ЗА­ЧЕМ ТЦ НЕОБ­ХО­ДИМ ПРО­ФЕС­СИ­О­НАЛЬ­НЫЙ БРО­КЕРИДЖ

Commercial Property - - КОНСАЛТИНГ -

БЛА­ГО­ДА­РЯ НЕСТАНДАРТНЫМ ПОДХОДАМ И ПРО­ФЕС­СИ­О­НА­ЛИЗ­МУ КОЛ­ЛЕК­ТИ­ВА КОМ­ПА­НИЯ UTG УЖЕ МНО­ГО ЛЕТ ЯВ­ЛЯ­ЕТ­СЯ ВЕДУЩИМ ИГРОКОМ СЕК­ТО­РА ТОР­ГО­ВОЙ НЕДВИ­ЖИ­МО­СТИ УКРА­И­НЫ. ИМЕЯ В СВО­ЕМ ПОРТ­ФЕ­ЛЕ ЗНАКОВЫЕ ПРО­ЕК­ТЫ И ПО­ЛО­ЖИ­ТЕЛЬ­НУЮ РЕ­ПУ­ТА­ЦИЮ НА РЫН­КЕ, БРО­КЕРИДЖ ОБЪ­ЕК­ТОВ СПЕ­ЦИ­А­ЛИ­СТА­МИ КОМ­ПА­НИИ UTG ПО ПРАВУ СЧИ­ТА­ЕТ­СЯ СА­МЫМ ЭФ­ФЕК­ТИВ­НЫМ КАК ДЛЯ ДЕ­ВЕ­ЛО­ПЕ­РОВ, ТАК И РИТЕЙЛ-ОПЕ­РА­ТО­РОВ. ПЛАНИРУЙДУМАЙВОПЛОЩАЙ

Ком­па­ния UTG – един­ствен­ная на укра­ин­ском рын­ке недви­жи­мо­сти, ко­то­рая каж­дый год от­кры­ва­ет но­вые про­ек­ты, обес­пе­чи­вая де­ве­ло­пе­рам услу­ги пол­но­го цик­ла, вклю­чая раз­ра­бот­ку кон­цеп­ции, бро­керидж, за­пуск и про­фес­си­о­наль­ное управ­ле­ние. Сре­ди недав­них при­ме­ров – от­кры­тие ТРЦ Lavina Mall в 2017 го­ду, за­пуск Smart Plaza Polytech в ап­ре­ле 2018 го­да и Smart Plaza Obolon в кон­це ны­неш­не­го го­да. «Успеш­ная де­я­тель­ность ком­па­нии ба­зи­ру­ет­ся на ком­плекс­ном под­хо­де и ши­ро­ком спек­тре услуг. Это поз­во­ля­ет сфор­ми­ро­вать пра­виль­ное кон­ку­рент­ное по­зи­ци­о­ни­ро­ва­ние про­ек­тов с рас­че­том мак­си­маль­ной до­ход­но­сти, опре­де­лить фор­мат, по­тен­ци­аль­ных по­се­ти­те­лей, а так­же луч­ший пул арен­да­то­ров и их раз­ме­ще­ние в тор­го­вой га­ле­рее для мак­си­ми­за­ции при­бы­ли ри­тей­ле­ров и де­ве­ло­пе­ра. И ка­че­ствен­но вы­пол­нен­ный бро­керидж тор­го­во­го цен­тра пол­но­стью ре­ша­ет его даль­ней­шую судь­бу», – от­ме­ча­ет Ва­дим Не­по­се­дов, ос­но­ва­тель и пре­зи­дент ком­па­нии UTG.

По­это­му UTG с уче­том бо­га­то­го опы­та и соб­ствен­ной ба­зы арен­да­то­ров со­про­вож­да­ет парт­не­ров и за­каз­чи­ков на всех эта­пах жиз­нен­но­го цик­ла объ­ек­та ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти. И од­ним из ос­нов­ных век­то­ров де­я­тель­но­сти ком­па­нии яв­ля­ет­ся ли­зинг тор­го­вой недви­жи­мо­сти. «Мы зна­ем, что необ­хо­ди­мо для эф­фек­тив­но­го бро­кери­джа тор­го­во­го цен­тра, по­сколь­ку не про­сто сда­ем по­ме­ще­ния в арен­ду, но так­же яв­ля­ем­ся раз­ра­бот­чи­ка­ми кон­цеп­ций и управ­лен­ца­ми ТЦ/ТРЦ с боль­шим опы­том успеш­ной де­я­тель­но­сти», – от­ме­ча­ет Ев­ге­ния Лок­ти­о­но­ва, ди­рек­тор ком­па­нии UTG.

Под­твер­жде­ни­ем то­му яв­ля­ет­ся ра­бо­та над про­ек­та­ми тор­го­вых цен­тров раз­лич­ных фор­ма­тов во всех ре­ги­о­нах Укра­и­ны – от круп­ных, та­ких как ки­ев­ские ТРЦ Ocean Plaza и Lavina Mall, до неболь­ших, на­при­мер, сто­лич­ные тор­го­во-раз­вле­ка­тель­ные цен­тры се­ти Smart Plaza или вин­ниц­кий ТРЦ «Ме­га­молл».

ЗАЛОЖИТЬ ФУН­ДА­МЕНТ

Про­цесс бро­кери­джа де­лит­ся на три боль­ших эта­па – ис­сле­до­ва­ние и ана­лиз про­ек­та тор­го­во­го цен­тра, за­тем идут пред­ва­ри­тель­ные пе­ре­го­во­ры с ри­тей­ле­ра­ми и по­след­ний этап – непо­сред­ствен­ная сда­ча по­ме­ще­ний в арен­ду. При этом пер­вый этап за­да­ет об­щее на­прав­ле­ние по ра­бо­те над про­ек­том. «По ре­зуль­та­там изу­че­ния рын­ка осу­ществ­ля­ет­ся биз­нес-пла­ни­ро­ва­ние ТЦ/ТРЦ, про­ра­бот­ка всех фи­нан­со­вых во­про­сов, а за­тем с уче­том по­лу­чен­ных ре­зуль­та­тов вы­ра­ба­ты­ва­ет­ся ар­хи­тек­тур­ная кон­цеп­ция. Вме­сте с ар­хи­тек­то­ра­ми бро­ке­ры опре­де­ля­ют рас­по­ло­же­ние опе­ра­то­ров раз­лич­но­го на­зна­че­ния внут­ри цен­тра, их пло­ща­ди и т.п.», – объ­яс­ня­ет

Ро­сти­слав Си­мо­нов, ру­ко­во­ди­тель Де­пар­та­мен­та стра­те­ги­че­ско­го кон­сал­тин­га ком­па­нии UTG.

Ис­хо­дя из кон­цеп­ции про­ек­та опре­де­ля­ют­ся брен­ды, ко­то­рые бу­дут наи­бо­лее вос­тре­бо­ван­ны­ми в дан­ном ТЦ/ТРЦ. Имен­но пре­бро­керидж поз­во­ля­ет опре­де­лить ин­те­рес к объ­ек­ту со сто­ро­ны по­тен­ци­аль­ных арен­да­то­ров, вы­явить якор­ных опе­ра­то­ров и пер­спек­ти­вы ТЦ/ТРЦ, его по­зи­ци­о­ни­ро­ва­ние, от­кор­рек­ти­ро­вать кон­цеп­цию, ес­ли речь идет о дей­ству­ю­щем мол­ле, спро­гно­зи­ро­вать аренд­ные став­ки и до­ход­ность.

РАЗ­ВИ­ТИЕ В СИНЕРГИИ

Для эф­фек­тив­ной ра­бо­ты на рын­ке тор­го­вой недви­жи­мо­сти необ­хо­ди­мо по­ни­мать и от­ста­и­вать по­зи­ции как де­ве­ло­пе­ра, так и арен­да­то­ров. На пер­вый взгляд это ка­жет­ся невоз­мож­ным, од­на­ко ко­ман­да про­фес­си­о­на­лов UTG смог­ла най­ти пу­ти вза­и­мо­вы­год­но­го со­труд­ни­че­ства, на ко­то­ром строится вся си­сте­ма ре­зуль­та­тив­ной ра­бо­ты тор­го­вых цен­тров.

«Кро­ме на­ра­бо­тан­ных за го­ды со­труд­ни­че­ства лич­ных кон­так­тов с соб­ствен­ни­ка­ми и топ-ме­не­дже­ра­ми круп­ных на­ци­о­наль­ных ри­тей­ле­ров, мы на­хо­дим­ся в по­сто­ян­ных пе­ре­го­во­рах с меж­ду­на­род­ны­ми опе­ра­то­ра­ми. Необ­хо­ди­мо по­ни­мать, что путь от пер­во­го зна­ком­ства с рын­ком до вы­хо­да брен­да за­ни­ма­ет от трех до пя­ти лет. По­это­му с уве­рен­но­стью мо­гу ска­зать, что боль­шин­ство ми­ро­вых ри­тей­ле­ров по­яви­лись в Укра­ине бла­го­да­ря ра­бо­те UTG. Ме­не­дже­ры ком­па­нии участ­ву­ют во мно­гих меж­ду­на­род­ных вы­став­ках и кон­фе­рен­ци­ях, про­во­дят лич­ные встре­чи и пе­ре­го­во­ры», – объ­яс­ня­ет Сер­гей За­и­ка, ди­рек­тор по раз­ви­тию биз­не­са ком­па­нии UTG.

В про­цес­се непре­рыв­но­го об­ще­ния спе­ци­а­ли­стам UTG необ­хо­ди­мо не толь­ко убе­дить ри­тей­ле­ров в пер­спек­ти­вах укра­ин­ско­го сек­то­ра тор­го­вой недви­жи­мо­сти, но и пред­ло­жить быст­рый и эф­фек­тив­ный по­иск необ­хо­ди­мых пло­ща­дей, удо­вле­тво­ря­ю­щих тре­бо­ва­ни­ям меж­ду­на­род­ных се­тей. Имен­но бла­го­да­ря на­стой­чи­во­сти и про­фес­си­о­на­лиз­му бро­ке­ров UTG в

на­шей стране по­яви­лось боль­шин­ство но­вых для рын­ка брен­дов, сре­ди ко­то­рых Marks & Spencer, LC Waikiki, Collezione, KFC, Cinnabon и дру­гие. И спе­ци­а­ли­сты ком­па­нии про­дол­жа­ют раз­ви­вать ри­тей­ле­ров в Укра­ине. К при­ме­ру, при уча­стии UTG бы­ла за­кры­та сдел­ка с пер­вым в ре­ги­оне LC Waikiki в Хмель­ниц­ком.

В то же вре­мя не зря го­во­рят, что один в по­ле – не во­ин, по­это­му при­вле­че­ние да­же круп­но­го но­во­го меж­ду­на­род­но­го брен­да не яв­ля­ет­ся па­на­це­ей. Эф­фек­тив­ную ра­бо­ту тор­го­во­го цен­тра мо­жет обес­пе­чить толь­ко пра­виль­но по­до­бран­ный пул опе­ра­то­ров, для ко­то­рых необ­хо­ди­мо со­здать мак­си­маль­но вы­год­ные усло­вия. По­это­му за­ча­стую в UTG об­ра­ща­ют­ся соб­ствен­ни­ки и управ­ля­ю­щие ком­па­нии ТЦ/ТРЦ с прось­бой сде­лать ре­кон­цеп­цию дей­ству­ю­щих объ­ек­тов. В про­цес­се ра­бо­ты над дан­ной за­да­чей спе­ци­а­ли­сты ком­па­нии UTG вы­пол­ня­ют раз­лич­ные ис­сле­до­ва­ния, по ре­зуль­та­там ко­то­рых осу­ществ­ля­ют ро­та­цию су­ще­ству­ю­щих арен­да­то­ров. По­сколь­ку де­я­тель­ность и сро­ки оку­па­е­мо­сти все­го тор­го­во­го цен­тра за­ви­сят от вы­бо­ра арен­да­то­ров и их эф­фек­тив­ной ра­бо­ты.

ОД­НА ГО­ЛО­ВА ХО­РО­ШО, А ДВЕ  ЛУЧ­ШЕ

«Имидж и успех лю­бо­го цен­тра со­зда­ют арен­да­то­ры, – под­чер­ки­ва­ет Ев­ге­ния Лок­ти­о­но­ва. – Эф­фек­тив­ность ра­бо­ты ТЦ до­ста­точ­но лег­ко опре­де­лить по ди­на­ми­ке чи­сто­го опе­ра­ци­он­но­го до­хо­да и свя­зан­ных фи­нан­со­вых со­став­ля­ю­щих, по ко­ли­че­ству по­се­ти­те­лей, по­тре­би­тель­ской спо­соб­но­сти по­ку­па­те­лей, от­зы­вам арен­да­то­ров и по­ку­па­те­лей, а так­же в срав­не­нии с ана­ло­гич­ны­ми объ­ек­та­ми. По­это­му в слу­чае на­ли­чия про­блем в ра­бо­те ТЦ, по­сле их опре­де­ле­ния, в де­ло всту­па­ют ме­то­ды ана­ли­за для вы­яв­ле­ния при­чин. А так как в со­вре­мен­ном ми­ре все очень ча­сто и быст­ро меняется, необ­хо­ди­мо ис­поль­зо­вать со­вре­мен­ные спо­со­бы сбо­ра дан­ных и по­сто­ян­но дер­жать ру­ку на пуль­се», – от­ме­ча­ет ру­ко­во­ди­тель. На фоне про­ис­хо­дя­щих транс­фор­ма­ций по­тре­би­тель­ских на­стро­е­ний важ­но об­нов­лять ТЦ/ТРЦ пу­тем из­ме­не­ния со­ста­ва арен­да­то­ров, пе­ре­про­ек­ти­ро­ва­ния и мо­дер­ни­за­ции для со­зда­ния про­цве­та­ю­ще­го биз­не­са. При этом не су­ще­ству­ет еди­но­го ме­то­да, ко­то­рый под­хо­дит всем. Од­на­ко в лю­бом слу­чае за­ло­гом эф­фек­тив­но­сти и ком­мер­че­ско­го успе­ха как управ­ля­ю­щей ком­па­нии, так и са­мих арен­да­то­ров яв­ля­ет­ся опе­ра­тив­ная ра­бо­та и вне­се­ние из­ме­не­ний при пе­ре­мене ры­ноч­ной си­ту­а­ции и по­тре­би­тель­ских на­стро­е­ний. «Мы вы­со­ко це­ним свою ре­пу­та­цию и по­ни­ма­ем, нас­коль­ко важ­но пред­ло­жить та­кие усло­вия, что­бы они бы­ли вы­год­ны в пер­спек­ти­ве дол­го­сроч­ной сов­мест­ной ра­бо­ты для всех сто­рон – как соб­ствен­ни­ка объ­ек­та, так и тор­го­вых опе­ра­то­ров, – от­ме­ча­ет Ев­ге­ния Лок­ти­о­но­ва. – Для это­го важ­но по­ни­мать нуж­ды и же­ла­ния по­тре­би­те­лей, учи­ты­вая их при под­бо­ре и со­сед­стве ма­га­зи­нов в тор­го­вых цен­трах».

Без­услов­но, боль­шин­ство опе­ра­то­ров при­дер­жи­ва­ют­ся стра­те­гии при­сут­ствия в луч­ших ло­ка­ци­ях, счи­тая это за­ло­гом успе­ха. Од­на­ко та­кой под­ход не все­гда ра­бо­та­ет. Как по­ка­зы­ва­ет прак­ти­ка, ри­тей­ле­рам для эф­фек­тив­ной де­я­тель­но­сти необ­хо­ди­мо по­сто­ян­ное раз­ви­тие. По­это­му бро­ке­ры UTG уде­ля­ют боль­шое вни­ма­ние фор­ма­там арен­да­то­ров, сти­му­ли­руя к об­нов­ле­нию. «Мы убеж­да­ем парт­не­ров об­нов­лять ма­га­зи­ны, со­зда­вая вы­зы­ва­ю­щую ин­те­рес-сре­ду, в ко­то­рой кли­ен­ты стремятся про­во­дить вре­мя, а не толь­ко со­вер­шать по­куп­ки», – рас­ска­зы­ва­ет Ев­ге­ния Лок­ти­о­но­ва. При этом она де­ла­ет ак­цент на обес­пе­че­нии при­сут­ствия в про­ек­те це­ле­вых брен­дов и улуч­ше­нии его ими­джа. Для это­го бро­ке­ры UTG опре­де­ля­ют наи­бо­лее успеш­ные в дан­ной кон­цеп­ции то­вар­но-те­ма­ти­че­ские на­прав­ле­ния и вы­би­ра­ют оп­ти­маль­ных якор­ных арен­да­то­ров, ко­то­рые не толь­ко под­хо­дят для объ­ек­та, но и уси­ли­ва­ют по­зи­ции друг дру­га.

С ПРИЦЕЛОМ НА БУ­ДУ­ЩЕЕ

Цен­но­сти бро­кери­джа UTG за­клю­ча­ют­ся в про­фес­си­о­наль­ном фор­ми­ро­ва­нии те­нант-мик­са и по­сто­ян­ном мо­ни­то­рин­ге аренд­ных по­то­ков объ­ек­та в це­лях ско­рей­шей сда­чи ва­кант­ных или осво­бож­да­ю­щих­ся пло­ща­дей. Спе­ци­а­ли­сты ком­па­нии за­ни­ма­ют­ся так­же разработкой антикризисных или стимулирующих ме­ро­при­я­тий для обес­пе­че­ния необ­хо­ди­мо­го уров­ня до­ход­но­сти объ­ек­та пу­тем установления и под­дер­жа­ния взаимовыгодных долгосрочных партнерских от­но­ше­ний меж­ду соб­ствен­ни­ка­ми, инвесторами и арендаторами тор­го­вой недви­жи­мо­сти. «Мы ока­зы­ва­ем все­сто­рон­нюю по­мощь и под­держ­ку соб­ствен­ни­кам и опе­ра­то­рам при оцен­ке и оп­ти­ми­за­ции уже дей­ству­ю­щих до­го­во­ров аренды. По­ми­мо это­го, экс­пер­ты ком­па­нии раз­ра­ба­ты­ва­ют ин­ве­сти­ци­он­ные стра­те­гии для при­вле­че­ния до­пол­ни­тель­ных ре­сур­сов, обеспечивающих успеш­ную ре­а­ли­за­цию биз­нес-про­ек­тов вла­дель­цев и арен­да­то­ров объ­ек­тов ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти, – под­чер­ки­ва­ет пре­иму­ще­ства ра­бо­ты кол­лек­ти­ва мно­го­про­филь­ных спе­ци­а­ли­стов Ва­дим Не­по­се­дов. – Мы до­ро­жим ре­пу­та­ци­ей, имен­но по­это­му бро­ке­ры UTG ори­ен­ти­ро­ва­ны не на сию­ми­нут­ную при­быль, а на дол­го­сроч­ное и доб­ро­со­вест­ное со­труд­ни­че­ство с за­каз­чи­ка­ми и парт­не­ра­ми».

СПЕ­ЦИ­А­ЛИ­СТЫ КОМ­ПА­НИИ UTG ЗА­НИ­МА­ЮТ­СЯ ТАК­ЖЕ РАЗРАБОТКОЙ АНТИКРИЗИСНЫХ ИЛИ СТИМУЛИРУЮЩИХ МЕ­РО­ПРИ­Я­ТИЙ ДЛЯ ОБЕС­ПЕ­ЧЕ­НИЯ НЕОБ­ХО­ДИ­МО­ГО УРОВ­НЯ ДО­ХОД­НО­СТИ ОБЪ­ЕК­ТА ПУ­ТЕМ УСТАНОВЛЕНИЯ И ПОД­ДЕР­ЖА­НИЯ ВЗАИМОВЫГОДНЫХ ДОЛГОСРОЧНЫХ ПАРТНЕРСКИХ ОТ­НО­ШЕ­НИЙ МЕЖ­ДУ СОБ­СТВЕН­НИ­КА­МИ, ИНВЕСТОРАМИ И АРЕНДАТОРАМИ ТОР­ГО­ВОЙ НЕДВИ­ЖИ­МО­СТИ

ТРЦ Smart Plaza Polytech (Ки­ев)

Ви­зу­а­ли­за­ция ТРЦ Smart Plaza Obolon (Ки­ев)

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.