Сте­ны пре­ткно­ве­ния

Пред­ло­же­ние но­вых квар­тир на сто­лич­ном рын­ке про­дол­жа­ет уве­ли­чи­вать­ся. Как и у ко­го вы­брать са­мые лик­вид­ные квартиры

Lichniy schet - - От Редактора -

Пред­ло­же­ние но­вых квар­тир на сто­лич­ном рын­ке про­дол­жа­ет уве­ли­чи­вать­ся. Как и у ко­го вы­брать са­мые лик­вид­ные квартиры

Застрой­щи­ки не сбав­ля­ют обо­ро­тов. Несмот­ря на су­ще­ствен­ное пре­вы­ше­ние пред­ло­же­ния над спро­сом, в экс­плу­а­та­цию вво­дят­ся все но­вые и но­вые квад­рат­ные мет­ры. По ин­фор­ма­ции кон­сал­тин­го­вой ком­па­нии City Development Solutions, в кон­це 2017 го­да в сто­ли­це пред­ла­га­ли на про­да­жу бо­лее 57 тыс. но­вых квар­тир. В про­шлом го­ду их про­да­жа на­ча­лась в 59 но­вых ком­плек­сах и 45 уже име­ю­щих­ся оче­ре­дях.

По ко­ли­че­ству воз­во­ди­мых объ­ек­тов Укра­и­на уже обо­шла ЕС. По дан­ным Нац­бан­ка, ес­ли у нас на ты­ся­чу че­ло­век при­хо­дит­ся 2,9 квартиры, то в ЕС – 2,8. В то же вре­мя укра­ин­цы мень­ше обес­пе­че­ны квад­рат­ны­ми мет­ра­ми, неже­ли жи­те­ли Ев­ро­со­ю­за. С уче­том пер­вич­но­го и вто­рич­но­го рын­ка, на ты­ся­чу че­ло­век в Укра­ине при­хо­дит­ся 400 квар­тир, то­гда как в Ев­ро­со­ю­зе – 486.

Впро­чем, в Ки­е­ве си­ту­а­ция со­вер­шен­но иная. В сто­ли­це сда­ют свы­ше 43% жи­лья, при­ня­то­го в экс­плу­а­та­цию в на­шей стране. И ед­ва ли эта тен­ден­ция из­ме­нит­ся в бли­жай­шее вре­мя.

«Без­услов­но, ко­ли­че­ство но­вых про­ек­тов рас­тет с каж­дым го­дом. Хо­тя мно­гие экс­пер­ты про­гно­зи­ру­ют па­де­ние рын­ка недви­жи­мо- сти из го­да в год, од­на­ко мы ви­дим, что это­го не про­ис­хо­дит, – го­во­рит Ан­на Ла­ев­ская, ком­мер­че­ский ди­рек­тор стро­и­тель­ной ком­па­нии «Ин­тер­гал-буд». – При этом мы по­ни­ма­ем, что на рын­ке вы­жи­вут толь­ко силь­ней­шие, те, кто бу­дут пред­ла­гать наи­бо­лее вы­год­ные усло­вия для по­куп­ки жи­лья, луч­шее ка­че­ство стро­и­тель­ства, бо­лее ин­те­рес­ные эр­го­но­мич­ные пла­ни­ров­ки, раз­ви­тую ин­фра­струк­ту­ру, не толь­ко внут­ри ком­плек­са, но и во­вле­ка­ясь в улуч­ше­ние об­ще­го­род­ской. Сей­час при­шло вре­мя здо­ро­вой кон­ку­рен­ции, тре­бо­ва­ния по­ку­па­те­лей растут».

По оцен­кам неза­ви­си­мо­го экс­пер­та по недви­жи­мо­сти Ми­ха­и­ла Ар­тю­хо­ва, се­год­ня про­ис­хо­дит «за­то­ва­ри­ва­ние» рын­ка. По его мне­нию, ки­ев­ским за­строй­щи­кам слож­но про­дать та­кое ко­ли­че­ство недви­жи­мо­сти.

«В сег­мен­те но­востро­ек пред­ло­же­ние со­став­ля­ет по­ряд­ка 20 тыс. квар­тир, вто­рич­но­го рын­ка – 40 тыс. Еже­год­но на пер­вич­ный

Наи­боль­шим спро­сом в 2018 го­ду поль­зу­ют­ся од­но­ком­нат­ные квартиры. На их до­лю при­хо­дит­ся 54% сде­лок

ры­нок по­сту­па­ет 30-40 тыс. квар­тир и еще стро­ит­ся 100-150 тыс.», – кон­ста­ти­ру­ет Ар­тю­хов.

Кро­ме то­го, на про­да­жи нега­тив­но вли­я­ет низ­кое ко­ли­че­ство сде­лок по кре­ди­то­ва­нию и част­но­му фи­нан­си­ро­ва­нию.

«Сей­час ме­нее 3% по­ку­па­те­лей ис­поль­зу­ют ипо­те­ку для при­об­ре­те­ния жи­лья. Это крайне ма­ло. Ожи­да­ния до­ход­но­сти у кре­ди­то­ров и ин­ве­сто­ров на­столь­ко вы­со­ки, что те­ря­ет­ся эко­но­ми­че­ский смысл в при­вле­че­нии фи­нан­си­ро­ва­ния за­строй­щи­ка­ми и де­ве­ло­пе­ра­ми рын­ка, – го­во­рит Ми­ха­ил Ар­тю­хов. – Боль­шин­ство по­ку­па­те­лей го­то­вы за­ни­мать по став­кам 2-3% го­до­вых, ко­то­рые им не мо­гут пред­ло­жить ни бан­ки, ни застрой­щи­ки».

В свою оче­редь, Игорь Куш­нир, пред­се­да­тель прав­ле­ния ком­па­нии «Ки­ев­гор­строй», уве­рен, что ры­нок го­тов по­гло­щать но­вые квартиры и потребность в них есть, но глав­ным фак­то­ром все еще оста­ет­ся уро­вень до­хо­дов укра­ин­цев.

«По мо­е­му мне­нию, че­ло­век дол­жен за­ра­ба­ты­вать в месяц ми­ни­мум сред­нюю це­ну квад­рат­но­го мет­ра. Толь­ко то­гда жи­лье ста­нет дей­стви­тель­но до­ступ­ным», – по­ла­га­ет Куш­нир.

МЕНЬ­ШЕ МЕТ­РОВ

Что­бы сти­му­ли­ро­вать спрос на жи­лье, застрой­щи­ки про­дол­жа­ют на­ра­щи­вать до­лю ма­ло­га­ба­рит­ных квар­тир. Увы, низ­кая по­ку­па­тель­ная спо­соб­ность укра­ин­цев дик­ту­ет свои пра­ви­ла, что ста­ло при­чи­ной рас­ту­щей по­пу­ляр­но­сти ма­ло­га­ба­рит­ных смарт-квар­тир пло­ща­дью 19-25 кв. м.

По оцен­кам экс­пер­тов рын­ка недви­жи­мо­сти, ес­ли сей­час пло­щадь од­но­ком­нат­ных квар­тир со­став­ля­ет 36-48 кв. м, то к 2021 го­ду она сни­зит­ся до 18-25 кв. м

Эта же тен­ден­ция ка­са­ет­ся и дву­шек. Сей­час сред­няя пло­щадь двух­ком­нат­ных квар­тир – 50-58 кв. м. Уже че­рез три го­да она сни­зит­ся до 30-38 кв. м. Ме­сто ны­неш­них дву­шек зай­мут треш­ки. Их пло­щадь со­кра­тит­ся до 48-58 кв. м.

В це­лом же за по­след­ние 12 месяцев сред­няя пло­щадь квар­тир умень­ши­лась с 64,7 до 60,8 кв. м.

Как и преж­де, наи­боль­шим спро­сом в 2018 го­ду поль­зу­ют­ся од­но­ком­нат­ные квартиры. На их до­лю при­хо­дит­ся 54% сде­лок.

На­ря­ду с этим на рын­ке сто­лич­ной недви­жи­мо­сти на­ме­тил­ся но­вый тренд. С ян­ва­ря по июнь ко­ли­че­ство за­про­сов на по­куп­ку двух­ком­нат­ных квар­тир вы­рос­ло на 14%. То­гда как на од­но­ком­нат­ные спрос прак­ти­че­ски не из­ме­нил­ся.

Ри­ел­то­ры объ­яс­ня­ют сме­ну в пред­по­чте­ни­ях по­ку­па­те­лей тем, что еди­нич­ка не поз­во­ля­ет обес­пе­чить необ­хо­ди­мые функ­ци­о­наль­ные зо­ны для каж­до­го чле­на семьи. А раз­ни­ца в цене меж­ду од­но­ком­нат­ны­ми и двух­ком­нат­ны­ми квар­ти­ра­ми се­год­ня все­го $5-7 тыс.

По этой при­чине до­ля дву­шек в струк­ту­ре про­даж по­сте­пен­но рас­тет и на дан­ный мо­мент со­став­ля­ет 35-40%.

Эти циф­ры под­твер­жда­ют и застрой­щи­ки. С на­ча­ла 2018 го­да до­ля про­даж двух­ком­нат­ных квар­тир в кор­по­ра­ции «Укр­буд» в Ки­е­ве со­став­ля­ет 32,4% от об­ще­го чис­ла сде­лок. Для срав­не­ния: на од­но­ком­нат­ные квартиры при­хо­дит­ся 56,3%, они по-преж­не­му поль­зу­ют­ся наи­боль­шей по­пу­ляр­но­стью у ин­ве­сто­ров.

КУРС НА ПО­ВЫ­ШЕ­НИЕ

Со­глас­но дан­ным Гос­ста­та, в пер­вом по­лу­го­дии 2018 го­да квартиры в но­вострой­ках по­до­ро­жа­ли на 5,4%. Це­ны на од­но­ком­нат­ные воз­рос­ли на 7%, двух­ком­нат­ные – на 4,9%, а трех­ком­нат­ные – на 3,2%.

В то же вре­мя ле­том на рын­ке недви­жи­мо­сти тра­ди­ци­он­но про­изо­шло сни­же­ние сто­и­мо­сти жи­лья. К то­му же застрой­щи­ки на­ча­ли пред­ла­гать сезонные скид­ки

По оцен­кам экс­пер­тов рын­ка недви­жи­мо­сти, ес­ли сей­час пло­щадь од­но­ком­нат­ных квар­тир со­став­ля­ет 36-48 кв. м, то к 2021 го­ду она сни­зит­ся до 18-25 кв. м

на квартиры в но­вострой­ках. Хо­тя жи­лье ком­форт­клас­са, во­пре­ки об­щей тен­ден­ции, несколь­ко по­до­ро­жа­ло.

Али­на Яш­не­ва, за­ме­сти­тель пред­се­да­те­ля прав­ле­ния на­блю­да­тель­но­го со­ве­та ООО «Кер­рот» Стро­и­тель­ные ма­те­ри­а­лы», объ- яс­ня­ет рост цен по­до­ро­жа­ни­ем строй­ма­те­ри­а­лов. Кро­ме то­го, в свя­зи с мас­со­вым вы­ез­дом спе­ци­а­ли­стов за гра­ни­цу, на рын­ке тру­да рас­тет зар­пла­та и, со­от­вет­ствен­но, сто­и­мость стро­и­тель­ных ра­бот. По ста­ти­сти­ке, се­бе­сто­и­мость стро­и­тель­ства уже по­вы­си­лась на 20-25% и про­дол­жа­ет уве­ли­чи­вать­ся.

Игорь Куш­нир пред­ла­га­ет про­ве­сти про­стую па­рал­лель. «Ес­ли строй­ма­те­ри­а­лы еще по­до­ро­жа­ют – вы­рас­тет и це­на на квад­рат­ный метр. Ес­ли еще ка­кое-то ко­ли­че­ство стро­и­те­лей уедет – сно­ва бу­дем иметь при­вяз­ку к сто­и­мо­сти квад­рат­но­го мет­ра. Ес­ли пой­дет вверх дол­лар – квад­рат­ный метр так­же по­сле­ду­ет за ним. Так что, ду­маю, осенне-зим­ний пе­ри­од бу­дет со­всем не скуч­ным», – го­во­рит он.

По дан­ным Ми­ха­и­ла Ар­тю­хо­ва, в Ки­е­ве но­вые квартиры эко­ном­клас­са сто­ят 13-19 тыс. грн/кв. м, жи­лье ком­форт­клас­са – 17-25 тыс. грн, биз­нес-клас­са – 20-35 тыс. кв. м.

Наи­бо­лее до­ступ­ны­ми для при­об­ре­те­ния жи­лья ри­ел­то­ры на­зы­ва­ют Дес­нян­ский, Дар­ниц­кий и Свя­то­шин­ский рай­о­ны Ки­е­ва. В сред­нем квар­ти­ра в но­вострой­ке на Тро­е­щине или Лес­ном мас­си­ве сто­ит от 982 тыс. грн (без уче­та оформ­ле­ния, оцен­ки и на­ло­гов).

Од­но­вре­мен­но с этим про­дол­жа­ет­ся рас­сло­е­ние цен меж­ду квар­ти­ра­ми в ста­ром и но­вом жи­лом фон­де. Сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра в до­ме со­вре­мен­ной

С уче­том пер­вич­но­го и вто­рич­но­го рын­ка, на ты­ся­чу че­ло­век в Укра­ине при­хо­дит­ся 400 квар­тир, то­гда как в Ев­ро­со­ю­зе – 486

по­строй­ки мо­жет быть до­ро­же на 20-30%, чем в ана­ло­гич­ном жи­лье, воз­ве­ден­ном бо­лее 20 лет на­зад в том же мик­ро­рай­оне.

НО­ВЫЕ ТРЕ­БО­ВА­НИЯ

Тон на рын­ке за­да­ет по­тре­би­тель: он вы­би­ра­ет не толь­ко жи­лые квад­рат­ные мет­ры, но и уро­вень ком­фор­та. Все боль­шую роль иг­ра­ют ка­че­ство лиф­тов, свой пар­кинг, боль­шая зе­ле­ная зо­на. Рас­тет по­пу­ляр­ность на жи­лые ком­плек­сы, где дво­ры обу­стро­е­ны по кон­цеп­ции « без ма­шин » . И, ко­неч­но же, нема­ло­важ­на раз­ви­тая ин­фра­струк­ту­ра: зо­на раз­вле­че­ний, ТЦ и фит­не­склу­бы, хо­ро­шая транс­порт­ная раз­вяз­ка.

«Сей­час застрой­щи­ки за­бо­тят­ся и о ком­форт­ном про­жи­ва­нии жиль­цов, вклю­чая в про­ект раз­ра­бот­ку ин­фра­струк­ту­ры на тер­ри­то­рии ком­плек­са, что­бы

пол­но­стью удо­вле­тво­рить все тре­бо­ва­ния жи­те­лей до­мов к ка­че­ствен­ной жиз­ни в ком­плек­се, – го­во­рит Ан­на Ла­ев­ская. – Пер­вые эта­жи до­мов уже дав­но «при­над­ле­жат» ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти. Застрой­щи­ки стре­мят­ся к то­му, что­бы, не вы- хо­дя за пре­де­лы тер­ри­то­рии ком­плек­са, каж­дый смог най­ти все необ­хо­ди­мое для ка­че­ствен­ной жиз­ни: ма­га­зи­ны, ка­фе, ре­сто­ра­ны, спорт­клу­бы и су­пер­мар­ке­ты. Это со­зда­ет пол­но­цен­ную ин­фра­струк­ту­ру для на­ших жиль­цов».

Уже сей­час идет тен­ден­ция вклю­чать в ком­плек­сы ми­ни-са­ди­ки, дет­ские клу­бы с услу­га­ми ня­ни. То есть зо­ны, где мож­но оста­вить ре­бен­ка с по­ча­со­вой опла­той или прой­ти обу­че­ние и все­воз­мож­ные ма­стер-клас­сы. По сло­вам Ан­ны Ла­ев­ской, за- бо­та о де­тях – важ­ный мо­мент в про­ек­ти­ро­ва­нии но­вых жи­лых ком­плек­сов. «Мы од­ни из немно­гих, кто пер­вы­ми на­ча­ли стро­ить дет­ские са­ды прак­ти­че­ски во всех жи­лых ком­плек­сах. Мы по­ни­ма­ем на­сколь­ко это важ­но. Ведь пре- иму­ще­ствен­но, на­ши по­ку­па­те­ли – это лю­ди, ко­то­рые толь­ко со­зда­ли семьи или семьи с ма­лень­ки­ми детьми», – от­ме­ча­ет экс­перт.

Осо­бо про­дви­ну­тые застрой­щи­ки пред­ла­га­ют да­же за­ряд­ки для элек­тро­мо­би­лей, сол­неч­ные ба­та­реи и пр. А учи­ты­вая по­пу­ляр­ность неболь­ших квар­тир, осо­бое вни­ма­ние уде­ля­ют пла­ни­ров­ке: ста­ра­ют­ся сде­лать ее мак­си­маль­но про­ду­ман­ной и по­лез­ной.

И застрой­щи­ки, и ри­ел­то­ры го­во­рят о том, что по­ку­па­тель се­год­ня зна­чи­тель­но по­мо­ло­дел. Кро­ме то­го, он стал бо­лее из­би­ра­тель­ным и осто­рож­ным. С уче­том гром­ких скан­да­лов с недо­стро­я­ми, лю­ди ста­ли ча­ще ин­те­ре­со­вать­ся до­ку­мен­та­ми, сле­дить за хо­дом ра­бот на пло­щад­ках.

Со­глас­но дан­ным Гос­ста­та, в пер­вом по­лу­го­дии 2018 го­да квартиры в но­вострой­ках по­до­ро­жа­ли на 5,4%

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.