Ра­но или позд­но дей­ству­ю­щий сей­час мо­ра­то­рий на про­да­жу зем­ли при­дет­ся снять. Но что де­лать даль­ше?

Delovaya Stolitsa - - ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ - Де­нис ЛАВНИКЕВИЧ

За­вис­ший во­прос

Уже 17 лет на­зад в Укра­ине был вве­ден мо­ра­то­рий на про­да­жу зе­мель сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го на­зна­че­ния. По су­ти, по­чти це­лое по­ко­ле­ние вы­рос­ло в усло­ви­ях неопре­де­лен­но­сти, хо­тя пред­по­ла­га­лось, что по­ли­ти­ки и об­ще­ствен­ные де­я­те­ли за ка­кой-то вме­ня­е­мый про­ме­жу­ток вре­ме­ни при­дут к ка­ко­му-то об­ще­му зна­ме­на­те­лю, ре­шат, что мож­но, а что нель­зя де­лать с зем­лей.

Но нет. Во­прос соб­ствен­но­сти на зем­лю про­дол­жа­ет рас­ка­лы­вать укра­ин­ское об­ще­ство. Од­ни вы­сту­па­ют за пол­ное от­кры­тие рын­ка зем­ли, ар­гу­мен­ти­руя, что это по­мо­жет круп­ным аг­ро­про­из­во­ди­те­лям стро­ить дол­го­сроч­ные ин­ве­сти­ци­он­ные пла­ны и поз­во­лит в ито­ге сни­зить се­бе­сто­и­мость аг­рар­но­го про­из­вод­ства.

Их оп­по­нен­ты вспо­ми­на­ют судь­бу ва­учер­ной при­ва­ти­за­ции в Рос­сии и пред­ре­ка­ют, что все луч­шие зе­мель­ные паи ску­пят за бес­це­нок круп­ные аг­ро­хол­дин­ги, ко­то­рым «при­быль важ­нее ро­ди­ны». И это на кор­ню по­до­рвет ос­но­ву укра­ин­ской про­до­воль­ствен­ной без­опас­но­сти — част­ные при­уса­деб­ные и ма­лые фер­мер­ские хо­зяй­ства. А мощ­ные аг­ро­хол­дин­ги, за­по­лу­чив зем­лю в соб­ствен­ность, бу­дут дик­то­вать свои усло­вия всей стране.

При этом обе сто­ро­ны спо­ра ссы­ла­ют­ся на Кон­сти­ту­цию, ко­то­рая по во­про­су соб­ствен­но­сти на зем­лю мо­жет тол­ко­вать­ся по-раз­но­му. Так, ст. 13 ука­зы­ва­ет, что зем­ля «яв­ля­ет­ся объ­ек­том пра­ва соб­ствен­но­сти укра­ин­ско­го на­ро­да», а ст. 14 кон­ста­ти­ру­ет, что «это пра­во при­об­ре­та­ет­ся и ре­а­ли­зу­ет­ся граж­да­на­ми, юри­ди­че­ски­ми ли­ца­ми и го­су­дар­ством ис­клю­чи­тель­но в со­от­вет­ствии с за­ко­ном». На­ко­нец, ст. 22 за­пре­ща­ет огра­ни­чи­вать пра­ва граж­дан но­вы­ми за­ко­на­ми — но имен­но но­вый за­кон и ну­жен, что­бы ре­а­ли­зо­вать пра­во граж­дан на зем­лю.

По­лу­ча­ет­ся за­мкну­тый круг, по ко­то­ро­му до сих пор хо­дят юри­сты и по­ли­ти­ки. Да­же Кон­сти­ту­ци­он­ный суд Укра­и­ны в этом го­ду от­ка­зал­ся рас­смат­ри­вать де­ло о неза­кон­но­сти мо­ра­то­рия, а это­го до­би­ва­лись де­сят­ки на­род­ных де­пу­та­тов, лоб­би­ро­вав­ших ин­те­ре­сы круп­ных аг­ро­про­из­во­ди­те­лей.

Скла­ды­ва­ет­ся па­ра­док­саль­ная си­ту­а­ция: по­чти все со­глас­ны с тем, что от­кры­тый ры­нок зем­ли ну­жен, но спо­рят о том, как эта от­кры­тость долж­на быть ре­а­ли­зо­ва­на. Пред­ста­ви­те­ли круп­но­го аг­ро­биз­не­са вы­сту­па­ют за немед­лен­ное сня­тие мо­ра­то­рия и пол­ную ли­бе­ра­ли­за­цию рын­ка. По­ли­ти­ки ле­во­го тол­ка и мел­кие фер­ме­ры ука­зы­ва­ют на боль­шие рис­ки для пай­щи­ков и для стра­ны в це­лом, на­ста­и­ва­ют на пред­ва­ри­тель­ном за­креп­ле­нии в за­коне неких огра­ни­чи­тель­ных эле­мен­тов.

Ре­зон­ные ар­гу­мен­ты есть и у тех и у дру­гих. И по­нят­но, что бо­лее от­кла­ды­вать во­прос о зем­ле нель­зя. АПК уже уве­рен­но стал глав­ным дви­га­те­лем эко­но­ми­ки стра­ны, так что аг­рар­но­му биз­не­су нуж­на опре­де­лен­ность. Пусть да­же не са­мые ком­форт­ные пра­ви­ла, но чет­ко про­пи­сан­ные и неиз­мен­ные. А за­вис­ший мо­ра­то­рий — это фак­тор неопре­де­лен­но­сти.

Арен­да или про­да­жа

По дан­ным Гос­гео­ка­даст­ра, по­чти 71% тер­ри­то­рии Укра­и­ны — 42,7 млн га — со­став­ля­ют зем­ли сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го на­зна­че­ния. Из них 32,5 млн га — паш­ня. По­чти все эти зем­ли, соб­ствен­но, и под­па­да­ют под мо­ра­то­рий.

Ста­ти­сти­ка по­ка­зы­ва­ет, что 27 млн га рас­пре­де­ле­ны меж­ду 7 млн пай­щи­ков, еще бо­лее 10 млн га на­хо­дят­ся в го­су­дар­ствен­ной и ком­му­наль­ной соб­ствен­но­сти. При этом аг­ро­про­из­во­ди­те­ли уже сей­час арен­ду­ют у вла­дель­цев боль­шую часть па­ев: да­же по офи­ци­аль­ным дан­ным, в 2017 г. в арен­ду сда­ва­лось 16,8 млн га. При­чем в рас­по­ря­же­нии аг­ро­хол­дин­гов ока­за­лось по­ряд­ка 6 млн га, а во­об­ще зе­мель­ные паи арен­ду­ют око­ло 45 тыс. аг­ро­пред­при­я­тий.

По­лу­ча­ет­ся, что «по­верх мо­ра­то­рия» уже сфор­ми­ро­вал­ся неофи­ци­аль­ный ры­нок зе­мель сель­хоз­на­зна­че­ния. Об­ход­ные спо­со­бы по­лу­чить зем­лю из­вест­ны всем: до­го­во­ры арен­ды на дол­гий срок, пе­ре­да­ча бес­сроч­но­го пра­ва поль­зо­ва­ния участ­ком, да­ре­ние, об­мен нерав­но­цен­ны­ми па­я­ми с до­пла­той.

Воз­мож­но, наи­луч­шим для Укра­и­ны ока­зал­ся бы ка­кой-то сре­дин­ный путь — не пол­но­стью ли­бе­ра­ли­зо­вать ры­нок зем­ли, но и не на­кла­ды­вать на него та­кие «глу­хие» огра­ни­че­ния, как в со­сед­ней Бе­ла­ру­си. В ря­де стран есть та­кой юри­ди­че­ский под­ход к зем­ле — «по­жиз­нен­ное вла­де­ние с пра­вом на­сле­до­ва­ния». То есть вла­де­лец зе­мель­но­го пая име­ет пра­во его за­стра­и­вать, или об­ра­ба­ты­вать са­мо­му, или сда­вать в арен­ду на ко­рот­кий ли­бо дол­гий срок, не мо­жет про­сто про­дать.

От­сю­да сле­ду­ет по­стро­е­ние зе­мель­но­го рын­ка как во мно­гих странах Ев­ро­пы — че­рез воз­мож­ность дол­го­сроч­ной арен­ды (от 49 до 99 лет). По­доб­ной точ­ки зре­ния, к сло­ву, при­дер­жи­вал­ся со­ав­тор Ак­та про­воз­гла­ше­ния неза­ви­си­мо­сти Укра­и­ны Лев­ко Лу­кья­нен­ко. По его мне­нию, тот, кто взял зем­лю в арен­ду на дли­тель­ный срок, ска­жем, на 99 лет, бу­дет о ней за­бо­тить­ся не ме­нее до­стой­но, чем соб­ствен­ник.

«При арен­де на пять лет, да, зем­лю мож­но ис­то­щить. Но ес­ли речь идет о дол­го­сроч­ной арен­де сро­ком бо­лее 50 лет — дру­гое де­ло. В та­ком слу­чае че­ло­век за­ин­те­ре­со­ван в хо­ро­шем ухо­де за этой зем­лей, — го­во­рил Лев­ко Лу­кья­нен­ко в ин­тер­вью несколь­ко лет на­зад. — Во мно­гих го­су­дар­ствах она тео­ре­ти­че­ски яв­ля­ет­ся соб­ствен­но­стью го­су­дар­ства, од­на­ко ее на 99 лет пе­ре­да­ют в арен­ду. 100 лет — это уже век, век — веч­ность. А 99 лет — это не на­веч­но».

Ко­неч­но, у та­кой точ­ки зре­ния есть свои оп­по­нен­ты. «Мо­ра­то­рий на куп­лю-про­да­жу зем­ли — это огра­ни­чи­тель­ная ме­ра, ко­то­рая на­ру­ша­ет кон­сти­ту­ци­он­ные пра­ва соб­ствен­ни­ков зем­ли на рас­по­ря­же­ние объ­ек­том соб­ствен­но­сти, сдер­жи­ва­ет раз­ви­тие эко­но­ми­ки, обес­пе­чи­ва­ет те­не­вые схе­мы в во­про­сах рас­по­ря­же­ния го­су­дар­ствен­ной зем­лей, по­рож­да­ет рей­дер­ские за­хва­ты аг­рар­ных пред­при­я­тий», — ска­за­ла в ком­мен­та­рии «ДС» ди­рек­тор по юри­ди­че­ским во­про­сам аг­ро­про­мыш­лен­но­го хол­дин­га «Астар­та-Ки­ев» Ли­лия Ти­ма­ки­на.

По мне­нию экс­пер­та, под­ме­на ре­аль­но­го рын­ка зем­ли воз­мож­но­стью за­клю­чать дол­го­сроч­ные до­го­во­ры арен­ды не ре­шит про­бле­му. При­чин то­му несколь­ко. Во-пер­вых, соб­ствен­ни­ки зем­ли неохот­но за­клю­ча­ют дол­го­сроч­ные до­го­во­ры арен­ды, так как рас­счи­ты­ва­ют по­лу­чить от про­да­жи зем­ли ре­аль­ную сто­и­мость та­ко­го участ­ка (по мне­нию соб­ствен­ни­ков, зем­ля, ко­то­рая пе­ре­да­на в арен­ду, бу­дет иметь мень­шую сто­и­мость при ее от­чуж­де­нии). Во-вто­рых, до­го­вор арен­ды преду­смат­ри­ва­ет пе­ри­о­ди­че­ские вы­пла­ты, то­гда как соб­ствен­ник зем­ли за­ин­те­ре­со­ван по­лу­чить ры­ноч­ную сто­и­мость сра­зу; при­об­ре­та­тель зем­ли не мо­жет упла­тить ры­ноч­ную це­ну за зем­лю из-за от­сут­ствия ти­ту­ла на пра­во соб­ствен­но­сти (оста­ют­ся рис­ки до­сроч­но­го рас­тор­же­ния до­го­во­ра, рей­дер­ско­го за­хва­та). В-тре­тьих, по­ку­па­те­ли не смо­гут при­влечь день­ги под за­лог зем­ли (зем­ля не мо­жет стать объ­ек­том ипо­те­ки). В-чет­вер­тых, зем­ля в арен­де не яв­ля­ет­ся ре­аль­но оце­ни­ва­е­мым ак­ти­вом пред­при­я­ти­яа­рен­да­то­ра (при­об­ре­та­те­ля). В-пя­тых, не ре­ша­ет­ся пробле­ма про­зрач­но­сти при рас­по­ря­же­нии го­су­дар­ствен­ной зем­лей.

«Счи­таю, что зем­ля для ве­де­ния то­вар­но­го сель­ско­го хо­зяй­ства долж­на быть объ­ек­том куп­ли-про­да­жи, — ре­зю­ми­ру­ет Ли­лия Ти­ма­ки­на. — Огра­ни­чи­тель­ные ме­ры долж­ны ка­сать­ся пре­иму­ще­ствен­но­го пра­ва сель­хоз­пред­при­я­тий на вы­куп зе­мель, ко­то­рые на­хо­дят­ся в поль­зо­ва­нии та­ко­го сель­хоз­пред­при­я­тия, а так­же предо­став­ле­ние фер­ме­рам льгот­ных кре­ди­тов и рас­сроч­ки пла­те­жей при вы­ку­пе го­су­дар­ствен­ных зе­мель».

Опре­де­лить­ся, что­бы сбе­речь

Хоть ка­ким-то пу­тем ре­шить во­прос о соб­ствен­но­сти на зем­лю необ­хо­ди­мо, что­бы про­сто не по­те­рять пло­до­род­ные укра­ин­ские поч­вы. Аг­ра­рии се­го­дня вы­нуж­де­ны вы­ра­щи­вать сель­хоз­куль­ту­ры в ко­рот­ко­ро­та­ци­он­ных се­во­обо­ро­тах (то есть толь­ко две– че­ты­ре куль­ту­ры по оче­ре­ди на од­ном и том же по­ле). Это на­ру­ша­ет си­сте­му вос­ста­нов­ле­ния пло­до­ро­дия зе­мель, ко­то­рая ле­жит в ос­но­ве все­го ев­ро­пей­ско­го сель­ско­го хо­зяй­ства.

«Ес­ли зем­ля, ко­то­рую я об­ра­ба­ты­ваю, мне же и при­над­ле­жит, то у ме­ня есть же­ла­ние за­бо­тить­ся о ней: за­щи­щать от эро­зии, вно­сить удоб­ре­ния, под­дер­жи­вать поч­вы в пло­до­род­ном со­сто­я­нии. Ес­ли я про­сто арен­дую зем­лю на пе­ри­од двух-трех лет, то у ме­ня и мо­ти­ва­ции нет ин­ве­сти­ро­вать в нее», — го­во­рит кон­суль­тант Все­мир­но­го бан­ка Де­нис Ни­за­лов.

Вот толь­ко эко­но­ми­че­ская це­ле­со­об­раз­ность не все­гда за­ста­вит вла­дель­ца зем­ли за­бо­тить­ся о ней, у него мо­гут быть во­об­ще дру­гие ин­те­ре­сы, да­ле­кие от сель­ско­го хо­зяй­ства. По­это­му пе­ред сня­ти­ем мо­ра­то­рия — неза­ви­си­мо от то­го, ка­кая мо­дель рын­ка зем­ли бу­дет ре­а­ли­зо­ва­на, — нуж­но при­нять но­вый за­кон «Об обо­ро­те зе­мель сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го на­зна­че­ния» или, ска­жем, «О зем­ле­поль­зо­ва­нии». В этом за­коне долж­ны быть чет­ко и недву­смыс­лен­но про­пи­са­ны обя­зан­но­сти тех, кто зем­лю имен­но экс­плу­а­ти­ру­ет, вне за­ви­си­мо­сти от то­го, она соб­ствен­ная или арен­ду­е­мая. Прин­цип тут прост: за зем­ле­поль­зо­ва­ние с со­блю­де­ни­ем всех норм и пра­вил от­ве­ча­ет тот, кто по­лу­ча­ет с этой зем­ли до­ход.

Се­го­дня зе­мель­ные паи арен­ду­ют око­ло 45 аг­рар­ных пред­при­я­тий

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.