Квад­рат­ные ин­ве­сти­ции

Мо­жет ли по­куп­ка од­но­ком­нат­ной квар­ти­ры стать хо­ро­шим вло­же­ни­ем де­нег?

Lichniy schet - - От Редактора - На­та­лья ТОЛУБ

Мо­жет ли по­куп­ка од­но­ком­нат­ной квар­ти­ры стать хо­ро­шим вло­же­ни­ем де­нег?

По оцен­кам экс­пер­тов, в на­сто­я­щее вре­мя про­да­жи од­но­ком­нат­ных квар­тир в об­щей струк­ту­ре про­даж со­став­ля­ют 60-65%. И треть из них при­об­ре­та­ют­ся имен­но как ин­ве­сти­ция с це­лью по­сле­ду­ю­щей про­да­жи по бо­лее вы­со­кой цене или для даль­ней­шей сда­чи в арен­ду.

Алек­сандр Панфилов, на­чаль­ник от­де­ла про­даж ми­ни-го­ро­да Svitlo Park, счи­та­ет, что спрос на рын­ке ак­ти­ви­зи­ру­ет­ся бла­го­да­ря то­му, что год от го­да усло­вия по­куп­ки квар­ти­ры становятся бо­лее ло­яль­ны­ми. Де­ве­ло­пе­ры все ча­ще пред­ла­га­ют ин­те­рес­ные усло­вия рас­сроч­ки, ее срок ста­но­вит­ся длин­нее, а раз­мер пер­во­го взно­са – мень­ше.

По ин­фор­ма­ции экс­пер­тов рын­ка недви­жи­мо­сти, од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры сей­час стро­ят на 36-48 кв. м. А к 2021 го­ду их пло­щадь умень­шит­ся до 18-25 кв. м. На те­ку­щий мо­мент на пер­вич­ном рын­ке жи­лья наи­бо­лее во­с­тре­бо­ва­ны од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры до 25 кв. м в це­но­вом диа­па­зоне от 250 тыс. до 500 тыс. грн.

Кста­ти, со­глас­но дан­ным Го­су­дар­ствен­но­го ко­ми­те­та ста­ти­сти­ки, в пер­вом по­лу­го­дии 2018 го­да квар­ти­ры в но­вострой­ках по­до­ро­жа­ли на 5,4%. То есть до­ход­ность та­кой ин­ве­сти­ции со­став­ля­ет в грив­не­вом эк­ви­ва­лен­те 10,8% го­до­вых, что не на­мно­го мень­ше, чем став­ки по де­по­зи­там в на­деж­ных бан­ках.

КА­КАЯ ПРИ­БЫЛЬ?

При ин­ве­сти­ци­ях в недви­жи­мость очень важ­но учи­ты­вать лик­вид­ность жи­лья. Здесь есть мно­же­ство нюансов, ко­то­рые необ­хо­ди­мо учесть за­ра­нее.

Ча­ще все­го ин­ве­сти­ру­ют в од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры с це­лью пе­ре­про­да­жи: раз­ни­ца в сто­и­мо­сти

На про­тя­же­нии по­след­них де­ся­ти лет по­куп­ка недви­жи­мо­сти – один из наи­бо­лее по­пу­ляр­ных спо­со­бов со­хра­нить свои сред­ства. Ин­ве­сти­ции в жи­лье ста­ли аль­тер­на­ти­вой бан­ков­ским де­по­зи­там. По­след­ние до сих пор пе­ре­жи­ва­ют ре­пу­та­ци­он­ный кри­зис. Вы­со­кие рис­ки, па­де­ние до­ве­рия к бан­кам, невы­год­ные став­ки по де­по­зи­там – все эти фак­то­ры обес­пе­чи­ва­ют при­ток средств на ры­нок недви­жи­мо­сти.

квад­рат­но­го мет­ра на на­чаль­ной ста­дии стро­и­тель­ства и по­сле его окон­ча­ния в сред­нем со­став­ля­ет 30-35%. Так­же при вне­се­нии пол­ной сум­мы за квар­ти­ру мож­но по­лу­чить до­пол­ни­тель­ную скид­ку от за­строй­щи­ка в раз­ме­ре 5-10% от сто­и­мо­сти объ­ек­та. На эта­пе «кот­ло­ва­на ЖК» за­строй­щи­ки бо­лее сго­вор­чи­вы.

Вто­рой ва­ри­ант ин­ве­сти­ро­ва­ния – по­куп­ка неболь­ших квар­тир для сда­чи в арен­ду. Се­го­дня это один из при­о­ри­те­тов ин­ве­сто­ров-ран­тье. Вме­сте с тем ин­ве­сто­ры, как и в пер­вом ва­ри­ан­те с пе­ре­про­да­жей квар­ти­ры, то­же по­лу­ча­ют при­быль да­ле­ко не сра­зу. Нуж­но как ми­ни­мум не толь­ко до­ждать­ся окон­ча­ния стро­и­тель­ства, но и сде­лать ре­монт, а так­же за­ку­пить ме­бель с тех­ни­кой. При этом бу­ду­щим ран­тье важ­но по­ни­мать: в Ки­е­ве сей­час око­ло 30 тыс. пред­ло­же­ний по сда­че квар­тир, а ри­ел­то­ры от­ме­ча­ют, что в ме­сяц за­клю­ча­ет­ся в де­сят­ки раз мень­ше сде­лок.

Ми­ха­ил Ар­тю­хов, неза­ви­си­мый экс­перт по недви­жи­мо­сти, по­ла­га­ет, что иде­аль­ных для ин­ве­сти­ро­ва­ния про­ек­тов на сто­лич­ном рын­ке по­ка нет. Удач­ны­ми, с точ­ки зре­ния до­ход­но­сти, счи­та­ют­ся квар­ти­ры, ко­то­рые при­но­сят вла­дель­цу от 10% го­до­вых. Для срав­не­ния: обыч­ная до­ход­ность се­го­дня на­хо­дит­ся в диа­па­зоне 4-6% го­до­вых. «Кри­те­рий успеш­но­сти ин­ве­сти­ции – воз­врат на вло­жен­ный ка­пи­тал, – го­во­рит Ар­тю­хов. – Срок оку­па­е­мо­сти до вось­ми лет счи­та­ет­ся весь­ма при­вле­ка­тель­ным. Для то­го что­бы по­лу­чить та­кой эф­фект, необ­хо­ди­мо со­блю­сти три пра­ви­ла. Во-пер­вых, вы­год­но ку­пить квар­ти­ру (на 1520% ни­же ме­ди­ан­ной це­ны). Во- вто­рых, сде­лать функ­ци­о­наль­ный ре­монт в рам­ках ин­ве­сти­ци­он­ной при­вле­ка­тель­но­сти квар­ти­ры (на 20-25% ни­же ме­ди­ан­ной це­ны). В-тре­тьих, эф­фек­тив­но управ­лять про­цес­сом сда­чи в арен­ду, по­лу­чая мак­си­маль­ный до­ход при ми­ни­маль­ной ва­кант­но­сти (до 5% в год) » .

Для при­ме­ра: квар­ти­ра в но­вострое пло­ща­дью 30 кв. м обой- дет­ся в сред­нем 700 тыс. грн. Сто­и­мость ре­мон­та стро­и­те­ли оце­ни­ва­ют в $ 100 за кв. м. С уче­том за­трат на ме­бель и тех­ни­ку при­дет­ся рас­стать­ся с су­мой по­ряд­ка 180- 200 тыс. грн. В этом слу­чае при усло­вии сда­чи квар­ти­ры в арен­ду за 10 тыс. грн в ме­сяц ( а мож­но сда­вать и за боль­шую сум­му) вло­же­ния бу­дут оку­пать-

На рын­ке вы­со­ко ко­ти­ру­ют­ся и рас­тут в цене про­ек­ты ком­плекс­ной за­строй­ки фор­ма­та «го­род в го­ро­де»

ся при­мер­но за во­семь лет. От этой до­ход­но­сти необ­хо­ди­мо бу­дет от­нять за­тра­ты: на­лог на недви­жи­мость, пе­ри­о­ди­че­ский кос­ме­ти­че­ский ре­монт, ре­монт тех­ни­ки и пр.

Сто­ит от­ме­тить, что на неко­то­рых объ­ек­тах за­строй­щи­ки пред­ла­га­ют квар­ти­ры с уже го­то­вым ре­мон­том. Что он со­бой пред­став­ля­ет, мож­но посмот­реть в шоу- ру­мах от­де­лов про­даж. Та­кая по­куп­ка бу­дет вы­год­нее, чем по­том на­ни­мать стро­и­тель­ную бри­га­ду.

Еще один ва­ри­ант ин­ве­сти­ро­ва­ния – по­куп­ка жи­лья на вто­рич­ном рын­ке и в ста­ром жи­лом фон­де. Здесь то­же есть свои ню­ан­сы: та­кое жи­лье быст­ро де­ше­ве­ет, по­это­му на вы­год­ную пе­ре­про­да­жу лет че­рез пять-шесть мож­но не рас­счи­ты­вать. При­чем сей­час це­на та­кой квар­ти­ры та­кая же, как и в но­вострое – от $35 тыс. Сто­и­мость арен­ды при усло­вии хо­ро­ше­го ре­мон­та и тех­ни­ки – 9-10 тыс. грн, оку­па­е­мость – при­мер­но во­семь лет. За­то по­куп­ка не вле­чет за со­бой та­кие рис­ки, как на пер­вич­ном рын­ке недви­жи­мо­сти. Ведь вло­же­ние ка­пи­та­ла в но­вострой мо­жет ока­зать­ся не ме­нее про­блем­ным, чем де­по­зит в обанк­ро­тив­шем­ся фи­н­учре­жде­нии.

Вме­сте с тем ста­рый жи­лой фонд зна­чи­тель­но те­ря­ет в при­вле­ка­тель­но­сти в гла­зах по­тен­ци­аль­ных по­ку­па­те­лей и арен­да­то­ров из-за низ­кой энер­го­эф­фек­тив­но­сти и нераз­ви­той ин­фра­струк­ту­ры. Игорь Куш­нир, пред­се­да­тель прав­ле­ния ком­па­нии «Ки­ев­гор­строй», рас­ска­зал, что в но­востро­ях ком­па­ния се­го­дня ис­поль­зу­ет со­вре­мен­ные окон­ные кон­струк­ции с мно­го­слой­ным остек­ле­ни­ем, утеп­ля­ет фа­са­ды ми­не­ра­ло­ват­ны­ми пли­та­ми. Пред­по­чте­ние от­да­ет­ся бо­лее эф­фек­тив­ным ти­пам теп­ло­изо­ля­ции, уста­нав­ли­ва­ют­ся ин­ди­ви­ду­аль­ные ко­тель­ные с вы­со­ким КПД, сол­неч­ные ба­та­реи и т. д.

ЧТО В ТРЕНДЕ?

Что ка­са­ет­ся кри­те­ри­ев вы­бо­ра од­но­ком­нат­ной квар­ти­ры для ин­ве­сти­ций, то за по­след­ние пять лет про­изо­шли из­ме­не­ния в пла­ни­ро­воч­ных ре­ше­ни­ях. Сей­час в тренде од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры с про­стор­ной кух­ней и неболь­шой спаль­ней. Та­кие квар­ти­ры ча­сто на­зы­ва­ют «1+», посколь­ку в кухне есть воз­мож­ность рас­по­ло­жить рас­клад­ной ди­ван. Не­ред­ко та­кое жи­лье мо­жет вы­пол­нять функ­цию двух­ком­нат­ной квар­ти­ры. И в то

Ста­рый жи­лой фонд зна­чи­тель­но те­ря­ет в при­вле­ка­тель­но­сти в гла­зах по­тен­ци­аль­ных по­ку­па­те­лей

же вре­мя это поз­во­лит эко­но­мить на ком­му­наль­ных пла­те­жах, что осо­бен­но ак­ту­аль­но для мо­ло­дых се­мей с ре­бен­ком, арен­ду­ю­щих жи­лье. Ча­сто та­кие квар­ти­ры пол­но­стью рас­ку­па­ют­ся еще во вре­мя стро­и­тель­ства.

Мно­гое за­ви­сит от кон­цеп­ции объ­ек­та ин­ве­сти­ро­ва­ния. Со вре­ме­нем при­вле­ка­тель­ность жи­лья мо­жет сни­зить­ся, так как ря­дом бу­дут по­яв­лять­ся бо­лее со­вре­мен­ные до­ма.

«С мас­штаб­ны­ми жи­лы­ми ком­плек­са­ми си­ту­а­ция дру­гая, – го­во­рит Алек­сандр Панфилов. – Та­кие про­ек­ты стро­ят­ся 7-1015 лет, оче­ре­дя­ми. Со­от­вет­ствен­но, де­ве­ло­пер про­ек­ти­ру­ет та­кое жи­лье бо­лее тща­тель­но, на пер­спек­ти­ву, по­ни­мая, что и че­рез 15 лет оно долж­но быть ак­ту­аль­ным и при­вле­ка­тель­ным. Осо­бен­но это важ­но для пер­вых оче­ре­дей стро­и­тель­ства, ко­то­рые слу­жат ви­зит­ной кар­точ­кой и жи­вой ре­кла­мой про­ек­та в те­че­ние все­го вре­ме­ни. Стра­те­гия «про­дал и за­был» здесь не ра­бо­та­ет. Та­ким об­ра­зом, квар­ти­ра, куп­лен­ная на эта­пе кот­ло- ва­на в пер­вой оче­ре­ди боль­шо­го жи­ло­го ком­плек­са, про­дол­жа­ет рас­ти в цене все 15 лет. Это плюс 200% к на­чаль­ной цене».

По­это­му на рын­ке вы­со­ко ко­ти­ру­ют­ся и рас­тут в цене про­ек­ты ком­плекс­ной за­строй­ки фор­ма­та «го­род в го­ро­де» как наи­бо­лее со­вре­мен­ный и ка­че­ствен­ный сег­мент жи­ло­го стро­и­тель­ства. Та­кие про­ек­ты при­вле­ка­ют по­ку­па­те­ля соб­ствен­ной боль­шой тер­ри­то­ри­ей и раз­ви­той ин­фра­струк­ту­рой (шко­ла­ми, са­ди­ка­ми, су­пер­мар­ке­та­ми, спорт­клу­ба­ми, ме­д­учре­жде­ни­я­ми, служ­ба­ми сер- ви­са). А так­же ре­кре­а­ци­он­ны­ми зо­на­ми, дво­ра­ми в фор­ма­те «без ма­шин» и на­ли­чи­ем пар­кин­гов.

Кро­ме то­го, сре­ди по­ку­па­те­лей очень по­пу­ляр­ны смарт-квар­ти­ры – это квар­ти­ры пло­ща­дью до 30 кв. м, в ко­то­рых кух­ня не от­де­ле­на от жи­лой зо­ны. Этот ва­ри­ант

В на­сто­я­щее вре­мя про­да­жи од­но­ком­нат­ных квар­тир в об­щей струк­ту­ре про­даж со­став­ля­ют 60-65%

яв­ля­ет­ся наи­бо­лее эко­ном­ным по ча­сти ком­му­наль­ных пла­те­жей. Та­кое жи­лье лег­ко сдать в арен­ду или про­дать. Бо­лее то­го, его сто­и­мость ми­ни­маль­на из-за неболь­шой пло­ща­ди.

Еще один бес­спор­ный мо­мент, вли­я­ю­щий на быст­рую оку­па­е­мость ин­ве­сти­ций, – ме­сто­рас­по- ло­же­ние. Здесь все од­но­знач­но: чем бли­же объ­ект к цен­тру го­ро­да и к стан­ции мет­ро, тем вы­ше его цен­ность. Хо­ро­шая ин­ве­сти­ци­он­ная квар­ти­ра на­хо­дит­ся в до­мах, вве­ден­ных в экс­плу­а­та­цию по­сле 2004 го­да. Та­кую недви­жи­мость мож­но ре­а­ли­зо­вать в лю­бой мо­мент и по при­ем­ле­мой цене.

Кро­ме то­го, на рей­тинг жи­лья вли­я­ют этаж­ность, вид из ок­на, со­ци­аль­ная ин­фра­струк­ту­ра, близость пар­ко­вых зон, раз­вле­ка­тель­ных цен­тров и т. д.

Иван Ку­до­яр, пред­се­да­тель прав­ле­ния Со­ю­за кон­суль­тан­тов по недви­жи­мо­сти, от­ме­ча­ет по­пу­ляр­ность Го­ло­се­ев­ско­го рай­о­на. Хо­ро­шая ин­фра­струк­ту­ра, на­ли­чие раз­лич­ных выс­ших учеб­ных за­ве­де­ний, тор­го­вых и раз­вле­ка­тель­ных цен­тров и пр. де­ла­ет этот рай­он удоб­ным для жи­те­лей. Здесь за­строй­щи­ки пред­ла­га­ют мно­го но­во­го жи­лья. Од­но­ком­нат­ная квар­ти­ра обой­дет­ся в $3035 тыс. А сда­вать ее мож­но бу­дет от 9 тыс. грн в ме­сяц.

Cе­год­ня ин­ве­сти­ции в недви­жи­мость слож­но на­звать вы­со­ко­до­ход­ны­ми и быст­ро­оку­па­е­мы­ми, но как сред­ство со­хра­не­ния грив­не­вых сбе­ре­же­ний и по­лу­че­ния рен­ты – весь­ма при­вле­ка­тель­ный ва­ри­ант. Вме­сте с тем ин­ве­сто­рам нуж­но чет­ко про­счи­ты­вать все воз­мож­ные рис­ки от по­куп­ки жи­лья, про­ана­ли­зи­ро­вать ры­нок, на­деж­ность за­строй­щи­ка, про­ду­мать, как ре­а­ли­зо­вать квад­рат­ные мет­ры в бу­ду­щем. При гра­мот­ном ин­ве­сти­ро­ва­нии мож­но не толь­ко со­хра­нить свой ка­пи­тал, но и за­ра­бо­тать или по­лу­чать пас­сив­ный до­ход от сда­чи квар­ти­ры в арен­ду.

Сре­ди по­ку­па­те­лей очень по­пу­ляр­ны смарт-квар­ти­ры – это квар­ти­ры пло­ща­дью до 30 квад­рат­ных мет­ров

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.