­СТВУ­Ю­ЩИХ ОТЕ­ЛЕЙ ГО­РО­ДА. ТА­КУЮ ТЕН­ДЕН­ЦИЮ НЕ МОГ­ЛИ НЕ ЗА­МЕ­ТИТЬ ГО­СТИ­НИЧ­НЫЕ ОПЕ­РА­ТО­РЫ И ДЕ­ВЕ­ЛО­ПЕ­РЫ, ЧЕЙ ИН­ТЕ­РЕС К РЫН­КУ ЮЖ­НОЙ СТО­ЛИ­ЦЫ УКРА­И­НЫ ЗА­МЕТ­НО УВЕ­ЛИ­ЧИЛ­СЯ.

Sofitel на Ека­те­ри­нин­ской пло­ща­ди, рас­счи­тан­ный на 51 но­мер. Объ­ект был от­крыт в про­шлом го­ду. Hotel de Paris Odessa – Mgallery by Sofitel стал пер­вым оте­лем это­го опе­ра­то­ра в Одес­се, что, вне со­мне­ния, бы­ло зна­ко­вым со­бы­ти­ем для го­сти­нич­но­го рын­ка го­ро­да. Бо­лее то­го, от­кры­тие го­сти­ни­цы зна­ме­но­ва­ло пре­мье­ру брен­да Mgallery by Sofitel в Укра­ине, Гру­зии и странах СНГ. За вре­мя ра­бо­ты объ­ект про­де­мон­стри­ро­вал вы­со­кие по­ка­за­те­ли де­я­тель­но­сти: в те­че­ние го­да в нем раз­ме­сти­лось бо­лее 10 000 го­стей. «Год на­зад мы сде­ла­ли все, что­бы от­крыть отель в вы­со­кий се­зон. На­чав ра­бо­ту в июле, мы сра­зу же до­стиг­ли 100% за­груз­ки; в те­че­ние все­го го­да отель де­мон­стри­ро­вал вы­со­кие по­ка­за­те­ли це­ны но­ме­ра и за­пол­ня­е­мо­сти. Вы­со­кий се­зон 2018 го­да уже дав­но за­бро­ни­ро­ван, впро­чем, как и вы­со­кий се­зон 2019», – ком­мен­ти­ру­ет Ма­ри­на Пи­га­ре­ва, опе­ра­ци­он­ный ди­рек­тор Hotel de Paris Odessa – Mgallery by Sofitel.

По­ми­мо от­кры­тия Hotel de Paris Odessa – Mgallery by Sofitel, по­след­ние два го­да озна­ме­но­ва­лись за­пус­ком еще несколь­ких оте­лей. Наи­бо­лее ак­тив­ны­ми на рынке го­ро­да, по сло­вам Ма­ри­ны Кре­сти­ни­ной, по-преж­не­му оста­ют­ся на­ци­о­наль­ные и ло­каль­ные иг­ро­ки, а но­вое предложение пред­став­ле­но пре­иму­ще­ствен­но неболь­ши­ми го­сти­ни­ца­ми. Так, сре­ди объ­ек­тов, от­крыв­ших­ся в 2016-2017 го­дах в Одес­се, – оте­ли Frapolli 21 (21 но­мер) по ул. Тро­иц­кой, Good Night (20 но­ме­ров) по ул. Ека­те­ри­нин­ской, Wall Street (26 но­ме­ров) в пе­ре­ул­ке Ви­це-ад­ми­ра­ла Жу­ко­ва и Bortoli (10 но­ме­ров) по ул. Тор­го­вой – оба объ­ек­та под управлением Ribas Hotels Group, «Ажур» (20 но­ме­ров) и «Асия» (20 но­ме­ров) по ул. Дол­гой, др.

КОН­КУ­РЕН­ЦИЯ И СТРУК­ТУ­РА СПРО­СА

В струк­ту­ре спро­са на услу­ги го­сти­нич­но­го раз­ме­ще­ния в Одес­се пре­об­ла­да­ет внут­рен­ний туризм. «В 2014 го­ду боль­шая часть ту­ри­сти­че­ских по­то­ков пе­ре­ме­сти­лась на юго-за­пад стра­ны. Кро­ме то­го, в пе­ри­од рез­кой де­валь­ва­ции на­ци­о­наль­ной ва­лю­ты мно­гие укра­ин­цы бы­ли вы­нуж­де­ны от­ка­зать­ся от от­ды­ха за гра­ни­цей. Пе­ре­ори­ен­та­ция спро­са та­к­же кос­ну­лась Mice-ту­риз­ма. Одес­са ока­за­лась прак­ти­че­ски един­ствен­ным го­ро­дом у по­бе­ре­жья Чер­но­го мо­ря, на рынке ко­то­ро­го при­сут­ству­ет качественное предложение оте­лей. Это при­ве­ло к то­му, что до­ля укра­ин­цев в об­щем ко­ли­че­стве го­стей одес­ских го­сти­ниц за­мет­но уве­ли­чи­лась», – го­во­рит Ма­ри­на Кре­сти­ни­на. По ее сло­вам, ес­ли в 2013 го­ду на укра­ин­ских ту­ри­стов, оста­нав­ли­ва­ю­щих­ся в оте­лях го­ро­да, при­хо­ди­лось 66% спро­са, то в 2014 го­ду дан­ный по­ка­за­тель до­стиг 80% и оста­ет­ся на от­но­си­тель­но ста­биль­ном уровне на про­тя­же­нии по­след­них лет. К при­ме­ру, пре­об­ла­да­ю­щее ко­ли­че­ство го­стей оте­ля Premier Geneva Hotel, вхо­дя­ще­го в порт­фель ком­па­нии Premier Hotels and Resorts, – это граж­дане Укра­и­ны (око­ло 62%). А вот дру­гие иг­ро­ки озву­чи­ва­ют иную ста­ти­сти­ку. Так, по­сто­яль­ца­ми Hotel de Paris Odessa – Mgallery by Sofitel за прошедший год в 80% слу­ча­ев яв­ля­лись ино­стран­ные граж­дане. «Лидируют в рей­тин­ге за­груз­ки та­кие стра­ны, как США, Тур­ция, Фран­ция, Рос­сия, Гер­ма­ния, а остав­ши­е­ся 20% – го­сти из раз­лич­ных ре­ги­о­нов Укра­и­ны», – от­ме­ти­ла Ма­ри­на Пи­га­ре­ва.

Отель­ный биз­нес в Одес­се силь­но под­вер­жен се­зон­но­сти. С мая до сен­тяб­ря, то есть в вы­со­кий се­зон, в гостиницах боль­ше го­стей, при­е­хав­ших с це­лью от­ды­ха, с ок­тяб­ря по ап­рель – пу­те­ше­ству­ю­щих в де­ло­вых це­лях.

Как от­ме­ти­ли в Vertex Hotel Group, с сен­тяб­ря по май в объ­ек­тах ком­па­нии – оте­лях «Бри­столь» и «Лон­дон­ская» – пре­ва­ли­ру­ют го­сти, по­се­ща­ю­щие го­род в рам­ках де­ло­вых по­ез­док, то есть Mice-сег­мент, а во вре­мя ку­рорт­но­го се­зо­на го­сти­ни­цы в ос­нов­ном об­слу­жи­ва­ют по­сто­яль­цев, при­е­хав­ших с це­лью от­ды­ха, и кор­по­ра­тив­ных кли­ен­тов, устра­и­ва­ю­щих раз­лич­ные ме­ро­при­я­тия для со­труд­ни­ков.

В пе­ри­од вы­со­ко­го спро­са кон­ку­рен­ция меж­ду го­сти­ни­ца­ми, предо­став­ля­ю­щи­ми ка­че­ствен­ные услу­ги, ме­нее ощу­ти­ма из-за боль­шо­го по­то­ка ту­ри­стов. «А вот в пе­ри­од низ­ко­го се­зо­на но­вые оте­ли ак­тив­но сни­жа­ют сто­и­мость услуг, при­вле­кая к се­бе та­ким об­ра­зом вни­ма­ние неболь­шо­го ко­ли­че­ства го­стей, при­ез­жа­ю­щих в Одес­су. Это вли­я­ет в це­лом на сто­и­мость всех услуг в дан­ной сфе­ре. Удер­жа­ние ста­биль­ной и по­нят­ной для го­стя сто­и­мо­сти про­жи­ва­ния в пе­ри­од низ­ко­го се­зо­на – один из наи­бо­лее ост­рых во­про­сов в сфе­ре го­сти­нич­ной ин­ду­стрии Одессы», – от­ме­ча­ет Ило­на Ре­ми­гай­ло, управ­ля­ю­щая оте­лем Premier Geneva Hotel. «Кон­ку­рен­ция ощу­ща­ет­ся по­ка толь­ко в са­мый низ­кий се­зон – зи­мой, – уточ­ня­ет Ар­тур Лу­паш­ко, ос­но­ва­тель Ribas Hotels Group (в порт­фель ком­па­нии вхо­дят оте­ли Wall Street, Bortoli, White House Residence, хо­сте­лы Friday и Ribas в Одес­се). – Неко­то­рые оте­ли, которые не име­ют же­ла­ния раз­ви­вать мар­ке­тинг и сер­вис, поз­во­ля­ют се­бе опус­кать це­ны, од­на­ко это длит­ся все­го 2-3 ме­ся­ца».

СТО­И­МОСТЬ НО­МЕ­РОВ

По дан­ным EY в Укра­ине, в пе­ри­од с июля 2017 го­да по июнь 2018 го­да в одес­ских оте­лях на­блю­дал­ся уме­рен­ный рост цен на про­жи­ва­ние. При этом уве­ли­че­ние сред­ней сто­и­мо­сти но­ме­ра (ADR) бы­ло в це­лом со­по­ста­ви­мо с уров­нем по­тре­би­тель­ской ин­фля­ции и со­ста­ви­ло в сред­нем 10-15% в на­ци­о­наль­ной ва­лю­те. «Учи­ты­вая от­но­си­тель­но ста­биль­ный об­мен­ный курс в этот пе­ри­од, по­ка­за­тель ADR в дол­ла­ро­вом вы­ра­же­нии та­к­же де­мон­стри­ро­вал по­ло­жи­тель­ную ди­на­ми­ку», – го­во­рит Ма­ри­на Кре­сти­ни­на.

За по­след­ние 12 ме­ся­цев (вто­рая по­ло­ви­на 2017 – пер­вая по­ло­ви­на 2018 го­да), как со­об­ща­ет EY в Укра­ине, по­ка­за­тель ADR в 5-звез­доч­ных гостиницах на­хо­дил­ся в диа­па­зоне $90-150 в вы­со­кий се­зон и $60-140 в низ­кий се­зон, в 4-звез­доч­ных оте­лях он со­став­лял $45-90 во вре­мя вы­со­ко­го се­зо­на и $35-80 – во вре­мя низ­ко­го. Сред­не­ры­ноч­ный по­ка­за­тель ADR в сред­нем сег­мен­те ва­рьи­ро­вал­ся от $35 до $45 в вы­со­кий се­зон и от $30 до $40 – в низ­кий.

БУ­ДУ­ЩИЕ «ЗВЕЗ­ДЫ»

Ры­нок го­сти­нич­ной недви­жи­мо­сти Одессы про­дол­жит рас­ши­рять­ся пре­иму­ще­ствен­но за счет ре­а­ли­за­ции про­ек­тов ка­те­го­рии 3-4 звез­ды. По дан­ным Ribas Hotels Group, до 2020 го­да в го­ро­де и об­ла­сти го­то­вят­ся к открытию по­чти 6000 но­ме­ров. Та­кая ак­тив­ность обу­слов­ле­на, сре­ди про­че­го, уве­ли­че­ни­ем ту­ри­сти­че­ско­го по­то­ка и от­но­си­тель­но быст­ры­ми сро­ка­ми оку­па­е­мо­сти го­сти­нич­ных про­ек­тов. К при­ме­ру, еще в 2016 го­ду ком­па­ния Premier Hotels and Resorts за­кры­ла на ка­пи­таль­ную ре­кон­струк­цию 3-звез­доч­ный отель Premier Compass Hotel Odessa по ул. Ака­де­ми­че­ской (ра­нее он дей­ство­вал под вы­вес­кой «Юность Ак­корд Отель»), в ре­зуль­та­те че­го по­явит­ся аб­со­лют­но но­вый объ­ект под брен­дом Premier Hotels. «От бы­ло­го оте­ля «Юность» мы оста­ви­ли несу­щий кар­кас и ле­ген­дар­ную ис­то­рию. Но­вым бу­дет все: фасад, ин­те­рье­ры, ин­же­нер­ное обо­ру­до­ва­ние. По су­ти, мы со­зда­ем но­вое мод­ное жиз­нен­ное про­стран­ство на го­ды впе­ред», – по­де­ли­лась по­дроб­но­стя­ми Ири­на Сед­лец­кая, ге­не­раль­ный ди­рек­тор Premier Hotels and Resorts. По ее сло­вам, пло­щадь но­ме­ров оте­ля бу­дет рас­ши­ре­на, а их ко­ли­че­ство уве­ли­чит­ся до 197. Та­к­же со­зда­ет­ся но­вая ин­фра­струк­ту­ра для го­стей:

Несмот­ря на то что за­ру­беж­ные го­сти­нич­ные ком­па­нии де­мон­стри­ру­ют ин­те­рес к рын­ку Одессы, по­ка здесь пред­став­лен толь­ко меж­ду­на­род­ный опе­ра­тор Accorhotels с оте­лем Hotel de Paris Odessa – Mgallery by Sofitel

Экс­пер­ты убеж­де­ны, что го­сти­нич­ный ры­нок Одессы пер­спек­ти­вен и нуж­да­ет­ся в но­вом пред­ло­же­нии сред­ней це­но­вой ка­те­го­рии (на фо­то: отель Wall Street)

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.