Ин­ве­сти­ции в пер­вич­ку. Как вло­жить­ся без ненуж­но­го риска

Delovaya Stolitsa - - НЕДВИЖИМОСТЬ - Ло­ра РАЙТАРОВСКАЯ

Су­ще­ству­ют два ос­нов­ных ви­да ин­ве­сти­ций в жи­лую недви­жи­мость на пер­вич­ном рын­ке — по­куп­ка квар­тир с це­лью пе­ре­про­да­жи и под арен­ду. Что­бы не по­те­рять день­ги, ин­ве­сто­рам необ­хо­ди­мо учесть мно­го ню­ан­сов.

Спрос на недви­жи­мость оста­ет­ся по-преж­не­му вы­со­ким, а часть по­ку­па­те­лей при­об­ре­та­ет квар­ти­ры с це­лью за­ра­бо­тать на них. К при­ме­ру, в ЖК «Но­во­пе­чер­ские Лип­ки» по­ряд­ка 40% про­даж про­ис­хо­дит с це­лью ин­ве­сти­ро­ва­ния, а чет­верть ин­ве­сто­ров по­сле пе­ре­про­да­жи квар­ти­ры тут же вкла­ды­ва­ют день­ги в квар­ти­ру в сле­ду­ю­щей оче­ре­ди. По дан­ным сто­лич­ных за­строй­щи­ков, до­ход­ность от пе­ре­про­да­жи квар­ти­ры в го­то­вом до­ме, куп­лен­ной на эта­пе кот­ло­ва­на, со­став­ля­ет по­ряд­ка 25–40%. В то же вре­мя кон­суль­тант по недви­жи­мо­сти Иван Ку­до­яр предо­сте­ре­га­ет: не все ин­ве­сти­ции в недви­жи­мость с це­лью пе­ре­про­да­жи бу­дут вы­год­ны­ми. «Ры­нок недви­жи­мо­сти неустой­чи­вый, а це­на на жи­лье ко­леб­лет­ся в пре­де­лах 10%, — объ­яс­ня­ет он. — К то­му же ры­нок очень сег­мен­ти­ро­ван­ный, и ес­ли один класс недви­жи­мо­сти «ра­бо­та­ет», то ин­ве­сти­ро­вать в дру­гой мо­жет быть со­всем невы­год­но».

День­ги в кар­мане

Пер­вый во­прос, ко­то­рый воз­ни­ка­ет у по­тен­ци­аль­но­го ин­ве­сто­ра, — ка­кой сум­мой нуж­но рас­по­ла­гать, что­бы риск­нуть ин­ве­сти­ро­вать в недви­жи­мость. К при­ме­ру, для по­куп­ки квар­ти­ры на Со­ло­мен­ке в ЖК «Ме­до­вый» до­ста­точ­но по­ряд­ка 540 тыс. грн, спу­стя год она бу­дет сто­ить 624 тыс. грн. «Ес­ли по­ку­па­тель ин­ве­сти­ру­ет всю сум­му еще на стар­те, то, по­лу­чив скид­ку от за­строй­щи­ка в раз­ме­ре 10%, он уже сэко­но­мил, а зна­чит, за­ра­бо­тал», — объ­яс­ня­ет ди­рек­тор де­пар­та­мен­та про­даж и мар­ке­тин­га ХК «Ки­ев­гор­строй» Та­тья­на Мар­ко­ва. Экс­перт уве­ре­на, что в дан­ном слу­чае ин­ве­сти­ро­вать в квар­ти­ру мож­но, имея на ру­ках толь­ко 30% от це­ны, а недо­ста­ю­щую сум­му вы­пла­чи­вать в рас­сроч­ку. За­ра­бо­ток в ко­неч­ном ито­ге все рав­но бу­дет, но мень­ше, по­то­му что сто­и­мость остат­ка не фик­си­ру­ет­ся и це­на на квад­рат вы­рас­тет. А по мне­нию мар­ке­то­ло­га ЖК «Но­во­пе­чер­ские Лип­ки» Дмит­рия Но­ви­ко­ва, ми­ни­маль­ная сум­ма ин­ве­сти­ций — 100% сто­и­мо­сти квар­ти­ры. «Все, что идет с рас­сроч­кой или кре­ди­то­ва­ни­ем, — это не ин­ве­сти­ро­ва­ние, по­сколь­ку та­кие ва­ри­ан­ты все­гда по­лу­ча­ют­ся немно­го до­ро­же», — счи­та­ет он.

От­толк­нуть­ся от кот­ло­ва­на

Лю­бое вло­же­ние при­но­сит мак­си­маль­ную при­быль, ес­ли де­лать его на са­мом ран­нем эта­пе ре­а­ли­за­ции про­ек­та, и стро­и­тель­ство — не ис­клю­че­ние, от­ме­ча­ет пресс-сек­ре­тарь кор­по­ра­ции «Укр­буд» Глеб Ше­мов­нев. «Стар­то­вая це­на, ко­то­рую пред­ла­га­ют при от­кры­тии про­даж в но­вострой­ке, все­гда са­мая низ­кая и с те­че­ни­ем вре­ме-

ни бу­дет толь­ко по­вы­шать­ся», — до­бав­ля­ет он. Кро­ме низ­кой це­ны, по сло­вам Та­тья­ны Мар­ко­вой, у ин­ве­сто­ра на на­чаль­ном эта­пе еще есть и са­мый боль­шой вы­бор пла­ни­ро­вок квар­тир, и са­мая ло­яль­ная скид­ка при пол­ной опла­те. Сре­ди фак­то­ров, ко­то­рые по­мо­гут ин­ве­сто­ру за­ра­бо­тать, экс­перт на­зы­ва­ет пра­виль­ный вы­бор ме­ста рас­по­ло­же­ния и лик­вид­но­сти бу­ду­ще­го объ­ек­та, кон­цеп­ции жи­лищ­но­го ком­плек­са. На ко­неч­ной сто­и­мо­сти по­стро­ен­но­го жи­лья так­же ска­жет­ся уро­вень раз­ви­тия транс­порт­ной и со­ци­аль­но-бы­то­вой ин­фра­струк­ту­ры рай­о­на. Уве­ли­чить сто­и­мость и лик­вид­ность по­стро­ен­ной квар­ти­ры ин­ве­стор мо­жет и в том слу­чае, ес­ли, на­при­мер, сде­ла­ет в ней вос­тре­бо­ван­ный рын­ком ре­монт.

Вы­со­кие рис­ки

Важ­но так­же пра­виль­но вы­брать са­мо­го за­строй­щи­ка, ина­че мож­но ни­че­го не за­ра­бо­тать или, еще ху­же, все по­те­рять. «Боль­шое вни­ма­ние сле­ду­ет об­ра­щать на ре­пу­та­цию стро­и­тель­ной ком­па­нии, на ко­ли­че­ство и ка­че­ство по­стро­ен­ных ею объ­ек­тов, на ее «за­пас проч­но­сти», устой­чи­вость в слу­чае воз­ник­но­ве­ния кри­зис­ных си­ту­а­ций, — со­ве­ту­ет Глеб Ше­мов­нев. — Важ­но про­ана­ли­зи­ро­вать и сам про­ект: про­ве­рить на­ли­чие всех раз­ре­ши­тель­ных до­ку­мен­тов, изу­чить ме­ха­низм ин­ве­сти­ро­ва­ния, при необ­хо­ди­мо­сти про­кон­суль­ти­ро­вать­ся с юри­стом». Иван Ку­до­яр со­ве­ту­ет дель­цам, ко­то­рые ин­ве­сти­ру­ют на уровне кот­ло­ва­на, учи­ты­вать в том чис­ле и мас­су дру­гих рис­ков по­ли­ти­че­ско­го и эко­но­ми­че­ско­го пла­на. «Ес­ли сто­и­мость дол­ла­ра рез­ко по­вы­сит­ся, то мно­гие за­строй­щи­ки сни­зят тем­пы стро­и­тель­ства. Слу­чит­ся непред­ви­ден­ный по­ли­ти­че­ский кри­зис — ры­нок мо­жет при­тор­мо­зить раз­ви­тие на пол­го­да-год», — объ­яс­ня­ет он. Еще од­на об­щая про­бле­ма — де­фи­цит стро­и­те­лей, из-за ко­то­ро­го мно­гие за­строй­щи­ки мо­гут от­ста­вать от гра­фи­ка стро­и­тель­ства. Су­ще­ству­ют и до­ку­мен­таль­ные рис­ки, а в по­след­нее вре­мя у за­строй­щи­ков всплы­ва­ют все но­вые слож­но­сти, свя­зан­ные с из­ме­не­ни­ем за­ко­но­да­тель­ной ба­зы — вве­де­ни­ем но­вых ГСНов, тре­бо­ва­ний по вы­сот­но­сти зда­ний.

Пред­ва­ри­тель­ные под­сче­ты

Ес­ли ин­ве­стор го­тов вло­жить­ся на стар­те стро­и­тель­ства объ­ек­та и по­до­ждать два-три го­да, то ка­пи­та­ли­за­ция вло­же­ния за это вре­мя мо­жет уве­ли­чить­ся на 50%. «Ин­ве­сти­руя на­ка­нуне по­вы­ше­ния це­ны квад­рат­но­го мет­ра, мож­но уве­ли­чить цен­ность сво­е­го вкла­да, — уве­ря­ет Глеб Ше­мов­нев. — В бли­жай­шие ме­ся­цы на ки­ев­ском рын­ке ожи­да­ет­ся по­вы­ше­ние це­ны в сред­нем на 10%. И ес­ли вло­жить­ся в но­вострой­ку сей­час, еще по ста­рой цене, то по­сле по­до­ро­жа­ния те са­мые 10% до­ба­вят­ся к ка­пи­та­ли­за­ции квар­ти­ры».

Наи­боль­шей по­пу­ляр­но­стью поль­зу­ют­ся од­но- и двух­ком­нат­ные квар­ти­ры. Впро­чем, как от­ме­ча­ет пресс-сек­ре­тарь «Укр­бу­да», по­ку­па­тель най­дет­ся на лю­бой то­вар, но при рав­ной це­но­вой по­ли­ти­ке «еди­нич­ку», ве­ро­ят­нее все­го, удаст­ся про­дать быст­рее, чем «треш­ку». Впро­чем, во вто­ром слу­чае до­ход­ность ин­ве­сти­ции бу­дет зна­чи­тель­но вы­ше. «Вы­би­рая меж­ду ва­ри­ан­та­ми — ин­ве­сти­ро­вать в две од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры или в од­ну трех­ком­нат­ную, нуж­но по­ни­мать, что это во­прос ком­про­мис­са меж­ду ско­ро­стью пе­ре­про­да­жи и объ­е­мом со­пря­жен­ных хло­пот, — объ­яс­ня­ет Глеб Ше­мов­нев. — Де­лать один ре­монт или два, ис­кать од­но­го по­ку­па­те­ля или двух, за­кры­вать од­ну сдел­ку или две и так да­лее».

По ин­фор­ма­ции Дмит­рия Но­ви­ко­ва, до­ход­ность от пе­ре­про­да­жи квар­ти­ры при усло­вии по­куп­ки на ста­дии кот­ло­ва­на в ком­форт-клас­се со­став­ля­ет несколь­ко ты­сяч дол­ла­ров, в биз­нес-клас­се — бо­лее ощу­ти­мая, до $10–20 тыс. В «Но­во­пе­чер­ских Лип­ках», ко­то­рые от­но­сят­ся к биз­нес-клас­су, уро­вень до­ход­но­сти ста­биль­но со­став­ля­ет 12–15%. Наи­бо­лее удач­ное вре­мя для про­да­жи, по мне­нию экс­пер­та, — пе­ред вве­де­ни­ем до­ма в экс­плу­а­та­цию при усло­вии по­куп­ки че­рез цен­ные бу­ма­ги. «То­гда по­ку­па­тель мо­жет пе­ре­про­дать свои цен­ные бу­ма­ги по пе­ре­уступ­ке дру­го­му че­ло­ве­ку, по­сколь­ку сдел­ка не об­ла­га­ет­ся на­ло­га­ми, эко­но­мия со­став­ля­ет до 8% от сто­и­мо­сти квар­ти­ры. Как толь­ко дом вво­дит­ся в экс­плу­а­та­цию, сдел­ка куп­ли-про­да­жи об­ла­га­ет­ся на­ло­га­ми», — от­ме­ча­ет экс­перт.

Оце­ни­вая си­ту­а­цию на рын­ке, Иван Ку­до­яр при­хо­дит к вы­во­ду, что жи­лье в ниж­нем це­но­вом сег­мен­те — до $70 тыс. — про­да­ет­ся и по­ку­па­ет­ся до­ста­точ­но ак­тив­но: за по­след­ние че­ты­ре ме­ся­ца на­блю­да­ет­ся рост спро­са и сто­и­мо­сти та­ких квар­тир. А вот недви­жи­мость це­но­вой ка­те­го­рии по­вы­ше по­ка на­хо­дит­ся в «по­лу­а­на­би­оз­ном» со­сто­я­нии: сдел­ки про­во­дят­ся, но на­звать сег­мент устой­чи­вым нель­зя.

Мно­гие биз­не­сме­ны счи­та­ют по­куп­ку квар­ти­ры с пер­спек­ти­вой сда­чи ее в арен­ду до­ста­точ­но пер­спек­тив­ным биз­не­сом и вкла­ды­ва­ют в него сво­бод­ные сред­ства. По дан­ным участ­ни­ков рын­ка, при­быль в 30% от ин­ве­сти­ции в квар­ти­ру мож­но бу­дет по­лу­чить за 2,5–3 го­да. «Впро­чем, прак­ти­ка по­ка­зы­ва­ет, что на са­мом де­ле та­кой биз­нес не очень лик­вид­ный по мно­гим при­чи­нам», — ком­мен­ти­ру­ет кон­суль­тант по недви­жи­мо­сти. По­сколь­ку ча­сто недви­жи­мость по­ку­па­ют на эта­пе кот­ло­ва­на и без ре­мон­та, то это пред­по­ла­га­ет вре­мен­ные и фи­нан­со­вые за­тра­ты. К за­трат­ной ста­тье нуж­но от­не­сти и по­куп­ку ме­бе­ли, бы­то­вой тех­ни­ки и ее уста­нов­ку, а поз­же — амор­ти­за­цию и ре­монт.

Вло­жить в ком­мер­че­скую

Ком­мер­че­скую недви­жи­мость так­же ча­сто по­ку­па­ют для сда­чи в арен­ду. Но преж­де чем ин­ве­сти­ро­вать, сто­ит учесть, что тре­бо­ва­ния к ней не на­столь­ко уни­вер­саль­ны, как к жи­лью. Та­тья­на Мар­ко­ва со­ве­ту­ет опре­де­лить­ся с ви­дом биз­не­са, для че­го про­счи­тать, че­го имен­но не хва­та­ет жи­те­лям это­го до­ма или мик­ро­рай­о­на — ап­те­ки, ма­га­зи­на, па­рик­ма­хер­ской или дет­са­да. По­ме­ще­ние долж­но со­от­вет­ство­вать за­да­чам то­го биз­не­са, ко­то­рый в нем раз­ме­стит­ся. Для ка­фе или ма­га­зи­на хо­ро­шо бы учесть на­ли­чие от­дель­но­го вхо­да и то, на­сколь­ко он бу­дет удо­бен и до­сту­пен для жи­те­лей, на­ли­чие вит­рин­ных окон. Ес­ли по­ку­па­тель на­ме­рен обу­стро­ить дет­сад, необ­хо­ди­мо по­ни­мать, где бу­дет пло­щад­ка для про­гу­лок де­тей, на­сколь­ко она бу­дет без­опас­ной и по­лез­ной, учесть ин­со­ля­цию по­ме­ще­ния, где бу­дут де­ти, и мно­гое дру­гое. Ес­ли речь идет о ре­сто­ране, то сто­ит пом­нить, что по­сле 22 ча­сов шум от за­ве­де­ния не дол­жен ме­шать жи­те­лям от­ды­хать. Из об­щих тре­бо­ва­ний мож­но вы­де­лить хо­ро­шее энер­го­обес­пе­че­ние, эф­фек­тив­ные си­сте­мы вен­ти­ля­ции. Ес­ли ин­ве­стор при­об­рел объ­ект с уче­том всех фак­то­ров, то ин­ве­сти­ции от­би­ва­ют­ся на­мно­го быст­рее, чем сда­ча квар­ти­ры в арен­ду.

До­ход­ность от пе­ре­про­да­жи квар­ти­ры в го­то­вом до­ме, куп­лен­ной на эта­пе кот­ло­ва­на, со­став­ля­ет по­ряд­ка 25–40%

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.