Под чи­сто­вую от­дел­ку

Ка­кие ре­зуль­та­ты ве­ду­щих за­строй­щи­ков сто­ли­цы в 2018 го­ду и что они пла­ни­ру­ют на 2019-й?

Lichniy schet - - От Редактора - На­та­лья ТОЛУБ

Ка­кие ре­зуль­та­ты ве­ду­щих за­строй­щи­ков сто­ли­цы в 2018 го­ду и что они пла­ни­ру­ют на 2019-й?

По дан­ным Гос­ста­та, в 2017 го­ду в Ки­е­ве бы­ла по­стро­е­на при­мер­но ше­стая часть жи­лья всей стра­ны. И се­го­дня бо­лее 43%, при­ня­то­го в экс­плу­а­та­цию жи­лья, сда­ют имен­но в столице. Ко­ли­че­ство пред­ло­же­ний но­востро­ек на сто­лич­ном рын­ке недви­жи­мо­сти неуклон­но рас­тет.

Кон­стан­тин Олей­ник, за­ме­сти­тель ру­ко­во­ди­те­ля де­пар­та­мен­та стра­те­ги­че­ско­го кон­сал­тин­га ком­па­нии UTG, рас­ска­зал, что боль­шин­ство сде­лок куп­ли-про­да­жи квар­тир (око­ло 70%) в столице при­хо­дит­ся на пер­вич­ный ры­нок, то есть в но­вых до­мах.

По ин­фор­ма­ции ана­ли­ти­ков 100realty.ua, в но­яб­ре в струк­ту­ре пред­ло­же­ния пер­вич­но­го жи­лья пре­об­ла­да­ли но­вострой­ки ком­форт­клас­са – 41% и эко­ном­клас­са – 26%. До­ля но­востро­ек биз­не­склас­са – 23%, пре­ми­ум – 10% от об­ще­го ко­ли­че­ства.

К про­да­же пред­ла­га­лись квар­ти­ры 80 опе­ра­то­ров в 220 жи­лых ком­плек­сах (ЖК). В их чис­ло вхо­дят как объ­ек­ты неза­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства, так и нере­а­ли­зо­ван­ные квар­ти­ры в до­мах, сдан­ных в экс­плу­а­та­цию.

По дан­ным UTG, сре­ди ли­де­ров стро­и­тель­но­го рын­ка та­кие ком­па­нии-за­строй­щи­ки, как «Ки­ев­гор­строй», «Укр­буд», «Ин­тер­гал-буд», Stolitsa Group и «Дбк-жит­лобуд».

НО­ВЫЕ ПРА­ВИ­ЛА

На рын­ке пер­вич­но­го жи­лья 2018 год озна­ме­но­вал­ся преж­де все­го из­ме­не­ни­я­ми в нор­ма­тив­ной ба­зе – бы­ли при­ня­ты но­вые го­су­дар­ствен­ные строительные нор­мы (ГСН).

В част­но­сти, са­мое важ­ное из­ме­не­ние за­ло­же­но в ГСН Б.2.2-12: 2018 «Пла­ни­ро­ва­ние и за­строй­ка тер­ри­то­рий». В Укра­ине те­перь бу­дут но­вые ли­нии огра­ни­че­ния вы­сот­но­сти, плот­но­сти, этаж­но­сти и т. д. А но­вые про­ек­ты жи­лых до­мов уже не бу­дут вклю­чать в се­бя мо­раль­но уста­рев­шие объ­ек­ты при­до­мо­вой тер­ри­то­рии, на­при­мер, та­кие как хо­зяй­ствен­ные пло­щад­ки. При этом уве­ли­чат­ся зо­ны для от­ды­ха и ак­тив­но­го про­ве­де­ния до­су­га. А еще но­вострои ста­нут пол­но­стью пе­ше­ход­ны­ми – в зо­нах от­ды­ха ис­чез­нут пар­ков­ки и транс­порт.

Все это уже про­из­ве­ло на­сто­я­щую ре­во­лю­цию в стра­те­гии за­строй­ки круп­ных го­ро­дов. На­чи­ная с 2019 го­да в го­ро­дах-мил­ли­он­ни­ках то­чеч­ная за­строй­ка су­ще­ству­ю­щих квар­та­лов ста­нет про­бле­ма­тич­ной. Та­ким об­ра­зом, глав­ным на­прав­ле­ни­ем раз­ви­тия рын­ка мо­жет стать не «шан­хай­ское» ха­о­тич­ное стро­и­тель­ство, а осва­и­ва­ние ста­рых пу­сту­ю­щих про­мыш­лен­ных зон. Так­же про­изой­дет уве­ли­че­ние ко­ли­че­ства огром­ных жи­лых ком­плек­сов «го­род в го­ро­де».

На­при­мер, сей­час в Ки­е­ве ре­а­ли­зу­ет­ся 11 пол­но­мас­штаб­ных ЖК фор­ма­та «го­род в го­ро­де». Их осо­бен­но­стью яв­ля­ет­ся то, что по­ми­мо са­мих жи­лых стро­е­ний со­зда­ет­ся еще и пол­но­цен­ный мно­го­функ­ци­о­наль­ный ком­плекс с объ­ек­та­ми со­ци­аль­но-бы­то­вой, спор­тив­ной, дет­ской, ре­кре­а­ци­он­ной ин­фра­струк­ту­рой.

Весь 2018 год ха­рак­те­ри­зо­вал­ся по­вы­шен­ной по­ку­па­тель­ной ак­тив­но­стью имен­но к та­ким ком­плекс­ным про­ек­там. По дан­ным ана­ли- ти­ков ми­ни-го­ро­да Svitlo Park, на про­тя­же­нии по­лу­го­да на­блю­да­ет­ся пла­но­мер­ный рост – уве­ли­че­ние про­даж со­став­ля­ло око­ло 15-20% еже­ме­сяч­но.

Кро­ме то­го, в 2018 го­ду за­строй­щи­кам уда­лось уве­ли­чить ин­те­рес ин­ве­сто­ров и к пре­стиж­но­му жи­лью – биз­нес- и пре­ми­ум-клас­са.

Это про­изо­шло бла­го­да­ря со­вре­мен­ным кон­цеп­ци­ям ЖК, про­ду­ман­ной ин­фра­струк­ту­ре с вы­со­ким уров­нем без­опас­но­сти и сер­ви­са. А так­же ис­поль­зо­ва­нию ка­че­ствен­ных со­вре­мен­ных ма­те­ри­а­лов.

Вме­сте с тем в эко­ном­клас­се ак­тив­но про­да­ва­лись смарт-квар­ти­ры (19-22 кв. м), а за­строй­щи­ки про­дол­жа­ли умень­шать пло­ща­ди жи­лья. Низ­кая по­ку­па­тель­ная спо­соб­ность дик­то­ва­ла свои пра­ви­ла.

В це­лом, по оцен­кам экс­пер­тов рын­ка недви­жи­мо­сти, од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры сей­час стро­ят на 3648 кв. м. К 2021 го­ду их пло­щадь ожи­да­ет­ся в пре­де­лах 18-25 кв. м. Двуш­ки се­го­дня пред­ла­га­ют на 5058 кв. м. А к 2021 го­ду их пло­щадь со­ста­вит все­го 30-38 кв. м. Трех­ком­нат­ные квар­ти­ры мож­но ку­пить на 84-125 кв. м. А вот к 2021 го­ду они бу­дут за­ни­мать лишь 48-58 кв. м. В ито­ге за этот год сред­няя пло­щадь квар­тир умень­ши­лась с 64,7 до 60,8 кв. м.

Как и преж­де, наи­боль­шим спро­сом в 2018 го­ду поль­зо­ва­лись од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры – их часть в про­да­жах со­ста­ви­ла 54%. На­ря­ду с этим на рын­ке сто­лич­ной недви­жи­мо­сти по­явил­ся но­вый тренд – ко­ли­че­ство за­про­сов на про­да­жу двух­ком­нат­ных квар­тир су­ще­ствен­но уве­ли­чи­лось.

Так, по дан­ным кор­по­ра­ции «Укр­буд», с на­ча­ла 2018 го­да до­ля про­даж двух­ком­нат­ных квар­тир в Ки­е­ве со­ста­ви­ла 32,4% от об­ще­го чис­ла сде­лок. Для срав­не­ния: на од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры при­хо­дит­ся 56,3%.

АКТИВИЗАТОР РЫН­КА

Еще од­ним трен­дом 2018 го­да мож­но счи­тать тен­ден­цию внед­ре­ния бо­лее ло­яль­ных усло­вий при­об­ре­те­ния жи­лья в рас­сроч­ку от за­строй­щи­ка. Ана­ли­ти­ки утвер­жда­ют, что в 2018 го­ду имен­но этот спо­соб по­куп­ки «при­вел» на ры­нок бо­лее 40% по­ку­па­те­лей. Вви­ду низ­ко­го до­ве­рия на­се­ле­ния к бан­ков­ской сфе­ре, рас­сроч­ку в опре­де­лен­ной сте­пе­ни мож­но счи­тать «ак­ти­ви­за­то­ром» раз­ви­тия пер­вич­но­го рын­ка жи­лья.

Сей­час, на­при­мер, наи­бо­лее вос­тре­бо­ван­ной счи­та­ет­ся про­грам­ма бес­про­цент­ной рас­сроч­ки со сро­ком по­га­ше­ния до двух лет – до мо­мен­та вво­да до­ма в экс­плу­а­та­цию. Так­же уже су­ще­ствен­но уве­ли­чил­ся срок по­га­ше­ния рас­сроч­ки: от 35 лет в 2017 го­ду до 5-7 лет в 2018-м.

В сле­ду­ю­щем го­ду рас­сроч­ка сро­ком до 7 лет мо­жет стать нор­мой для рын­ка. Не уди­ви­тель­но, что в 2018 го­ду по­ка­за­тель приобретен- ных в рас­сроч­ку квар­тир со­ста­вил 55% от об­ще­го ко­ли­че­ства сде­лок. А в 2019 го­ду их до­ля мо­жет пре­вы­сить 60%.

Что ка­са­ет­ся ипо­те­ки, то здесь то­же есть по­зи­тив­ные из­ме­не­ния на рын­ке. Ра­нее го­до­вая кре­дит­ная став­ка в гривне в сред­нем стартовала от 5,5%. Но ком­па­ния «Ки­ев­гор­строй» в этом ме­ся­це уже пред­ло­жи­ла квар­ти­ры в кре­дит под 0,01% го­до­вых. Та­кая став­ка дей­ству­ет на про­тя­же­нии пер­вых 18 ме­ся­цев. Кре­дит мож­но по­га­сить до­сроч­но.

ЧТО СТРО­И­ЛИ?

В 2018 го­ду за­строй­щи­ки во­всю при­вле­ка­ли по­ку­па­те­ля все­воз­мож­ны­ми бла­га­ми: де­ла­ли ак­цент на ин­но­ва­ци­он­но­сти, ком­фор­те про­жи­ва­ния и энер­го­эф­фек­тив­но­сти.

А так­же да­ви­ли на бо­ле­вые точ­ки по­ку­па­те­лей – на­ли­чие дет­ско­го са­да и шко­лы. Все боль­ше ком­па­ний ста­ли вклю­чать в ком­плек­сы ми­ни-са­ди­ки, дет­ские клу­бы с услу­га­ми ня­ни. Кро­ме то­го, ак­тив­но раз­ви­ва­лась сфе­ра раз­вле­че­ний: в ЖК предлагали свои ТЦ, ка­фе, фит­нес-клу­бы, от­де­ле­ния бан­ков, что­бы че­ло­век ни­ку­да не ехал, а мог об­слу­жи­вать­ся у се­бя воз­ле до­ма. Так­же по­ку­па­те­лям обес­пе­чи­ва­ли ре­кре­а­ци­он­ную ин­фра­струк­ту­ру: на­ли­чие зон от­ды­ха, при­род­ных или же со­здан­ных за­строй­щи­ком пар­ков.

В свою оче­редь, Кон­стан­тин Олей­ник от­ме­тил, что рост сто­и­мо­сти ком­му­наль­ных услуг вле­чет внед­ре­ние в ЖК со­вре­мен­ных до­ро­го­сто­я­щих тех­но­ло­гий.

По­это­му то­по­вые за­строй­щи­ки ста­ли ак­тив­нее ис­поль­зо­вать со­вре­мен­ные энер­го­сбе­ре­га­ю­щие тех­но­ло­гии, ко­то­рые поз­во­ля­ют эко­но­мить в зим­нее вре­мя до 30-40% средств на теп­ло. На до­мах сей­час уже ча­сто уста­нав­ли­ва­ют кон­ден­са­ци­он­ные га­зо­вые кот­лы, ре­ку­пе­ра­то­ры воз­ду­ха, устрой­ство фа­са­дов преду­смат­ри­ва­ет ис­поль­зо­ва­ние со­вре­мен­но­го утеп­ли­те­ля.

Этот спи­сок мож­но до­пол­нить сол­неч­ны­ми ба­та­ре­я­ми, за­ряд­ны­ми устрой­ства­ми для элек­тро­мо­би­лей, шу­мо­изо­ля­ци­он­ны­ми экра­на­ми во дво­рах и про­чи­ми но­во­вве­де­ни­я­ми.

ЛОЖ­КА ДЕГТЯ

Сто­ит учесть, что не все за­строй­щи­ки в 2018 го­ду предлагали по- ку­па­те­лям ка­че­ствен­ное жи­лье, осо­бен­но в эко­ном­клас­се. Что­бы из­бе­жать по­вы­ше­ния цен, они ис­поль­зо­ва­ли де­ше­вые строительные ма­те­ри­а­лы, тем са­мым по­вы­шая при­вле­ка­тель­ность жи­лья в гла­зах по­тен­ци­аль­но­го по­ку­па­те­ля.

В кон­сал­тин­го­вой ком­па­нии SV Development счи­та­ют, что ка­че­ство эко­ном­жи­лья, ко­то­рое сей­час пред­ла­га­ют на рын­ке, остав­ля­ет же­лать луч­ше­го. Ведь се­бе­сто­и­мость стро­и­тель­ных ма­те­ри­а­лов вы­рос­ла, а рен­та­бель­ность у за­строй­щи­ков, удер­жи­ва­ю­щих це­ны от по­вы­ше­ния, су­ще­ствен­но сни­зи­лась. Со­от­вет­ствен­но, воз­ни­ка­ет во­прос: за счет че­го эко­но­мия?

По этой при­чине да­ле­ко не все­гда но­вое жи­лье со­от­вет­ству­ет ожи­да­ни­ям по­ку­па­те­лей с точ­ки зре­ния пло­ща­дей (смарт-квар­ти­ры) и ка­че­ства ма­те­ри­а­лов. Визуально они про­из­во­дят по­зи­тив­ное впе­чат­ле­ние, но ин­же­нер­ные се­ти в та­ких до­мах не без про­блем – энер­го­сбе­ре­же­ние и ком­му­ни­ка­ции пе­ри­о­ди­че­ски бу­дут тре­бо­вать ре­мон­та.

«При той цене, ко­то­рую сей­час пред­ла­га­ют за квад­рат­ный метр в эко­ном­клас­се, ка­че­ство жи­лья не мо­жет быть вы­со­ким. Как толь­ко за­строй­щи­ки по­вы­ша­ют це­ны, у них пе­ре­ста­ют по­ку­пать, – го­во­рит Сер­гей Сте­пен­ко, ком­мер­че­ский ди­рек­тор ком­па­нии SV Development. – На мой взгляд, учи­ты­вая со­от­но­ше­ние «це­на – ка­че­ство», оп­ти­маль­ный ва­ри­ант – это па­нель­ные до­ма. Воз­мож­но, они ме­нее энер­го­сбе­ре­га­ю­щие, но по цене на по­ря­док ни­же, чем мо­но­лит­но-кар­кас­ные до­ма, при стро­и­тель­стве ко­то­рых мень­ше кла­дут ар­ма­ту­ры и ис­поль­зу­ют бе­тон бо­лее низ­ко­го ка­че­ства».

ПРО­ГНОЗ НА 2019 ГОД

Экс­пер­ты счи­та­ют, что в 2019 го­ду со­хра­нит­ся по­вы­шен­ный спрос на од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры. Так­же ве­ро­ят­на тен­ден­ция сни­же­ния ко­ли­че­ства смарт­квар­тир в стро­я­щих­ся ЖК. Ведь та­кое жи­лье для мно­гих сни­жа­ет при­вле­ка­тель­ность все­го про­ек­та.

Спро­сом бу­дут поль­зо­вать­ся пол­но­цен­ные од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры пло­ща­дью 36-40 кв. м с просторной кух­ней и от­дель­ной спаль­ней. По­пу­ляр­ность двух­ком­нат­ных (55-60 кв. м) и трех­ком­нат­ных (до 85 кв. м) со­хра­нит­ся на преж­нем уровне – по 20-25% в струк­ту­ре про­даж.

По­ми­мо это­го, в 2019 го­ду спрос на квар­ти­ры в объ­ек­тах фор­ма­та «го­род в го­ро­де» мо­жет вы­рас­ти на 10-15% – до 40-45% от об­ще­го по­ка­за­те­ля.

За­строй­щи­ки бу­дут стре­мить­ся заглянуть в бу­ду­щее, ста­ра­ясь учи­ты­вать в сво­ем про­ек­те все по­след­ние тен­ден­ции в стро­и­тель­стве, та­кие как со­вре­мен­ные тех­но­ло­гии, дво­ры без ав­то, вы­со­кий уро­вень без­опас­но­сти, ограж­ден­ная внут­рен­няя тер­ри­то­рия, раз­ви­тая внут­рен­няя ин­фра­струк­ту­ра.

Од­но­вре­мен­но по­вы­сит­ся при­вле­ка­тель­ность по­куп­ки жи­лья в рас­сроч­ку и в кре­дит. «Клю­че­вой фак­тор при­вле­че­ния по­ку­па­те­лей в бу­ду­щем для за­строй­щи­ков – это дли­тель­ная рас­сроч­ка, – го­во­рят в ком­па­нии SV Devеlopment. – За­строй­щи­ки уже сде­ла­ли все от се­бя за­ви­ся­щее. Те­перь де­ло за бан­ков­ской си­сте­мой».

Из-за рас­ту­щей кон­ку­рен­ции за­строй­щи­ки бу­дут вы­нуж­де­ны пе­ре­смот­реть усло­вия по­куп­ки жи­лья в рас­сроч­ку. Уве­ли­чат­ся срок по­га­ше­ния зай­мов и пе­ри­од бес­про­цент­ных пла­те­жей.

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.