В зоне ком­фор­та

Commercial Property - - СО­ДЕР­ЖА­НИЕ - Текст: Та­тья­на Ан­то­нюк, Яна Пи­са­ре­ва

ПРИ­ВЛЕЧЬ И УДЕР­ЖАТЬ ПО­КУ­ПА­ТЕ­ЛЯ – НЕГЛАС­НЫЙ ЛО­ЗУНГ ЛЮ­БО­ГО ТОР­ГО­ВО­ГО ЦЕН­ТРА. И ВСЕ СИ­ЛЫ ДЕ­ВЕ­ЛО­ПЕ­РОВ И УПРАВ­ЛЯ­Ю­ЩИХ КОМ­ПА­НИЙ НА­ПРАВ­ЛЕ­НЫ НА СО­ЗДА­НИЕ ТА­КО­ГО ПРО­ЕК­ТА, КО­ТО­РЫЙ БУ­ДЕТ НАИ­БО­ЛЕЕ ПРИ­ВЛЕ­КА­ТЕЛЬ­НЫМ ДЛЯ МАК­СИ­МАЛЬ­НО­ГО ЧИС­ЛА ПО­ТЕН­ЦИ­АЛЬ­НЫХ ПО­СЕ­ТИ­ТЕ­ЛЕЙ. ОСО­БЕН­НО ЯР­КО ПО­ДОБ­НЫЙ ПОД­ХОД ПРО­ЯВ­ЛЯ­ЕТ­СЯ НА ВЫ­СО­КО­КОН­КУ­РЕНТ­НЫХ РЫН­КАХ.

еба­ты во­круг на­сто­я­ще­го и бу­ду­ще­го рын­ка тор­го­вой недви­жи­мо­сти в гло­баль­ном мас­шта­бе и в раз­ре­зе от­дель­ных ре­ги­о­нов или стран не пре­кра­ща­ют­ся. То­му, че­го хо­чет по­ку­па­тель, что сти­му­ли­ру­ет его по­се­щать тор­го­вые цен­тры и что от­тал­ки­ва­ет, по­свя­ще­но мно­же­ство ис­сле­до­ва­ний. Эти во­про­сы осо­бен­но ак­ту­аль­ны в свя­зи с ак­тив­ным раз­ви­ти­ем он­лайн-тор­гов­ли, ко­то­рую на­зы­ва­ют од­ним из ос­нов­ных фак­то­ров, спо­соб­ных по­гу­бить тра­ди­ци­он­ный ри­тейл. Не­смот­ря на по­ло­жи­тель­ную ди­на­ми­ку* он­лайн-про­даж и гло­баль­ное со­кра­ще­ние ри­тейл-опе­ра­то­ра­ми ко­ли­че­ства ма­га­зи­нов, ры­нок тор­го­вой недви­жи­мо­сти раз­ви­ва­ет­ся, в ми­ре ре­а­ли­зу­ют­ся но­вые круп­ные про­ек­ты, а боль­шин­ство

*По дан­ным Statista, с 2015 по 2017 год до­ля ин­тер­нет­тор­гов­ли в об­щем объ­е­ме ми­ро­вых про­даж вы­рос­ла с 7,4% до 10,2%. В про­шлом го­ду че­рез он­лайн-ка­нал бы­ло про­да­но то­ва­ров и услуг на $2,3 трил­ли­о­на. Про­гно­зи­ру­ет­ся, что до 2021 го­да объ­ем ми­ро­вых он­лай­н­про­даж уве­ли­чит­ся до $4,8 трил­ли­о­на. Де­неж­ный обо­рот ин­тер­нет-тор­гов­ли Укра­и­ны в 2017 го­ду, по дан­ным «Эко­но­ми­че­ской прав­ды», до­стиг $1,9 мил­ли­ар­да, что со­став­ля­ет 3,2% в струк­ту­ре всей роз­нич­ной тор­гов­ли стра­ны.

лю­дей, в том чис­ле та­кое «циф­ро­вое» по­ко­ле­ние, как мил­ле­ни­а­лы, пред­по­чи­та­ют офлайн-шо­пинг. Это зна­чит, что по­ми­мо удач­ной ло­ка­ции, ос­нов­ной фак­тор при­вле­че­ния тра­фи­ка и кри­те­рий успе­ха тор­го­во­го цен­тра – пра­виль­ный те­нант-микс, вы­ра­жа­ю­щий­ся не толь­ко в под­бо­ре якор­ных арен­да­то­ров и мод­ных брен­дов, раз­вле­че­ний, опе­ра­то­ров за­ве­де­ний пи­та­ния и по­став­щи­ков услуг, но так­же в их раз­ме­ще­нии и зо­ни­ро­ва­нии.

На тре­тье ме­сто по сте­пе­ни важ­но­сти в про­ек­те тор­го­во­го цен­тра мож­но по­ста­вить ар­хи­тек­тур­ные ре­ше­ния, вклю­ча­ю­щие удоб­ную пла­ни­ров­ку про­стран­ства, при­вле­ка­тель­ный внеш­ний вид зда­ния и про­ду­ман­ный ин­те­рьер, пра­виль­ную ор­га­ни­за­цию по­то­ков, др. Од­на­ко по­доб­ное рас­пре­де­ле­ние кри­те­ри­ев успеш­но­го объ­ек­та тор­го­вой недви­жи­мо­сти по сте­пе­ни зна­чи­мо­сти услов­но, по­сколь­ку все со­став­ля­ю­щие, не толь­ко ло­ка­ция, те­нант-микс и ар­хи­тек­ту­ра, долж­ны вы­пол­нять­ся в ком­плек­се и на эта­пе раз­ра­бот­ки, и на эта­пе управ­ле­ния объ­ек­том. Сю­да мож­но от­не­сти пра­виль­ный ме­недж­мент и об­слу­жи­ва­ние (вклю­чая обес­пе­че­ние без­опас­но­сти пре­бы­ва­ния, чи­сто­ты и ком­форт­но­го мик­ро­кли­ма­та в тор­го­вом цен­тре), мар­ке­тин­го­вую по­ли­ти­ку, ин­но­ва­ции и дру­гое. Кро­ме то­го, су­ще­ству­ют фак­то­ры, ко­то­рым уде­ля­ет­ся ма­ло вни­ма­ния, но, тем не ме­нее, они мог­ли бы вне­сти свою леп­ту в со­зда­ние ком­фор­та в ТЦ/ТРЦ. Это, к при­ме­ру, на­ли­чие гар­де­роба или ка­мер хра­не­ния, обо­ру­до­ван­ных ком­нат для ку­ре­ния, зон для за­ряд­ки га­д­же­тов, др.

В этой свя­зи мож­но при­ве­сти при­мер ТЦ Westside Shopping Mall в Берне (Швей­ца­рия), от­крыв­ше­го­ся в 2008 го­ду. Он был раз­ра­бо­тан од­ним из из­вест­ней­ших в ми­ре ар­хи­тек­то­ров – Да­ни­элем Ли­бес­кин­дом из США, и за­пол­нен до­ро­ги­ми брен­да­ми. Од­на­ко объ­ект ис­пы­ты­вал труд­но­сти с по­се­ща­е­мо­стью, по­это­му его де­ве­ло­пе­ру – ком­па­нии Migros – при­шлось про­ве­сти ре­кон­цеп­цию, для ко­то­рой бы­ла при­вле­че­на ком­па­ния Josdevries. В ре­зуль­та­те вы­пол­нен­ных ра­бот, вклю­чав­ших из­ме­не­ние те­нант-мик­са, про­ра­бот­ку си­сте­мы на­ви­га­ции, ре­ди­зайн зо­ны фуд-кор­та, обу­строй­ство ре­лакс-зо­ны, др., по­ток по­ку­па­те­лей уве­ли­чил­ся на 18%, вре­мя их пре­бы­ва­ния – на 25%, а сред­ний чек вы­рос на 12%.

Мы об­ра­ти­лись к укра­ин­ским экс­пер­там – пред­ста­ви­те­лям де­ве­ло­пер­ских, управ­ля­ю­щих и кон­сал­тин­го­вых ком­па­ний, тор­го­вых цен­тров, ар­хи­тек­тур­ных и ди­зай­нер­ских бю­ро, спе­ци­а­ли­стам в об­ла­сти ин­жи­ни­рин­га, осве­ще­ния и аку­сти­ки – с прось­бой про­ком­мен­ти­ро­вать, ка­кие фак­то­ры со­зда­ют ком­форт­ную ат­мо­сфе­ру в тор­го­вом цен­тре и вли­я­ют на его успеш­ность.

На­та­лья Кра­вец, ди­рек­тор де­пар­та­мен­та тор­го­вой недви­жи­мо­сти, Colliers International (Укра­и­на)

К ос­нов­ным кри­те­ри­ям успеш­ной де­я­тель­но­сти ТЦ/ТРЦ от­но­сят­ся:

• Удач­ная ло­ка­ция. Обыч­но это центр го­ро­да, гу­сто­на­се­лен­ные жи­лые мас­си­вы, ме­сто­рас­по­ло­же­ние в рай­оне ин­тен­сив­ных транс­порт­ных ма­ги­стра­лей или стан­ций мет­ро с мно­го­чис­лен­ным пас­са­жи­ро­по­то­ком.

• Хо­ро­шая транс­порт­ная, пе­ше­ход­ная и ви­зу­аль­ная до­ступ­ность. Обыч­но это вы­ра­жа­ет­ся в на­ли­чии удоб­ных подъ­езд­ных пу­тей, ве­чер­ней сто­роне дви­же­ния, бли­зо­сти к стан­ци­ям мет­ро, вок­за­лам, рын­кам. Кро­ме то­го, важ­но, что­бы тор­го­вый центр имел длин­ный фа­сад с вы­хо­дом на ши­ро­кую ма­ги­страль. При этом необ­хо­ди­мо по­сто­ян­но ра­бо­тать с ли­це­вой сто­ро­ной зда­ния: сле­дить за осве­ще­ни­ем, уста­но­вить кон­струк­ции под ре­кла­му арен­да­то­ров и раз­ме­ще­ние ин­фор­ма­ции о мар­ке­тин­го­вых ме­ро­при­я­ти­ях и т.д. Так­же для успеш­но­сти про­ек­та ре­ко­мен­ду­ет­ся со­здать мак­си­маль­но ком­форт­ный въезд/вы­езд, преду­смот­реть на­ви­га­цию до въез­да ми­ни­мум за один ки­ло­метр до ТЦ/ТРЦ, раз­ме­стить пи­ло­ны, лайт бок­сы и т.д. с ин­фор­ма­ци­ей об объ­ек­те, ор­га­ни­зо­вать шатл-ба­сы из бли­жай­ших мест скоп­ле­ния лю­дей.

• Ка­че­ствен­ная мар­ке­тин­го­вая и ар­хи­тек­тур­ная кон­цеп­ции тор­го­во­го цен­тра. При со­зда­нии мар­ке­тин­го­вой кон­цеп­ции крайне важ­но по­ни­мать порт­рет бу­ду­ще­го по­се­ти­те­ля. Для это­го необ­хо­ди­мо про­ве­сти со­цио­ло­ги­че­ские ис­сле­до­ва­ния с опре­де­ле­ни­ем тор­го­вых зон, оцен­ку уров­ня до­хо­дов на­се­ле­ния и по­ку­па­тель­ских пред­по­чте­ний в пер­вич­ной и вто­рич­ной тор­го­вых зо­нах объ­ек­та недви­жи­мо­сти, ана­лиз кон­ку­рент­но­го окру­же­ния, пре­бро­керидж, то есть те­сти­ро­ва­ние кон­цеп­ции с по­тен­ци­аль­ны­ми арен­да­то­ра­ми. Ар­хи­тек­тур­ная кон­цеп­ция долж­на от­ве­чать всем со­вре­мен­ным тре­бо­ва­ни­ям – ТЦ дол­жен быть мак­си­маль­но удоб­ным и про­стым в на­ви­га­ции и уни­каль­ным в ди­зайне.

«ВСЕ­ГО НЕСКОЛЬ­КО ОБЪ­ЕК­ТОВ В НА­ШЕЙ СТРАНЕ СРАВ­НИ­МЫ В ЕВ­РО­ПЕЙ­СКИ­МИ. ДЕ­ЛО В ТОМ, ЧТО БОЛЬ­ШИН­СТВО ТЦ/ТРЦ УКРА­И­НЫ – ЭТО ПРО­ЕК­ТЫ СТА­РО­ГО ПО­КО­ЛЕ­НИЯ, НЕ СО­ВСЕМ АК­ТУ­АЛЬ­НЫЕ СЕ­ГОД­НЯ, ГДЕ ОТ­СУТ­СТВУ­ЮТ ГРА­МОТ­НАЯ НА­ВИ­ГА­ЦИЯ, СО­ВРЕ­МЕН­НЫЕ ДИ­ЗАЙ­НЕР­СКИЕ РЕ­ШЕ­НИЯ И АТ­МО­СФЕ­РА ПО­ЗИ­ТИ­ВА»

• Хо­ро­шо сба­лан­си­ро­ван­ный те­нант-микс, со­сто­я­щий из мощ­ных якор­ных арен­да­то­ров, но­вых ин­те­рес­ных брен­дов, до­ста­точ­но­го ко­ли­че­ства ма­га­зи­нов раз­лич­ных про­фи­лей тор­гов­ли и для всех сло­ев на­се­ле­ния.

• Про­фес­си­о­наль­ное управ­ле­ние объ­ек­том, ко­то­рое за­клю­ча­ет­ся в под­дер­жа­нии опе­ра­ци­он­ной де­я­тель­но­сти ТЦ/ТРЦ на вы­со­ком уровне. Здесь важ­но учесть все эле­мен­ты обес­пе­че­ния функ­ци­о­ни­ро­ва­ния объ­ек­та: убор­ку, охра­ну, обес­пе­че­ние ра­бо­че­го со­сто­я­ния ин­же­нер­ных си­стем, пар­кин­га и т.д. Не­ма­ло­важ­но на­ла­дить гра­мот­ное вза­и­мо­дей­ствие с арен­да­то­ра­ми, обес­пе­чить при­ят­ную ат­мо­сфе­ру и ло­яль­ное от­но­ше­ние к по­се­ти­те­лям.

Для со­зда­ния со­вре­мен­но­го успеш­но­го ТЦ/ТРЦ необ­хо­ди­мо внед­рить все кри­те­рии, ука­зан­ные вы­ше, и до­ба­вить в объ­ект уни­каль­ные осо­бен­но­сти. На­при­мер, это мо­гут быть ар­хи­тек­тур­ные и ди­зай­нер­ские ре­ше­ния: необыч­ные ат­ри­умы, фон­та­ны, фор­ма зда­ния, а так­же раз­вле­че­ния и ин­те­рес­ные мар­ке­тин­го­вые ак­тив­но­сти, по­сколь­ку воз­мож­ность по­лу­чить при­ят­ные эмо­ции яв­ля­ет­ся од­ним из глав­ных фак­то­ров, ко­то­рые мо­гут при­влечь по­се­ти­те­лей. Объ­яс­ня­ет­ся все про­сто: ко­гда в стране про­ис­хо­дят по­тря­се­ния, лю­ди ак­тив­нее раз­вле­ка­ют­ся и под­ни­ма­ют на­стро­е­ние с по­мо­щью по­хо­дов в ТЦ/ТРЦ. Кро­ме то­го, с каж­дым го­дом по­ку­па­те­ли ста­но­вят­ся бо­лее из­би­ра­тель­ны­ми, а со­вре­мен­ное по­ко­ле­ние ча­ще от­да­ет пред­по­чте­ние он­лайн-шо­пин­гу и при вы­бо­ре тор­го­вых цен­тров оста­нав­ли­ва­ет­ся на со­вре­мен­ных объ­ек­тах с гра­мот­ной кон­цеп­ци­ей, удоб­ным ме­сто­рас­по­ло­же­ни­ем, ши­ро­ким вы­бо­ром услуг и раз­вле­че­ний.

Тем не ме­нее, на дан­ный мо­мент внут­рен­няя ат­мо­сфе­ра в тор­го­вых ком­плек­сах Укра­и­ны все еще от­ли­ча­ет­ся от ми­ро­вых при­ме­ров. Все­го несколь­ко объ­ек­тов в на­шей стране срав­ни­мы в ев­ро­пей­ски­ми. Де­ло в том, что боль­шин­ство ТЦ/ТРЦ Укра­и­ны – это про­ек­ты ста­ро­го по­ко­ле­ния, не со­всем ак­ту­аль­ные се­год­ня, где от­сут­ству­ют гра­мот­ная на­ви­га­ция, со­вре­мен­ные ди­зай­нер­ские ре­ше­ния и ат­мо­сфе­ра по­зи­ти­ва. Од­на­ко необ­хо­ди­мо от­ме­тить, что уро­вень укра­ин­ской тор­го­вой недви­жи­мо­сти рас­тет. К при­ме­ру, во мно­гих объ­ек­тах на­ча­ли по­яв­лять­ся ла­у­нж-зо­ны, в част­но­сти, в ки­ев­ском ТРЦ Gulliver. Ес­ли по­се­ти­тель не хо­чет хо­дить по ма­га­зи­нам или про­во­дить вре­мя на фуд-кор­те, он мо­жет при­сесть в та­кой зоне пря­мо в га­ле­рее. В сто­лич­ном ТРЦ Ocean Plaza своя необыч­ная при­ят­ная ат­мо­сфе­ра, ко­то­рую со­зда­ют де­ко­ра­ции, ак­ва­ри­ум, фон­тан. В ТРЦ SKY MALL в Ки­е­ве име­ют­ся дет­ский фуд-корт, ком­на­та ма­те­ри и ре­бен­ка. В ТРЦ RETROVILLE, за­пла­ни­ро­ван­ном к от­кры­тию в 2019 го­ду в Ки­е­ве, преду­смот­ре­на цен­траль­ная пло­щадь, где ре­гу­ляр­но бу­дут про­хо­дить раз­лич­ные ивен­ты. В сто­лич­ном ТРЦ River Mall, от­кры­тие ко­то­ро­го за­яв­ле­но на ко­нец 2018 го­да, раз­ра­бо­та­ны уни­каль­ные ин­те­рьер­ные ре­ше­ния, а так­же бла­го­устро­ен­ная на­бе­реж­ная для со­зда­ния при­ят­ной об­ста­нов­ки и ком­фор­та по­се­ти­те­лей. В ка­че­стве при­ме­ра успеш­но­го во­пло­ще­ния бла­го­при­ят­ной ат­мо­сфе­ры мож­но так­же при­ве­сти ТРЦ «Ри­вье­ра» в Одес­се и ТРЦ Forum Lviv во Ль­во­ве.

ТЦ GLOBUS, Ки­ев

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.